Verkaufen trotz Maklervertrag: kündigen, wechseln oder aussitzen?

Kurz beantwortet: Ob Sie aus einem Maklervertrag herauskommen, hängt von der Vertragsart und der Laufzeit ab. Ein einfacher Maklerauftrag ist meist jederzeit kündbar. Ein Alleinauftrag bindet Sie für die vereinbarte Laufzeit — üblich sind drei bis sechs Monate —, danach können Sie kündigen oder er verlängert sich nur, wenn das wirksam vereinbart wurde. Fristlos geht es bei schweren Pflichtverletzungen, etwa wenn der Makler nachweislich untätig bleibt. Wichtig: Auch nach dem Ende kann eine Provisionspflicht nachwirken, wenn der Käufer ursprünglich vom alten Makler kam. Und noch wichtiger: Bevor Sie irgendeinen dieser Wege gehen, sprechen Sie mit Ihrem Makler — vieles klärt sich dort, und zwar schneller. Die R&G Wirtschaftskanzlei in Hagen erlebt Vertragswechsler regelmäßig und erklärt hier ehrlich, worauf es ankommt.

Bevor Sie kündigen: das offene Gespräch

Der erste Schritt aus einem unbefriedigenden Maklervertrag ist kein juristischer. Er ist ein Telefonat.

Wir empfehlen das ausdrücklich — und zwar als Makler: Sagen Sie Ihrem Makler genau, womit Sie unzufrieden sind. Nicht „es läuft nicht", sondern konkret. Seit wann Sie nichts gehört haben. Wie viele Besichtigungen Sie in dieser Zeit erwartet hätten. Was im Exposé falsch oder lieblos ist. Welche Rückmeldung nach den Terminen gefehlt hat.

Der Grund ist einfach: Was der Makler nicht weiß, kann er nicht ändern. Ein großer Teil der Unzufriedenheit entsteht nicht aus Nachlässigkeit, sondern aus unausgesprochenen Erwartungen — der eine hält wöchentliche Berichte für selbstverständlich, der andere meldet sich, wenn es etwas zu melden gibt. Und jeder hat mal eine schlechte Woche: Krankheit, ein Notfall in einem anderen Mandat, eine Vertretung, die nicht im Thema ist.

Ein offenes Wort klärt in zwanzig Minuten, was sonst Wochen kostet. Entweder Sie bekommen eine Erklärung und einen konkreten Plan — dann war die Kündigung unnötig. Oder Sie merken im Gespräch, dass sich nichts ändern wird — dann haben Sie Klarheit, und zwar früher.

Und es stärkt Ihre Position, falls es doch zum Ausstieg kommt. Eine fristlose Kündigung setzt in aller Regel voraus, dass Sie dem Makler Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben haben. Wer vorher das Gespräch gesucht und das Ergebnis festgehalten hat, steht also nicht nur fairer da, sondern auch rechtlich besser.

Drei Dinge helfen, damit es ein Gespräch wird und kein Streit:

• Kündigen Sie es an. „Ich würde gern einmal in Ruhe über die Vermarktung sprechen" gibt Ihrem Makler die Chance, vorbereitet und mit den Zahlen im Kopf hineinzugehen.
• Nennen Sie höchstens drei Punkte. Mehr kann niemand in einem Gespräch abarbeiten, und die wichtigsten gehen sonst unter.
• Vereinbaren Sie etwas Nachprüfbares. „Bis Freitag drei neue Besichtigungstermine" lässt sich kontrollieren, „mehr Einsatz" nicht. Halten Sie das Ergebnis danach kurz schriftlich fest — zwei Sätze per E-Mail genügen.

Erst wenn das nichts bringt, lohnt der Blick auf den Vertrag.

Erst klären: Welche Vertragsart haben Sie?

Einfacher Maklerauftrag: Der Makler darf tätig werden, muss aber nicht; Sie dürfen weitere Makler beauftragen und selbst verkaufen. Diesen Vertrag können Sie in aller Regel jederzeit ohne Frist kündigen.

Alleinauftrag: Nur dieser eine Makler vermarktet — dafür ist er zur aktiven Tätigkeit verpflichtet. Sie selbst dürfen weiterhin privat verkaufen. Gebunden sind Sie für die vereinbarte Laufzeit.

Qualifizierter Alleinauftrag: Die stärkste Bindung — auch Selbstverkauf ist ausgeschlossen oder läuft über den Makler (Verweisungsklausel). Solche Verträge sind nur mit klarer, individuell vereinbarter Regelung wirksam; überzogene Klauseln in Formularverträgen halten einer rechtlichen Prüfung oft nicht stand.

Werfen Sie außerdem einen Blick auf die Laufzeitklausel: Befristung, automatische Verlängerung, Kündigungsfrist. Eine überlange Bindung ohne Ausstiegsmöglichkeit kann unwirksam sein — je nach Einzelfall.

Der schnellste Ausstieg: Widerruf statt Kündigung

Bevor Sie über Fristen nachdenken, klären Sie eine Frage, die oft den ganzen Vertrag erledigt: Wo haben Sie unterschrieben?

Maklerverträge entstehen selten im Büro. Sie entstehen am Küchentisch, nach der Besichtigung im Wohnzimmer, am Telefon oder per E-Mail. Und genau das ist rechtlich entscheidend: Bei Verträgen, die außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder im Fernabsatz geschlossen werden, steht Verbrauchern ein Widerrufsrecht zu (§ 312g BGB). Die Frist beträgt 14 Tage (§ 355 BGB).

Der wichtige Teil kommt jetzt: Die Frist beginnt erst, wenn der Makler Sie ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat (§ 356 BGB). Fehlt die Belehrung oder ist sie fehlerhaft, läuft die Frist nicht los — sie erlischt dann erst ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss. In der Praxis heißt das: Auch Monate später kann der Widerruf noch offenstehen, wenn die Belehrung nicht stimmt.

Der Widerruf ist der sauberste Ausstieg, den es gibt. Keine Frist, keine Begründung, keine Verhandlung — der Vertrag wird rückabgewickelt.

Eine Falle gibt es. Hat der Makler auf Ihren ausdrücklichen Wunsch schon vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Arbeit begonnen, kann er für die bis dahin erbrachte Leistung Wertersatz verlangen (§ 357 BGB) — allerdings nur, wenn er Sie auch darüber belehrt hat. Wer also am Küchentisch unterschreibt und im selben Atemzug sagt „fangen Sie ruhig gleich an", sollte das wissen.

So formulieren Sie es

Widerruf und Kündigung sind zwei verschiedene Dinge, deshalb zwei Textbausteine. Beides gehört schriftlich zugestellt, mit Nachweis — Einschreiben oder persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung.

Widerruf:

Hiermit widerrufe ich den mit Ihnen am [Datum] geschlossenen Maklervertrag über die Immobilie [Adresse].

[Ort, Datum, Name, Unterschrift]

Kündigung:

Hiermit kündige ich den am [Datum] geschlossenen Maklervertrag über die Immobilie [Adresse] zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Bitte bestätigen Sie mir den Zugang und das Vertragsende schriftlich. Außerdem bitte ich um eine Aufstellung der Interessenten, die Sie mir bislang nachgewiesen haben.

[Ort, Datum, Name, Unterschrift]

Der letzte Satz der Kündigung ist kein Höflichkeitsfloskel, sondern der wichtigste im ganzen Schreiben — warum, steht weiter unten bei der Nachwirkung.

Ob der Widerruf in Ihrem Fall greift, hängt am Einzelfall: wo unterschrieben wurde, was in der Belehrung stand, was Sie danach veranlasst haben. Das ist der Punkt, an dem sich eine anwaltliche Einschätzung rechnet — auch das sagen wir als Makler bewusst.

Vier Wege, wenn der Widerruf nicht greift

Wenn die Widerrufsfrist abgelaufen ist, bleiben vier Möglichkeiten, aus dem Maklervertrag auszusteigen — in dieser Reihenfolge geprüft:

1. Ordentlich kündigen: Beim einfachen Auftrag sofort möglich, beim Alleinauftrag zum Laufzeitende bzw. mit der vereinbarten Frist. Immer schriftlich, mit Zugangsnachweis.

2. Fristlos kündigen aus wichtigem Grund (juristisch: die außerordentliche Kündigung): Möglich, wenn der Makler seine Pflichten schwer verletzt — etwa über Wochen keine erkennbare Vermarktung, keine Besichtigungen, keine Berichte, falsche Angaben im Exposé. Dokumentieren Sie die Untätigkeit (Nachrichten, fehlende Rückmeldungen), setzen Sie idealerweise erst eine Frist zur Nachbesserung. Für die rechtssichere Einschätzung im Einzelfall gehört ein Anwalt an Ihre Seite — das sagen wir als Makler ganz bewusst.

3. Aufhebungsvertrag: Oft der schnellste Weg: Sie bitten den Makler um einvernehmliche Auflösung. Seriöse Büros halten niemanden fest, der nicht mehr zusammenarbeiten will.

4. Auslaufen lassen: Bei kurzer Restlaufzeit manchmal die pragmatischste Lösung — parallel können Sie den Wechsel schon vorbereiten (Unterlagen, Marktwertermittlung, Fotos).

Maklervertrag kündigen und privat verkaufen: Was ist erlaubt?

Kurz: Selbst verkaufen dürfen Sie bei den meisten Verträgen — sogar während der Laufzeit. Beim einfachen Maklerauftrag steht Ihnen ohnehin jeder Weg offen, und auch der klassische Alleinauftrag lässt den Verkauf an einen selbst gefundenen Käufer zu. Nur der qualifizierte Alleinauftrag schränkt das ein, weil die Verweisungsklausel Sie verpflichtet, Interessenten an den Makler zu schicken — und genau diese Klausel ist die, die in Formularverträgen am häufigsten an ihrer Wirksamkeit scheitert.

Vertragsart	Selbst verkaufen?	Provision bei eigenem Käufer?	Ausstieg
Einfacher Maklerauftrag	ja	nein, wenn der Makler ihn nicht nachgewiesen hat	in der Regel jederzeit
Alleinauftrag	ja	nein, wenn der Makler ihn nicht nachgewiesen hat	zum Laufzeitende oder mit vereinbarter Frist
Qualifizierter Alleinauftrag	eingeschränkt — Verweisungsklausel	möglich, auch bei selbst gefundenem Käufer	zum Laufzeitende; Klausel auf Wirksamkeit prüfen lassen

Vor allem die letzte Zeile lohnt den Blick: Überzogene Verweisungsklauseln in vorformulierten Verträgen halten einer Prüfung häufig nicht stand.

Über das Geld entscheidet dabei nicht die Kündigung, sondern die Herkunft des Käufers. Nach § 652 Abs. 1 BGB schulden Sie den Maklerlohn nur, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Für die Praxis heißt das:

• Der Käufer kam über den Makler — er hat ihn Ihnen nachgewiesen oder den Kontakt hergestellt: Der Anspruch auf die Maklercourtage kann bestehen bleiben, auch wenn der Vertrag längst gekündigt ist.
• Den Käufer haben Sie selbst gefunden — aus der Nachbarschaft, der Familie, über ein eigenes Inserat oder über einen neuen Makler: Für diesen Abschluss war die Tätigkeit des alten Maklers nicht ursächlich.

Der wichtigste Schritt beim Ausstieg ist deshalb kein juristischer, sondern ein dokumentarischer.

Belegen Sie, woher Ihr Käufer kam

Wenn es später Streit gibt, geht es fast nie um die Kündigung, sondern um die Frage: War der alte Makler ursächlich? Diese Frage beantwortet nicht, wer lauter argumentiert, sondern wer etwas vorlegen kann. Vier Dinge, die sich ohne Aufwand sichern lassen:

• Der Zeitpunkt des Erstkontakts — die erste WhatsApp, E-Mail oder der Anruf, mit Datum. Wer nachweisen kann, dass der Kontakt vor der Beauftragung bestand, hat die Frage schon beantwortet.
• Die Interessentenliste des alten Maklers, beim Vertragsende schriftlich angefordert. Wer darauf nicht steht, kam nicht über ihn.
• Ihre eigenen Vermarktungsspuren — das private Inserat, der Aushang, der Post in der Ortsgruppe, jeweils mit Datum.
• Eine kurze Bestätigung des Käufers, wie er auf die Immobilie aufmerksam wurde. Zwei Sätze genügen, und niemand hat später ein Gedächtnisproblem.

Was Sie nicht tun sollten

Der Klassiker, mit dem sich Verkäufer selbst schaden: Provision sparen wollen, indem im Kaufvertrag ein niedrigerer Preis steht als vereinbart, indem Einbauküche oder Inventar nicht auftauchen, oder indem der Kaufvertrag erst nach dem offiziellen Vertragsende datiert wird, obwohl die Einigung längst stand.

Das sind keine cleveren Kniffe, sondern drei verschiedene Risiken auf einmal: Eine falsche Kaufpreisangabe in der notariellen Urkunde kann den Vertrag unwirksam machen und ist zugleich ein Steuerthema. Und wenn der Makler die tatsächliche Einigung belegen kann, steht die Provision am Ende trotzdem im Raum — nur dann mit einem erheblich schlechteren Verhandlungsstand.

Und ein praktischer Hinweis zum Schluss: Nehmen Sie das Objekt nicht aus der Vermarktung, bevor der Nachfolger startklar ist. Ein Haus, das wochenlang aus den Portalen verschwindet und dann mit neuem Preis zurückkehrt, wird von Interessenten als Ladenhüter gelesen.

Die Nachwirkung: Provision trotz Kündigung?

Der wichtigste Punkt, den viele übersehen: Endet der Vertrag, erlischt nicht automatisch jeder Provisionsanspruch. Kauft später jemand, den der alte Makler nachweislich vermittelt hat, kann dessen Provisionsanspruch fortbestehen — die Vertragslaufzeit begrenzt das zeitlich nicht scharf. Lassen Sie sich vom alten Makler beim Vertragsende eine Liste der nachgewiesenen Interessenten geben. Der neue Makler klammert diese Kontakte aus oder klärt die Abgrenzung — so vermeiden Sie das Risiko einer Doppelprovision.

Häufige Fragen

Kann ich einen Maklervertrag kündigen?

Das hängt von der Vertragsart ab. Der einfache Maklerauftrag lässt sich formlos beenden. Beim Alleinauftrag und beim qualifizierten Alleinauftrag binden Sie sich fester – hier entscheiden Laufzeitklausel und Kündigungsfrist, wie schnell ein Ausstieg möglich ist.

Kann ich einen Maklervertrag widerrufen?

Wenn Sie ihn als Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen haben – am Küchentisch, nach der Besichtigung, am Telefon oder per E-Mail –, steht Ihnen ein Widerrufsrecht zu (§ 312g BGB), und zwar 14 Tage lang (§ 355 BGB). Entscheidend ist der Fristbeginn: Er setzt eine ordnungsgemäße Belehrung über das Widerrufsrecht voraus (§ 356 BGB). Fehlt die oder ist sie fehlerhaft, läuft die Frist nicht an und endet erst ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss. Der Widerruf ist damit oft der schnellste und sauberste Ausstieg – prüfen Sie ihn, bevor Sie über Kündigungsfristen nachdenken.

Muss ich trotz Kündigung Provision zahlen?

Möglicherweise ja. Das ist der Punkt, den die meisten übersehen: Kauft später jemand, den der alte Makler nachweislich vermittelt hat, kann dessen Provisionsanspruch fortbestehen – die Vertragslaufzeit begrenzt das zeitlich nicht automatisch. Deshalb gehört zur Kündigung immer eine Liste der bereits benannten Interessenten.

Was ist ein qualifizierter Alleinauftrag?

Die engste Bindung: Sie verpflichten sich, Interessenten an den Makler zu verweisen, und dürfen auch nicht selbst verkaufen, ohne ihn zu beteiligen. Im Gegenzug schuldet der Makler eine besonders intensive Vermarktung – die Sie einfordern dürfen.

Wie komme ich aus einem laufenden Maklervertrag raus?

Es gibt vier Wege: die ordentliche Kündigung (beim einfachen Auftrag sofort, beim Alleinauftrag zum Laufzeitende oder mit der vereinbarten Frist), die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bei schwerer Pflichtverletzung, den einvernehmlichen Aufhebungsvertrag – meist der schnellste Weg – und das schlichte Auslaufenlassen bei kurzer Restlaufzeit. Welcher Weg offensteht, entscheidet die Vertragsart; welcher der klügste ist, hängt von der Restlaufzeit und davon ab, wie das Gespräch mit dem Makler läuft.

Wie kündige ich einen Alleinauftrag beim Makler?

Beim Alleinauftrag sind Sie für die vereinbarte Laufzeit gebunden – üblich sind drei bis sechs Monate. Kündigen können Sie zum Laufzeitende beziehungsweise mit der vereinbarten Frist, immer schriftlich und mit Zugangsnachweis (Einschreiben oder Übergabe gegen Empfangsbestätigung). Prüfen Sie vorher die Laufzeitklausel: Verlängert sich der Vertrag automatisch, müssen Sie rechtzeitig vor dem Stichtag reagieren. Bleibt der Makler über Wochen erkennbar untätig, kommt zusätzlich die fristlose Kündigung in Betracht – dafür sollten Sie die Untätigkeit dokumentiert und ihm vorher eine Frist zur Nachbesserung gesetzt haben.

Kann ich mehrere Makler gleichzeitig beauftragen?

Das hängt an der Vertragsart, und hier liegt der praktische Unterschied zwischen den Auftragsformen. Beim einfachen Maklerauftrag ist eine Mehrfachbeauftragung erlaubt: Sie können mehrere Makler parallel beauftragen und auch selbst verkaufen. Provision zahlen Sie dem, der den Käufer nachweislich gebracht hat.

Beim Alleinauftrag und beim qualifizierten Alleinauftrag ist genau das ausgeschlossen – das ist der Kern dieser Vertragsform. Wer trotzdem einen zweiten Makler beauftragt, verletzt den Vertrag und riskiert Schadensersatzforderungen.

Ob die Mehrfachbeauftragung sinnvoll ist, ist eine andere Frage als ob sie erlaubt ist. Mehrere Makler mit demselben Objekt bedeuten dasselbe Haus in mehreren Exposés zu womöglich unterschiedlichen Preisen – Interessenten lesen daraus Verhandlungsspielraum, und das kostet am Ende mehr als die Provision eines Maklers, der sich kümmert.

Kann man einen Makleralleinauftrag kündigen?

Ja, aber nicht jederzeit. Beim Makleralleinauftrag – oft auch als Alleinauftrag bezeichnet – sind Sie für die vereinbarte Laufzeit gebunden, üblich sind drei bis sechs Monate. Möglich sind die Kündigung zum Laufzeitende beziehungsweise mit der vereinbarten Frist, der einvernehmliche Aufhebungsvertrag und, bei schwerer Pflichtverletzung, die fristlose Kündigung. Prüfen Sie zuerst, ob ein Widerruf greift: Der ist schneller und wirkt rückwirkend.

Kann man vom Maklervertrag zurücktreten?

Einen Rücktritt gibt es beim Maklervertrag nicht – der Begriff wird umgangssprachlich für drei verschiedene Dinge verwendet. Gemeint ist in der Regel eines davon:

• Widerruf (§ 312g, § 355 BGB): Der Vertrag gilt als nie geschlossen, ein Provisionsanspruch entfällt grundsätzlich. Das ist der stärkste Hebel – aber nur innerhalb der Frist und nur bei Vertragsschluss außerhalb der Geschäftsräume oder per Fernabsatz.
• Kündigung: Beendet den Vertrag für die Zukunft. Was vorher geschehen ist, bleibt bestehen – auch ein bereits entstandener Provisionsanspruch.
• Aufhebungsvertrag: Beide Seiten einigen sich. Meist der schnellste Weg, wenn der Widerruf nicht mehr greift.

Wer also aus einem Maklervertrag aussteigen möchte, sollte in dieser Reihenfolge prüfen: erst Widerruf, dann Aufhebung, dann Kündigung.

Kann man einen befristeten Maklervertrag vorzeitig kündigen?

Nur aus einem außerordentlichen Grund. Ein befristeter Vertrag läuft grundsätzlich bis zum vereinbarten Ende – genau darin besteht die Befristung. Vorzeitig kommen Sie heraus, wenn der Makler seine Pflichten erkennbar verletzt, oder wenn er einer Aufhebung zustimmt. Bei kurzer Restlaufzeit ist das Auslaufenlassen oft der ruhigere Weg: kein Streit, und der Vertrag endet ohnehin.

Wann ist eine fristlose oder außerordentliche Kündigung möglich?

Wenn der Makler seine Pflichten schwer verletzt. Der typische Fall ist Untätigkeit beim Alleinauftrag: kein Exposé, keine Besichtigungen, keine Rückmeldung über Wochen – obwohl er sich zur Vermarktung verpflichtet hat. Damit das trägt, brauchen Sie zwei Dinge: eine Dokumentation der Untätigkeit und eine vorherige Frist zur Nachbesserung. Ohne diese Vorarbeit scheitert die fristlose Kündigung oft daran, dass sich der Grund nicht belegen lässt.

Wie lang ist die Kündigungsfrist beim Maklervertrag?

Das entscheidet die Vertragsart. Der einfache Maklerauftrag lässt sich formlos und ohne Frist beenden. Beim Alleinauftrag gilt, was im Vertrag steht – häufig eine Frist von zwei bis vier Wochen zum Laufzeitende. Fehlt eine Regelung, endet der Vertrag mit der Laufzeit. Achten Sie auf Verlängerungsklauseln: Verlängert sich der Vertrag automatisch, müssen Sie vor dem Stichtag reagieren, sonst läuft eine neue Periode an.

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