Verkaufen trotz Maklervertrag: kündigen, wechseln oder aussitzen?

Kurz beantwortet: Ob Sie aus einem Maklervertrag herauskommen, hängt von der Vertragsart und der Laufzeit ab. Ein einfacher Maklerauftrag ist meist jederzeit kündbar. Ein Alleinauftrag bindet Sie für die vereinbarte Laufzeit — üblich sind drei bis sechs Monate —, danach können Sie kündigen oder er verlängert sich nur, wenn das wirksam vereinbart wurde. Fristlos geht es bei schweren Pflichtverletzungen, etwa wenn der Makler nachweislich untätig bleibt. Wichtig: Auch nach dem Ende kann eine Provisionspflicht nachwirken, wenn der Käufer ursprünglich vom alten Makler kam. Die R&G Wirtschaftskanzlei in Hagen erlebt Vertragswechsler regelmäßig — und erklärt hier ehrlich, worauf es ankommt.

Erst klären: Welche Vertragsart haben Sie?

Einfacher Maklerauftrag: Der Makler darf tätig werden, muss aber nicht; Sie dürfen weitere Makler beauftragen und selbst verkaufen. Diesen Vertrag können Sie in aller Regel jederzeit ohne Frist kündigen.

Alleinauftrag: Nur dieser eine Makler vermarktet — dafür ist er zur aktiven Tätigkeit verpflichtet. Sie selbst dürfen weiterhin privat verkaufen. Gebunden sind Sie für die vereinbarte Laufzeit.

Qualifizierter Alleinauftrag: Die stärkste Bindung — auch Selbstverkauf ist ausgeschlossen oder läuft über den Makler (Verweisungsklausel). Solche Verträge sind nur mit klarer, individuell vereinbarter Regelung wirksam; überzogene Klauseln in Formularverträgen halten einer rechtlichen Prüfung oft nicht stand.

Werfen Sie außerdem einen Blick auf die Laufzeitklausel: Befristung, automatische Verlängerung, Kündigungsfrist. Eine überlange Bindung ohne Ausstiegsmöglichkeit kann unwirksam sein — je nach Einzelfall.

Die vier Wege aus dem Vertrag

1. Ordentlich kündigen: Beim einfachen Auftrag sofort möglich, beim Alleinauftrag zum Laufzeitende bzw. mit der vereinbarten Frist. Immer schriftlich, mit Zugangsnachweis.

2. Fristlos kündigen aus wichtigem Grund: Möglich, wenn der Makler seine Pflichten schwer verletzt — etwa über Wochen keine erkennbare Vermarktung, keine Besichtigungen, keine Berichte, falsche Angaben im Exposé. Dokumentieren Sie die Untätigkeit (Nachrichten, fehlende Rückmeldungen), setzen Sie idealerweise erst eine Frist zur Nachbesserung. Für die rechtssichere Einschätzung im Einzelfall gehört ein Anwalt an Ihre Seite — das sagen wir als Makler ganz bewusst.

3. Aufhebungsvertrag: Oft der schnellste Weg: Sie bitten den Makler um einvernehmliche Auflösung. Seriöse Büros halten niemanden fest, der nicht mehr zusammenarbeiten will.

4. Auslaufen lassen: Bei kurzer Restlaufzeit manchmal die pragmatischste Lösung — parallel können Sie den Wechsel schon vorbereiten (Unterlagen, Marktwertermittlung, Fotos).

Die Nachwirkung: Provision trotz Kündigung?

Der wichtigste Punkt, den viele übersehen: Endet der Vertrag, erlischt nicht automatisch jeder Provisionsanspruch. Kauft später jemand, den der alte Makler nachweislich vermittelt hat, kann dessen Provisionsanspruch fortbestehen — die Vertragslaufzeit begrenzt das zeitlich nicht scharf. Lassen Sie sich vom alten Makler beim Vertragsende eine Liste der nachgewiesenen Interessenten geben. Der neue Makler klammert diese Kontakte aus oder klärt die Abgrenzung — so vermeiden Sie das Risiko einer Doppelprovision.

Woran Sie einen Makler erkennen, bei dem die Frage gar nicht aufkommt

Klare Berichtspflichten im Vertrag, realistische Einwertung statt Lockpreis, faire Laufzeit mit Ausstiegsklausel, nachvollziehbare Vermarktungsschritte. Prüfen Sie vor der Unterschrift genau die Punkte, an denen es beim letzten Mal gescheitert ist — unser Beitrag privat verkaufen oder mit Makler hilft bei der Grundsatzentscheidung, und die Maklerprovision erklären wir transparent.

Sie stecken gerade in einem unbefriedigenden Maklervertrag in Hagen oder dem Märkischen Kreis? Wir schauen uns Ihre Situation unverbindlich an — inklusive ehrlicher Aussage, ob und wann ein Wechsel sinnvoll ist: Termin vereinbaren.