Immobilien und Steuern: Wie du deine Steuerlast mit Immobilieninvestitionen optimieren kannst

Immobilien und Steuern: Wie du deine Steuerlast mit Immobilieninvestitionen optimieren kannst

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Was zählt zu den Einnahmen und Ausgaben?

Grundsätzlich gilt: Die Einnahmen aus Immobilien setzen sich nicht nur aus der Netto-Kaltmiete zusammen, sondern auch aus den Nebenkostenvorauszahlungen. Diese Einnahmen können durch eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung wieder reduziert werden. Es ist wichtig, alle Einnahmen und Ausgaben zu kennen, um die Steuerlast korrekt zu ermitteln.

Einnahmen

• Netto-Kaltmiete: Die monatlichen Zahlungen der Mieter.
• Nebenkostenvorauszahlungen: Zahlungen, die später durch Nebenkostenabrechnungen ausgeglichen werden.

Ausgaben

Neben den Einnahmen gibt es viele Ausgaben, die steuerlich absetzbar sind und somit deinen Gewinn reduzieren. Hierzu gehören unter anderem:

• Notarkosten: Kosten für die Grundschuldeintragung und den Notar.
• Darlehensverträge: Kosten für die Darlehensaufnahme, einschließlich Agio- oder Disagio-Zahlungen.
• Fahrtkosten: Fahrten zur Besichtigung oder Verwaltung der Immobilie.
• Kosten für Gutachter, Steuerberater und Rechtsanwälte: Alle Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf und der Verwaltung der Immobilie.

Podcast-Zeitstempel: Mehr dazu findest du im Podcast bei Minute 05:00.

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Steuerliche Vorteile durch Vorauszahlungen

Ein interessanter Trick für Immobilieninvestoren ist die Möglichkeit, Zinsen im Voraus zu zahlen. Wenn du beispielsweise Zinsen von 100.000 Euro über zehn Jahre zahlen musst, kannst du der Bank anbieten, direkt 20.000 Euro im Voraus zu zahlen. Diese Vorauszahlung kannst du zu 100 % steuerlich absetzen, was deine Steuerlast im aktuellen Jahr senkt.

Vorteil der Vorauszahlung:

• Du kannst eine Steuerrückerstattung erhalten, wenn die Vorauszahlungen deine Einnahmen übersteigen.
• Dein laufender Zins wird gesenkt, obwohl die Gesamtzinszahlung gleich bleibt.

Podcast-Zeitstempel: Mehr dazu findest du im Podcast bei Minute 12:00.

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Steuerlich absetzbare Kosten beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie gibt es zahlreiche Kosten, die du direkt absetzen kannst. Dazu gehören nicht nur die Notarkosten und Maklergebühren, sondern auch die Kosten für Gutachter, Steuerberater und Fahrtkosten.

Absetzbare Kosten:

• Notarkosten: Für die Grundschuldeintragung.
• Maklergebühren: Für die Vermittlung der Immobilie.
• Fahrtkosten: Zum Besichtigen und zur Verwaltung der Immobilie.
• Schufa-Kosten: Kosten für Bonitätsprüfungen der Mieter.
• Hausverwaltungskosten: Entweder für einen externen Verwalter oder für Softwarelösungen zur Verwaltung.

Podcast-Zeitstempel: Weitere Informationen dazu findest du im Podcast bei Minute 15:30.

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Die Absetzung für Abnutzung (AFA)

Ein besonders großer Vorteil für Immobilieninvestoren ist die Absetzung für Abnutzung (AFA). Sie ermöglicht es dir, den Wert deines Gebäudes jedes Jahr um 2 % abzuschreiben. Früher wurde der Kaufpreis aufgeteilt: 80 % für das Gebäude, 20 % für das Grundstück. Aus Sicht des Finanzamts kann nur das Gebäude abgeschrieben werden, da das Grundstück nicht an Wert verliert.

AFA-Berechnung:

• Abschreibungssatz für Gebäude: 2 % pro Jahr, bei Gebäuden nach Baujahr 2023 sogar 3 %.
• Wertverlust laut Finanzamt: Das Gebäude verliert über 100 Jahre an Wert.

Podcast-Zeitstempel: Die genaue Berechnung findest du im Podcast bei Minute 18:00.

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Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Worauf du achten musst

Ein häufiger Fehler, den viele Immobilieninvestoren machen, ist das Überschreiten der 15 %-Regel bei den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Diese Kosten können nur in den ersten drei Jahren nach dem Kauf steuerlich voll abgesetzt werden, wenn sie 15 % des Gebäudewerts nicht überschreiten. Andernfalls müssen die Kosten über 50 Jahre abgeschrieben werden, was steuerlich ungünstiger ist.

Wichtig zu wissen:

• Maximal 15 % der Herstellungskosten können in den ersten drei Jahren abgeschrieben werden.
• Überschreitest du die 15 %, wird die Abschreibung auf 50 Jahre gestreckt.

Podcast-Zeitstempel: Mehr zu diesem Thema erfährst du im Podcast bei Minute 22:00.