Maklerprovision beim Hausverkauf: Wer zahlt was – und wann?

Wer zahlt den Makler beim Hausverkauf? Seit dem 23. Dezember 2020 gilt: Wird ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung an einen Verbraucher verkauft, teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision nach § 656c und § 656d BGB in der Regel je zur Hälfte. In Nordrhein-Westfalen sind das üblicherweise je 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt. – zusammen 7,14 %.

So weit die kurze Antwort. Wer ein Haus verkauft oder kauft, will es aber meist genauer wissen: Wofür fällt die Maklerprovision beim Hausverkauf eigentlich an, was sagt das Gesetz im Detail, was kostet das bei einem konkreten Kaufpreis – und was bleibt beim Makler am Ende wirklich hängen? Genau das klären wir in diesem Beitrag, verständlich und mit dem regionalen Blick auf Hagen und den Märkischen Kreis.

Was die Maklerprovision eigentlich abdeckt

Die Provision ist keine Gebühr für das bloße „Einstellen einer Anzeige". Sie vergütet einen vollständigen Verkaufsprozess, der weit vor dem ersten Besichtigungstermin beginnt und erst nach dem Notartermin endet. Dazu gehören typischerweise:

• Realistische Marktwertermittlung auf Basis von Lage, Zustand und vergleichbaren Verkäufen vor Ort
• Professionelle Aufbereitung der Immobilie: aussagekräftiges Exposé, hochwertige Fotos, klare Objektbeschreibung
• Vollständige Unterlagen – von Grundbuchauszug über Flurkarte bis zu den Pflichtangaben aus dem Energieausweis
• Vermarktung über die reichweitenstarken Kanäle, Portale und das eigene Netzwerk
• Vorqualifizierung der Interessenten, damit nur ernsthafte und bonitätsgeprüfte Käufer ins Haus kommen
• Organisation und Durchführung der Besichtigungen
• Verhandlungsführung bis zum bestmöglichen Preis
• Begleitung bis zum Notar und darüber hinaus

Die Provision ist also die Vergütung für Zeit, Fachwissen, Marktkenntnis und Verantwortung – nicht für einen einzelnen Klick. Wie wir diesen Ablauf gestalten, lesen Sie auf unserer Seite Immobilie verkaufen.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?

Seit der gesetzlichen Neuregelung zur Maklerprovision bei der Vermittlung von Wohnimmobilien gilt ein klares Grundprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. Die Kosten zwischen Verkäufer und Käufer werden geteilt – einseitige Vereinbarungen, bei denen die volle Provision allein auf die andere Partei abgewälzt wird, sind in diesem Bereich nicht mehr zulässig.

Das bedeutet vereinfacht:

• Beauftragt der Verkäufer den Makler, beteiligt sich der Käufer in der Regel höchstens in gleicher Höhe an den Kosten.
• Der Auftraggeber kann nicht weniger als die andere Partei zahlen.

Zur Höhe: Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, die Provision ist Vereinbarungssache. In NRW haben sich insgesamt 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt. etabliert – bei hälftiger Teilung also 3,57 % je Partei. Bei R&G stehen die Sätze öffentlich auf unserer Provisionsseite: 3,57 % inkl. MwSt. je Partei, bei einem Kaufpreis unter 100.000 € sind es 4,76 % je Partei. Wichtig ist in jedem Fall, dass Aufteilung und Höhe vor der Beauftragung transparent und schriftlich festgehalten werden. Sprechen Sie uns dazu gern persönlich an: Termin vereinbaren.

Hinweis: Die Ausführungen hier geben das allgemeine Grundprinzip wieder und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Fall beraten wir Sie persönlich.

Rechtslage – Stand 2026: § 656c und § 656d BGB

Die Teilung der Maklerkosten ist kein regionaler Brauch, sondern Bundesrecht. Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" ist am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten und gilt seitdem unverändert – auch 2026 hat sich an dieser Rechtslage nichts geändert. Die wichtigsten Regeln:

• § 656a BGB – Textform: Ein Maklervertrag über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen muss mindestens in Textform geschlossen werden (z. B. per E-Mail). Mündliche Provisionsabsprachen reichen nicht mehr.
• § 656c BGB – Doppeltätigkeit: Ist der Makler für beide Seiten tätig, darf er die Provision nur von Verkäufer und Käufer in gleicher Höhe verlangen. Erlässt er einer Partei die Provision ganz oder teilweise, gilt das automatisch auch für die andere Seite.
• § 656d BGB – nur eine Partei beauftragt: Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, kann sie maximal 50 % ihrer Provision an die andere Partei weitergeben. Und: Die andere Partei muss erst zahlen, wenn der Auftraggeber nachweist, dass er seinen eigenen Anteil beglichen hat.

Die Regeln gelten für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher – also für den typischen privaten Hausverkauf. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder unbebaute Grundstücke bleibt die Provisionsverteilung dagegen frei verhandelbar.

Rechenbeispiel: Hausverkauf für 350.000 € in NRW

Was heißt das konkret in Euro? Nehmen wir ein Einfamilienhaus in Hagen mit einem Kaufpreis von 350.000 € und den in NRW üblichen Sätzen:

Position	Betrag
Kaufpreis	350.000 €
Maklerprovision gesamt (7,14 % inkl. MwSt.)	24.990 €
davon Verkäuferanteil (3,57 %)	12.495 €
davon Käuferanteil (3,57 %)	12.495 €

Der Verkäufer zahlt also 12.495 € – und zwar erst, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Bei kleineren Objekten unter 100.000 € Kaufpreis liegt die Provision bei R&G bei 4,76 % inkl. MwSt. je Partei: Eine Eigentumswohnung für 90.000 € kostet damit jede Seite 4.284 €.

Für den Käufer kommt die Provision zu den übrigen Kaufnebenkosten hinzu – Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Wie sich das Gesamtpaket zusammensetzt, rechnen wir im Beitrag Kaufnebenkosten in NRW durch; den Begriff Maklercourtage erklärt zudem unser Lexikon kompakt.

Hausverkauf: Wer zahlt was – auf einen Blick

Kostenpunkt	Verkäufer	Käufer
Maklerprovision	mindestens die Hälfte, wenn er den Makler beauftragt – in NRW üblich 3,57 % inkl. MwSt.	höchstens die gleiche Hälfte – nie mehr als der Auftraggeber
Fälligkeit	erst nach wirksamer notarieller Beurkundung	erst nach wirksamer notarieller Beurkundung
Grunderwerbsteuer, Notar & Grundbuch	–	trägt üblicherweise der Käufer

Kurz gesagt: Beim Hausverkauf wird die Maklerprovision geteilt, während die klassischen Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten – in der Regel beim Käufer liegen. Wer genau welchen Anteil trägt, halten wir vor jeder Beauftragung transparent und schriftlich fest.

Innen- und Außenprovision: der Unterschied

Im Maklerwesen unterscheidet man traditionell zwei Begriffe:

Begriff	Wer trägt die Kosten
Innenprovision	Der Verkäufer (Auftraggeber) zahlt die Maklervergütung.
Außenprovision	Der Käufer zahlt einen Provisionsanteil zusätzlich zum Kaufpreis.

In der Praxis treffen heute bei Wohnimmobilien beide Seiten aufeinander: Durch das oben beschriebene Teilungsprinzip ist eine reine Belastung nur einer Partei meist ausgeschlossen. Wichtig ist für Sie vor allem Transparenz – Sie sollten zu jedem Zeitpunkt wissen, welcher Anteil auf Sie entfällt und wann er fällig wird.

Wann wird die Provision fällig?

Ein entscheidender Punkt, der oft unterschätzt wird: Die Maklerprovision entsteht grundsätzlich erst mit dem erfolgreichen Abschluss – also dann, wenn der Kaufvertrag durch den Notar wirksam beurkundet ist. Vorher fällt keine Vergütung an. Diese Erfolgsbasis ist der Kern des klassischen Maklervertrags und für beide Seiten ein fairer Maßstab: Bezahlt wird das Ergebnis, nicht der Aufwand.

Bei R&G gehen wir hier noch einen Schritt weiter – dazu unten mehr.

„Provisionsfrei" – was steckt dahinter?

Inserate mit dem Schlagwort „provisionsfrei" klingen verlockend, bedeuten aber nicht automatisch, dass kein Geld in die Vermarktung fließt. Sie heißen lediglich, dass für die jeweils inserierende Partei keine Maklerprovision anfällt – häufig, weil privat verkauft wird oder die Kosten anders verteilt sind.

Beim Privatverkauf ohne Makler sparen Sie zwar die Provision, übernehmen dafür aber selbst:

• die Bewertung und Preisfindung,
• die komplette Vermarktung und Terminkoordination,
• die Bonitätsprüfung und Auswahl der Interessenten,
• die rechtssichere Verhandlung und Vertragsvorbereitung.

Das kostet Zeit, Nerven – und birgt das Risiko, unter Wert zu verkaufen. Genau hier setzt der Wert professioneller Begleitung an.

Warum die Erfolgsvergütung für Verkäufer fair ist

Eine Provision, die nur im Erfolgsfall anfällt, bringt die Interessen von Verkäufer und Makler in dieselbe Richtung: Beide wollen den bestmöglichen Preis und einen reibungslosen Abschluss. Der Makler trägt das wirtschaftliche Risiko des Vermarktungsaufwands – kommt kein Verkauf zustande, entsteht für Sie keine Vergütungspflicht.

Für Sie als Verkäufer heißt das konkret:

• Keine Vorkosten für Fotos, Exposé oder Inserate, die Sie aus eigener Tasche tragen.
• Volle Motivation des Maklers, weil seine Vergütung am Ergebnis hängt.
• Planbarkeit, weil die Konditionen vorab klar vereinbart werden.

Wie wir den realistischen Ausgangswert ermitteln, auf dem die gesamte Vermarktung aufbaut, zeigen wir Ihnen unter Marktwertermittlung.

Was verdient ein Makler wirklich?

Bleiben wir beim Rechenbeispiel: 24.990 € Provision für ein Haus in Hagen – das klingt nach viel Geld für einen Verkauf. Aber diese Summe ist der Umsatz eines Unternehmens, kein Gehalt. Was davon tatsächlich übrig bleibt, sieht deutlich nüchterner aus:

• Mehrwertsteuer: Die Sätze verstehen sich inklusive 19 % MwSt., die direkt ans Finanzamt geht. Von 24.990 € brutto bleiben 21.000 € netto – von 3,57 % je Partei also effektiv 3,0 %.
• Vermarktungskosten in Vorleistung: Objektfotograf, 360-Grad-Besichtigung, Exposé-Erstellung, Portalgebühren, Unterlagenbeschaffung (Bauakte, Grundbuchauszug, Baulasten- und Altlastenauskunft) – all das bezahlt der Makler, bevor auch nur ein Euro Provision fließt.
• Geplatzte und nicht zustande gekommene Verkäufe: Das Erfolgsprinzip hat eine Kehrseite. Wird ein Objekt nicht verkauft, zieht der Eigentümer zurück oder platzt eine Finanzierung, war die gesamte Arbeit – oft viele Wochen – unbezahlt. Die erfolgreichen Abschlüsse tragen diese Fälle mit.
• Laufende Kosten des Betriebs: Büro, Personal, Fahrzeuge, Software und CRM, Vermögensschadenhaftpflicht, Weiterbildung und die Erlaubnis nach § 34c GewO – die Infrastruktur, die einen professionellen Verkauf überhaupt möglich macht.
• Steuern: Auf den verbleibenden Gewinn fallen wie bei jedem Unternehmen Gewerbe- und Ertragsteuern an.

Dazu kommt der Zeitfaktor: Ein sauber vorbereiteter Hausverkauf bedeutet vom Erstgespräch über Bewertung, Aufbereitung, Besichtigungen und Verhandlung bis zum Notartermin schnell mehrere Monate Arbeit. Die Provision auf die tatsächlich geleisteten Stunden umgerechnet, relativiert sich der erste Eindruck erheblich – zumal sie nur in den Fällen fließt, in denen am Ende wirklich verkauft wird. Genau deshalb sagen wir: Entscheidend ist nicht, ob eine Provision anfällt, sondern welche Leistung und welches Ergebnis ihr gegenüberstehen.

Was die Provision dem Verkäufer einbringt

Die entscheidende Frage ist nicht „Was kostet die Provision?", sondern „Was bringt sie mir?". Ein erfahrener Makler kann durch realistische Preisstrategie, gezielte Ansprache der richtigen Käufergruppe und konsequente Verhandlungsführung einen Mehrerlös erzielen, der die Vergütung in vielen Fällen mehr als ausgleicht.

Der Hebel liegt vor allem in:

• der richtigen Einschätzung des Marktes vor Ort – Hagen, Iserlohn, Lüdenscheid und der gesamte Märkische Kreis ticken nicht wie ein anonymer Großstadtmarkt,
• der Vermeidung teurer Fehler wie einem zu niedrig oder zu hoch angesetzten Startpreis,
• der professionellen Verhandlung, die emotionale Abschläge verhindert,
• der Sicherheit, dass nur zahlungsfähige Interessenten zum Zug kommen.

Wie ein solcher Verkauf in der Region konkret abläuft, beschreiben wir ausführlich im Beitrag Immobilie verkaufen in Hagen.

Häufige Fragen

Wer zahlt den Makler beim Hausverkauf?

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision nach § 656c BGB in der Regel je zur Hälfte. Bei R&G zahlt jede Seite 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt., bei einem Kaufpreis unter 100.000 € sind es 4,76 %.

Wie hoch ist die Maklerprovision in NRW?

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht – üblich sind in Nordrhein-Westfalen insgesamt 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt., bei hälftiger Teilung also 3,57 % je Partei. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € entspricht das 12.495 € pro Seite.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Grundsätzlich ja, die Höhe ist Vereinbarungssache. In der Praxis liegen die Sätze seriöser Anbieter vor Ort aber nahezu gleichauf – den Unterschied macht die Leistung. Wie gut bewertet, vermarktet und verhandelt wird, beeinflusst Ihr Endergebnis stärker als ein Zehntelprozent Provision.

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Erst im Erfolgsfall: Die Provision ist verdient, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist, und wird nach Rechnungsstellung bezahlt. Kommt kein Verkauf zustande, fällt keine Vergütung an – die Vorleistungen für Fotos, Unterlagen und Vermarktung trägt dann der Makler.

Was passiert bei Verkauf ohne Makler?

Dann entfällt die Provision – dafür übernehmen Sie Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Verhandlung selbst. Das größte Risiko ist ein falsch angesetzter Preis: zu hoch kostet Monate, zu niedrig bares Geld. Eine fundierte Marktwertermittlung ist deshalb auch beim Privatverkauf der wichtigste erste Schritt.

Gilt die hälftige Teilung auch für Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien?

Nein. Die §§ 656c und 656d BGB gelten nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und unbebauten Grundstücken ist die Verteilung der Provision weiterhin frei verhandelbar.

Kann eine Partei die Provision komplett übernehmen?

Bei Wohnimmobilien mit Verbraucher-Käufer nicht zulasten der anderen Seite: Der Auftraggeber des Maklers muss mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen (§ 656d BGB). Die andere Partei muss ihren Anteil zudem erst zahlen, wenn der Auftraggeber die Zahlung seines eigenen Anteils nachgewiesen hat.

R&G: Vergütung nur im Erfolgsfall

Bei der R&G Wirtschaftskanzlei GmbH ist unser Ansatz bewusst klar und verkäuferfreundlich: Unsere Vergütung fällt ausschließlich im Erfolgsfall an. Es entstehen für Sie keine Vorkosten – wir gehen für die Vermarktung in Vorleistung. Dafür erhalten Sie einen 360°-Service: von der ehrlichen Bewertung über die Aufbereitung und Vermarktung bis zur Begleitung beim Notar, alles aus einer Hand – als Immobilienmakler in Hagen mit echter Marktkenntnis vor Ort und im Märkischen Kreis. Unsere Provisionssätze stehen öffentlich auf der Seite Maklerprovision: wer zahlt was? – ohne Kleingedrucktes.

So wissen Sie von Anfang an, woran Sie sind – und zahlen erst, wenn Ihr Verkauf tatsächlich gelungen ist.

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