Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Unterhaltung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters – verlängert sich aber durch Modernisierungen. Anlage 2 der ImmoWertV beschreibt dafür ein Punktemodell mit maximal 20 Punkten.

Neun Modernisierungselemente werden mit Punkten bewertet, zusammen höchstens 20. Aus der Punktesumme folgt der Modernisierungsgrad und damit ein Satz Koeffizienten a, b und c. Die Restnutzungsdauer berechnet sich dann als a · Alter² / GND − b · Alter + c · GND. Wichtig: Das Modell greift erst ab einem bestimmten relativen Alter – bei jüngeren Gebäuden gilt schlicht Gesamtnutzungsdauer minus Alter.

Statt der typisierten 2 % pro Jahr schreiben Sie das Gebäude über die tatsächliche Restnutzungsdauer ab. Bei 250.000 Euro Gebäudeanteil und 25 Jahren Restnutzungsdauer sind das 10.000 Euro statt 5.000 Euro im Jahr – 5.000 Euro mehr Werbungskosten. Bei 42 % Grenzsteuersatz entspricht das rund 2.100 Euro weniger Steuern pro Jahr. Der Rechner oben macht das für Ihre Zahlen.

Nein, und das wird oft verschwiegen: Es ist eine Vorverlagerung. Sie schreiben dasselbe Gebäude schneller ab – nach Ablauf der Restnutzungsdauer ist das Abschreibungsvolumen verbraucht und es gibt keine AfA mehr. Der Vorteil liegt im Zinseffekt und darin, dass die Entlastung dann eintritt, wenn Ihr Grenzsteuersatz hoch ist. Zusätzlich mindert die in Anspruch genommene AfA die Anschaffungskosten und erhöht damit einen etwaigen Veräußerungsgewinn innerhalb der Zehnjahresfrist nach § 23 EStG.

Nein. Der Rechner liefert den Modellwert nach Anlage 2 ImmoWertV – eine Vorprüfung, ob sich ein Gutachten überhaupt lohnen kann. Für das Finanzamt braucht es ein sachverständiges Gutachten zum konkreten Gebäude, das technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen nachvollziehbar würdigt. Ein reiner Modellwert genügt dafür nicht.

Seit der Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 zum 1. Dezember 2025 gibt es keine vorgeschriebene Gutachtermethode und keinen geschlossenen Kreis zugelassener Sachverständiger mehr. Maßgeblich sind § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die BFH-Rechtsprechung. Ein Gutachten einer fachlich einschlägig qualifizierten Person, das die maßgeblichen Faktoren belegt, ist damit grundsätzlich geeignet – die Beweislast liegt allerdings weiter bei Ihnen.

Für ein reines Nutzungsdauergutachten liegen die Angebote je nach Objekt und Prüftiefe meist im mittleren dreistelligen bis unteren vierstelligen Bereich – deutlich unter einem vollständigen Verkehrswertgutachten. Rechnen Sie die Kosten immer gegen die jährliche Steuerentlastung: Der Rechner zeigt Ihnen, nach wie vielen Jahren sie wieder eingespielt wären.

Ja, das Modell der Anlage 2 gilt für Wohngebäude, also auch für Wohnungseigentum. Praktisch ist die Punktevergabe dort schwieriger: Dach, Fassade, zentrale Leitungen und Heizung gehören zum Gemeinschaftseigentum. Die Jahre der Maßnahmen stehen in den Beschlüssen und Abrechnungen der WEG – nicht in Ihren eigenen Unterlagen.

Steuerlich nicht. Abschreibung setzt eine Nutzung zur Erzielung von Einkünften voraus. Wer selbst einzieht, hat keine AfA – und damit nichts, was eine kürzere Nutzungsdauer erhöhen könnte. Für die Wertermittlung beim Verkauf spielt die Restnutzungsdauer dagegen durchaus eine Rolle, vor allem im Ertragswertverfahren.

Weil hier zwei Dinge zusammenkommen: ein hoher Anteil an Vorkriegs- und Nachkriegsbauten mit entsprechend hohem relativen Alter – und moderate Bodenwerte. Ein niedriger Bodenwertanteil bedeutet einen hohen Gebäudeanteil am Kaufpreis, und der Gebäudeanteil ist die Bemessungsgrundlage der AfA. Beides zusammen vergrößert den möglichen Effekt gegenüber Großstadtlagen.