Lexikon · Kosten & Steuer
Grunderwerbsteuer – einfach erklärt
Steuer auf den Erwerb eines Grundstücks – in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises und damit der größte Posten der Kaufnebenkosten.
Was ist Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer fällt an, sobald ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG); den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest. Nordrhein-Westfalen liegt mit 6,5 Prozent an der bundesweiten Spitze – zusammen mit Brandenburg, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Bayern und Sachsen verlangen deutlich weniger.
Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, in aller Regel also der beurkundete Kaufpreis (§ 8 GrEStG). Übernehmen Sie zusätzlich Lasten – etwa ein Wohnrecht oder eine Grundschuld –, rechnet das Finanzamt deren Wert hinzu. Bewegliches Zubehör dagegen gehört nicht zum Grundstück: Eine Einbauküche, Markisen oder eine Sauna können im Kaufvertrag separat mit einem realistischen Wert ausgewiesen werden, und auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das ist ausdrücklich zulässig, solange der Ansatz dem tatsächlichen Wert entspricht – bei auffällig hohen Beträgen prüft das Finanzamt genau.
Der Ablauf ist standardisiert und läuft ohne Ihr Zutun an: Der Notar zeigt den Kaufvertrag beim Finanzamt an, das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid an den Käufer, Sie zahlen binnen der im Bescheid genannten Frist – üblich ist ein Monat. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG). Ohne sie trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein. Die Steuer ist damit kein Papierkram am Rande, sondern eine Bedingung für den Eigentumsübergang.
Rechtlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam. In der Praxis regelt jeder Kaufvertrag, dass der Käufer sie trägt – zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt aber an den Verkäufer halten.
Mehrere Erwerbe sind von der Steuer befreit (§ 3 GrEStG). Die wichtigsten: Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung, Übertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern – auch nach der Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung –, sowie Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie, also zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln. Geschwister sind ausdrücklich nicht befreit. Außerdem bleibt ein Erwerb steuerfrei, wenn die Gegenleistung 2.500 Euro nicht übersteigt.
Für die Finanzierung ist entscheidend: Banken finanzieren die Grunderwerbsteuer in aller Regel nicht mit. Sie gilt als „verlorener“ Kostenblock, weil sie den Wert der Immobilie nicht erhöht. Das Geld muss aus Eigenkapital kommen – und in NRW ist das bei einem Haus für 358.000 Euro ein Betrag von über 23.000 Euro, der neben Notar, Grundbuch und Maklerprovision bereitstehen muss.
6,5 %
Grunderwerbsteuersatz in Nordrhein-Westfalen – bundesweit der Höchstsatz. Bei einem freistehenden Einfamilienhaus zum Hagener Durchschnittspreis von 358.000 Euro sind das 23.270 Euro, die aus Eigenkapital kommen müssen.
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Planen Sie die Steuer vom ersten Tag an in Ihr Eigenkapital ein, nicht in die Finanzierung. Wer mit 20 Prozent Eigenkapital rechnet und dabei die Nebenkosten vergisst, steht beim Bankgespräch plötzlich ohne Puffer da. Unser Kaufnebenkosten-Rechner zeigt für Ihren Kaufpreis, wie viel Sie in NRW tatsächlich bereithalten müssen.
Beim Kauf innerhalb der Familie lohnt der Blick in § 3 GrEStG, bevor der Notartermin steht: Eine Übertragung vom Vater auf die Tochter ist grunderwerbsteuerfrei, dieselbe Übertragung auf den Schwager nicht. Das ist eine Gestaltungsfrage, die vor die Beurkundung gehört – wir bringen Sie dafür mit einem Steuerberater zusammen.
6,5 Prozent auf die durchschnittlichen Kaufpreise des Hagener Marktes – so viel Eigenkapital brauchen Sie allein für die Steuer:
| Objekttyp | Ø Kaufpreis Hagen | Grunderwerbsteuer 6,5 % |
|---|---|---|
| Reihenmittelhaus | 270.000 € | 17.550 € |
| Reihenendhaus | 294.000 € | 19.110 € |
| Doppelhaushälfte | 300.000 € | 19.500 € |
| Freistehendes Einfamilienhaus | 358.000 € | 23.270 € |
| Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung | 470.000 € | 30.550 € |
Kaufpreise: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Hagen, Grundstücksmarktbericht 2026 (Vertragsjahr 2025). Steuer eigene Berechnung. · Stand: 01.01.2026
Für Hagen konkret
- Alle Posten für Ihren Kaufpreis durchgerechnet – mit Rechner und vier Beispielen – finden Sie im Ratgeber Kaufnebenkosten in NRW
- Wie viel Immobilie Ihr Eigenkapital inklusive Nebenkosten trägt, zeigt unsere Baufinanzierung in Hagen
Auch bekannt als: GrESt, Grunderwerbssteuer
Häufige Fragen
- Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW?
- 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist der bundesweite Höchstsatz; er gilt in Nordrhein-Westfalen seit 2015 unverändert. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 19.500 Euro.
- Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?
- Nach Erhalt des Steuerbescheids, den das Finanzamt nach der Anzeige durch den Notar verschickt. Die Zahlungsfrist steht im Bescheid und beträgt üblicherweise einen Monat. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eintragung ins Grundbuch erfolgt.
- Kann ich die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?
- Nur in Ausnahmefällen. Banken sehen die Kaufnebenkosten als Eigenkapitalanteil, weil sie den Beleihungswert nicht erhöhen. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist möglich, kostet aber einen deutlichen Zinsaufschlag und setzt eine sehr gute Bonität voraus.
- Lässt sich die Grunderwerbsteuer legal senken?
- Ja, in einem Punkt: Bewegliches Zubehör wie Einbauküche, Markisen oder Gartenhaus kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden und bleibt steuerfrei. Der Ansatz muss dem realistischen Zeitwert entsprechen – das Finanzamt prüft auffällige Beträge. Alles darüber hinaus ist keine Gestaltung, sondern ein Risiko.
- Fällt Grunderwerbsteuer bei Schenkung oder Erbschaft an?
- Nein. Beide sind nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit – stattdessen kann Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen. Ebenfalls befreit sind Übertragungen zwischen Ehegatten und zwischen Verwandten in gerader Linie, etwa von den Eltern an das Kind.
- Zahlen Geschwister untereinander Grunderwerbsteuer?
- Ja. Die Befreiung des § 3 GrEStG gilt für Verwandte in gerader Linie – Eltern, Kinder, Enkel – und für Ehegatten, nicht für Geschwister. Ein Kauf zwischen Bruder und Schwester ist voll steuerpflichtig.
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