Erbpacht: Nachteile, Wert und Verkauf – was Eigentümer und Erben wissen müssen

Kurz beantwortet: Die Erbpacht – juristisch das Erbbaurecht – macht ein Haus beim Kauf günstiger, bringt aber drei dauerhafte Nachteile: einen Erbbauzins, der meist mit der Inflation steigt, Zustimmungspflichten gegenüber dem Grundstückseigentümer und einen Wert, der mit sinkender Restlaufzeit fällt. Für Eigentümer und Erben ist deshalb die Restlaufzeit die wichtigste Zahl: Mit 70 Jahren lässt sich ein Haus fast wie Volleigentum verkaufen und finanzieren, mit 30 Jahren nur noch mit deutlichem Abschlag. Die R&G Wirtschaftskanzlei in Hagen bewertet, verkauft und finanziert auch Häuser mit Erbbaurecht.

Die Grundlagen – was ein Erbbaurecht ist, wie der Erbbauzins entsteht und was Käufer bei der Finanzierung beachten müssen – stehen in unserem Lexikon unter Erbbaurecht. Dieser Beitrag richtet sich an alle, die ein solches Haus schon besitzen, verkaufen wollen oder geerbt haben.

Was kostet die Erbpacht wirklich?

Der Erbbauzins ist eine laufende Zahlung an den Grundstückseigentümer – in Hagen häufig eine Kirchengemeinde oder die Stadt. Er bemisst sich am Bodenwert und steigt in den meisten Verträgen über eine Wertsicherungsklausel mit der Zeit. Rechnen Sie mit Ihren Zahlen, was die Erbpacht bis zum Laufzeitende kostet und ob es sich rechnen würde, den Boden zu kaufen:

Der Barwert ist die entscheidende Zahl für den Vergleich: Er zeigt, was alle künftigen Erbbauzinsen heute wert sind. Liegt er deutlich über dem Bodenwert, ist das Erbbaurecht langfristig teurer als Eigentum am Boden – ein Argument, mit dem Grundstückseigentümer über einen Verkauf des Bodens zu sprechen.

Welche Nachteile hat die Erbpacht?

Den Vorteil kennt jeder: Sie müssen das Grundstück nicht kaufen und brauchen weniger Kapital. Die Nachteile zeigen sich oft erst später:

• Der Erbbauzins läuft und steigt. Er ist zu zahlen, solange das Erbbaurecht besteht – auch wenn das Haus längst abbezahlt ist. Über eine Wertsicherungsklausel steigt er in der Regel mit dem Verbraucherpreisindex.
• Die Wertsteigerung des Bodens gehört Ihnen nicht. Steigen die Bodenpreise, profitiert der Grundstückseigentümer – im Zweifel über einen höheren Erbbauzins.
• Zustimmung des Grundstückseigentümers. Viele Verträge verlangen seine Zustimmung, wenn Sie verkaufen oder eine Grundschuld eintragen lassen wollen (§ 5 ErbbauRG). Das kann Verkauf und Finanzierung verzögern.
• Der Wert sinkt mit der Restlaufzeit. Je näher das Laufzeitende rückt, desto schwerer finanziert ein Käufer das Haus – und desto niedriger der erzielbare Preis.
• Das Ende ist vorgegeben. Läuft das Erbbaurecht aus, fällt das Haus an den Grundstückseigentümer zurück – gegen eine Entschädigung, deren Höhe der Vertrag regelt.
• Heimfall bei Zahlungsverzug. Bei schweren Vertragsverstößen, etwa einem längeren Rückstand beim Erbbauzins, kann der Eigentümer die Rückübertragung verlangen.

Was ist ein Haus mit Erbbaurecht wert?

Ein Haus auf Erbpacht ist weniger wert als dasselbe Haus mit Grundstück – aber wie viel weniger, hängt vor allem an drei Punkten:

1. Restlaufzeit: Sie ist der stärkste Werttreiber. Banken wollen, dass das Erbbaurecht deutlich länger läuft als das Darlehen des Käufers. Bei kurzen Restlaufzeiten schrumpft der Kreis der Käufer, und der Preis sinkt spürbar.
2. Höhe des Erbbauzinses: Ein niedriger Erbbauzins aus einem alten Vertrag ist ein echter Vorteil, den Käufer bezahlen. Ein Erbbauzins über dem heute Üblichen drückt den Wert.
3. Vertragsinhalt: Entschädigung am Laufzeitende, Verlängerungsoption, Ankaufsrecht für das Grundstück, Zustimmungspflichten – all das fließt in den Preis ein.

Für die Bewertung gelten eigene Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die den Vorteil oder Nachteil des vertraglichen Erbbauzinses gegenüber dem marktüblichen berücksichtigen. Für die Verkaufsentscheidung reicht meist unsere kostenlose Marktwertermittlung; für Erbstreit, Finanzamt oder Gericht brauchen Sie ein Gutachten eines Sachverständigen.

Wie finanziert die Bank ein Haus mit Erbbaurecht?

Die Bank sichert ihr Darlehen nicht am Grundstück, das gehört ja einem anderen, sondern am Erbbaurecht selbst: Die Grundschuld wird im Erbbaugrundbuch eingetragen. Das funktioniert, hat aber drei Stellen, an denen Finanzierungen scheitern oder sich um Wochen verzögern. Alle drei stehen im Erbbaurechtsvertrag – deshalb gehört er vor die Finanzierungsanfrage, nicht danach.

Wie viel darf ich beleihen? Die Zustimmung des Grundstückseigentümers

In den meisten Erbbaurechtsverträgen steht, dass der Grundstückseigentümer zustimmen muss, bevor das Erbbaurecht mit einer Grundschuld belastet wird (§ 5 Abs. 2 ErbbauRG). Ohne diese Zustimmung trägt das Grundbuchamt die Grundschuld nicht ein (§§ 6, 15 ErbbauRG) – und ohne eingetragene Grundschuld zahlt keine Bank aus.

Oft stimmt der Eigentümer nicht unbegrenzt zu, sondern nur bis zu einem Höchstbetrag, oder der Vertrag nennt eine feste Grenze. Das ist die Beleihungsgrenze aus Sicht des Erbbaurechtsgebers: Er will verhindern, dass das Erbbaurecht so hoch belastet wird, dass im Ernstfall nichts mehr übrig bleibt.

Daneben rechnet die Bank mit ihrem eigenen Beleihungswert. Das ist der Wert, den sie dem Haus auf Dauer zutraut – vorsichtiger als der Marktwert, mit Sicherheitsabschlägen und ohne Spekulation auf steigende Preise. Beim Erbbaurecht fehlt der Boden in dieser Rechnung, und eine kurze Restlaufzeit oder ein hoher Erbbauzins drücken den Wert zusätzlich. Bis zu einem Teil dieses Beleihungswerts gibt die Bank ihre besten Konditionen.

Für Ihre Finanzierung zählt am Ende die niedrigere der beiden Grenzen. Was darüber hinausgeht, müssen Sie mit Eigenkapital oder einer anderen Sicherheit abdecken. Ein Beispiel: Die Bank würde 300.000 € finanzieren, der Grundstückseigentümer stimmt aber nur einer Grundschuld über 250.000 € zu – dann fehlen 50.000 €.

Ganz ausgeliefert sind Sie dabei nicht: Entspricht die Belastung den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft und gefährdet sie den Zweck des Erbbaurechts nicht, haben Sie einen Anspruch auf die Zustimmung (§ 7 Abs. 2 ErbbauRG). Verweigert der Eigentümer sie ohne ausreichenden Grund, kann das Amtsgericht sie ersetzen (§ 7 Abs. 3 ErbbauRG). Für eine laufende Kaufpreisfinanzierung ist das allerdings zu langsam. Besser: Die Zustimmung zur Grundschuld früh anfragen, am besten bevor der Kaufvertrag beurkundet wird.

Was ist eine Stillhalteerklärung – und warum verlangt die Bank sie?

Der Erbbauzins ist im Grundbuch als Reallast gesichert, und diese steht meist im ersten Rang, also vor der Grundschuld der Bank. Für die Bank ist das ein Risiko: Kommt es zur Zwangsversteigerung, könnte der Grundstückseigentümer mit seinem vorrangigen Recht vor ihr bedient werden – im ungünstigsten Fall mit dem Erbbauzins für die gesamte restliche Laufzeit.

Die Stillhalteerklärung räumt dieses Risiko aus. Darin verpflichtet sich der Grundstückseigentümer gegenüber der Bank vor allem dazu,

• in einer Zwangsversteigerung nur den laufenden und den rückständigen Erbbauzins anzumelden, nicht den künftigen,
• dafür zu sorgen, dass das Erbbaurecht mit dem Erbbauzins für den Ersteher bestehen bleibt, und
• anderen Rechten nur mit Zustimmung der Bank einen Rang vor oder neben dem Erbbauzins einzuräumen.

Die Erklärung gibt also der Grundstückseigentümer ab, verlangt wird sie von der Bank, und sie ist Voraussetzung dafür, dass das Darlehen ausgezahlt wird.

Bei neueren Verträgen kann der Erbbauzins von vornherein versteigerungsfest vereinbart sein: Dann bleibt die Reallast in einer Zwangsversteigerung ohnehin bestehen, und der Vertrag kann einer Grundschuld bis zu einem bestimmten Betrag den Vorrang einräumen (§ 9 Abs. 3 ErbbauRG). Viele Banken verzichten in diesem Fall auf eine gesonderte Stillhalteerklärung. Fehlt beides, ziehen Banken den kapitalisierten Erbbauzins vom Beleihungswert ab – das Darlehen fällt kleiner aus oder die Konditionen schlechter.

Wie lang muss die Restlaufzeit sein?

Banken, die ihre Darlehen über Pfandbriefe refinanzieren, dürfen ein befristetes Recht wie das Erbbaurecht nur beleihen, wenn das Darlehen planmäßig spätestens zehn Jahre vor dem Ende des Rechts getilgt ist (§ 13 Abs. 2 PfandBG). Bei 30 Jahren Tilgung heißt das: mindestens 40 Jahre Restlaufzeit. Viele Banken setzen darüber hinaus eigene, teils höhere Mindestgrenzen. Ist die Restlaufzeit kürzer, bleibt eine höhere Tilgung oder ein Gespräch mit dem Eigentümer über eine Verlängerung.

Welche Unterlagen die Bank zum Erbbaurecht sehen will, steht auf der Seite Erbbaurechtsvertrag als Finanzierungsunterlage. Wir klären Zustimmung und Stillhalteerklärung mit dem Grundstückseigentümer, bevor die Anfrage an die Banken geht – mehr dazu in unserer Baufinanzierung.

Wie viel Grunderwerbsteuer fällt beim Erbbaurecht an?

Hier liegt die größte Überraschung für Käufer. Wer ein Haus mit bestehendem Erbbaurecht kauft, zahlt Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Kaufpreis, sondern auch auf den Erbbauzins, den er übernimmt – hochgerechnet auf die gesamte Restlaufzeit. Das Gesetz sagt es ausdrücklich: „Der Erbbauzins gilt nicht als dauernde Last“ (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG) und gehört damit zur Gegenleistung.

Hochgerechnet wird nicht mit der einfachen Summe, sondern mit einem Vervielfältiger aus dem Bewertungsgesetz (§ 13 BewG mit Anlage 9a). Er steigt mit der Laufzeit, flacht aber stark ab: 14,9 bei 30 Jahren, 17,9 bei 60 Jahren, höchstens 18,6. Ein Beispiel: Kaufpreis 250.000 €, Erbbauzins 3.000 € im Jahr, Restlaufzeit 60 Jahre. Zum Kaufpreis kommen 3.000 € × 17,930 = 53.790 €. In NRW sind das bei 6,5 % rund 19.750 € Grunderwerbsteuer statt 16.250 € – knapp 3.500 € mehr, die in keiner Kaufnebenkosten-Pauschale stehen.

Je nach Vorgang rechnet das Finanzamt anders:

• Neues Erbbaurecht bestellen: Steuerpflichtig ist der kapitalisierte Erbbauzins über die vereinbarte Laufzeit. Für 5.600 € Erbbauzins und 99 Jahre sind das 104.098 € Bemessungsgrundlage und in NRW 6.766 € Steuer – obwohl kein Kaufpreis fließt.
• Erbbaurecht verlängern: Nur der Erbbauzins für die zusätzlichen Jahre zählt, ohne Abzinsung auf heute (BFH, Urteile vom 10.07.2024, II R 3/22 und II R 36/23).
• Grundstück dazukaufen: Hier wirkt der Erbbauzins umgekehrt. Der Anspruch auf den Erbbauzins wird nicht besteuert, sein Kapitalwert wird vom Kaufpreis abgezogen – oft bleibt wenig oder gar nichts übrig (BFH, Urteil vom 06.05.2015, II R 8/14). Das gilt nicht, wenn das Erbbaurecht schon beim Kauf aufgehoben werden soll.

Rechnen Sie Ihren Fall durch:

Erwerbe zwischen Ehegatten und von Eltern an Kinder bleiben auch beim Erbbaurecht steuerfrei. Was sonst an Kaufnebenkosten anfällt, steht im Lexikon unter Grunderwerbsteuer. Die Berechnung ist eine Orientierung; bei größeren Beträgen oder ungewöhnlichen Verträgen lohnt der Blick eines Steuerberaters vor dem Notartermin.

Wie verkaufe ich ein Haus mit Erbbaurecht?

Ein Verkauf ist möglich, braucht aber mehr Vorbereitung als bei einem Haus mit Grundstück:

Zwei Wege können den Verkaufspreis deutlich verbessern:

• Verlängerung vor dem Verkauf: Gelingt es, das Erbbaurecht vor dem Verkauf zu verlängern, finanzieren mehr Käufer das Haus – und der Preis steigt.
• Grundstück dazukaufen: Ist der Eigentümer bereit, den Boden zu verkaufen, wird aus dem Erbbaurecht Volleigentum. Kirchliche und kommunale Eigentümer verkaufen nicht immer, eine Anfrage lohnt sich aber.

Unterlagen und Abläufe beim Hausverkauf allgemein stehen in unserem Bereich Immobilie verkaufen. Was Banken beim Erbbaurechtsvertrag sehen wollen, zeigt die Seite zum Erbbaurechtsvertrag als Finanzierungsunterlage – genau das fragt auch Ihr Käufer.

Haus mit Erbbaurecht geerbt – was jetzt?

Ein Erbbaurecht ist vererblich: Mit dem Erbfall gehen das Haus und alle Pflichten aus dem Vertrag auf die Erben über, auch der laufende Erbbauzins. Drei Schritte helfen:

• Vertrag und Zahlungsstand klären: Läuft der Erbbauzins weiter? Gibt es Rückstände? Rückstände können im schlimmsten Fall einen Heimfall auslösen.
• Restlaufzeit einordnen: Sie entscheidet, ob Behalten, Vermieten oder Verkaufen sinnvoll ist – und wie viel ein Verkauf bringt.
• Erbengemeinschaft abstimmen: Bei mehreren Erben braucht es eine gemeinsame Linie, bevor der Grundstückseigentümer angesprochen wird.

Wie Sie bei einer geerbten Immobilie grundsätzlich vorgehen und was die Erbschaftsteuer ausmacht, erklären wir im Beitrag Geerbte Immobilie verkaufen und auf unserer Seite Immobilie geerbt.

Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Mit dem Ablauf erlischt das Erbbaurecht, und das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer. Dafür steht dem bisherigen Inhaber eine Entschädigung zu, deren Höhe der Vertrag festlegt (§ 27 ErbbauRG); üblich sind zwei Drittel des dann vorhandenen Gebäudewerts. Viele Verträge sehen eine Verlängerungsoption vor. Warten Sie damit nicht bis kurz vor Schluss: Eine Verlängerung lässt sich besser verhandeln, solange das Erbbaurecht noch werthaltig ist – und sie wirkt sich sofort auf den Verkaufspreis aus.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Erbpacht und Erbbaurecht?

Im Alltag meinen beide Begriffe dasselbe. Juristisch korrekt ist das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz; „Erbpacht“ ist ein historischer Begriff, der umgangssprachlich geblieben ist.

Kann ich ein Haus mit Erbbaurecht verkaufen?

Ja. Viele Verträge verlangen allerdings die Zustimmung des Grundstückseigentümers, und manche geben ihm ein Vorkaufsrecht. Je länger die Restlaufzeit, desto leichter finden Sie einen Käufer, der das Haus finanziert bekommt.

Wie wird der Erbbauzins berechnet?

Als Prozentsatz des Bodenwerts, häufig drei bis fünf Prozent pro Jahr, bei älteren Verträgen oft weniger. Bei 500 m² Grundstück und einem Bodenwert von 280 €/m² ergeben 4 % einen Erbbauzins von 5.600 € im Jahr. Wie er sich über die Restlaufzeit entwickelt, zeigt der Rechner oben.

Muss ich als Erbe den Erbbauzins weiterzahlen?

Ja. Mit dem Erbfall übernehmen die Erben das Erbbaurecht mit allen Rechten und Pflichten – dazu gehört der laufende Erbbauzins.

Was ist eine Stillhalteerklärung beim Erbbaurecht?

Eine Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der finanzierenden Bank: Er meldet in einer Zwangsversteigerung nur den laufenden und rückständigen Erbbauzins an, nicht den künftigen, und räumt anderen Rechten nur mit Zustimmung der Bank einen Vorrang ein. Banken verlangen sie, weil der Erbbauzins meist im Rang vor ihrer Grundschuld steht. Ist der Erbbauzins versteigerungsfest vereinbart, verzichten viele Banken darauf.

Muss der Grundstückseigentümer meiner Grundschuld zustimmen?

Wenn der Vertrag das vorsieht – und das tun die meisten –, ja (§ 5 Abs. 2 ErbbauRG). Oft gilt die Zustimmung nur bis zu einem Höchstbetrag. Entspricht die Belastung einer ordnungsmäßigen Wirtschaft, haben Sie einen Anspruch darauf; notfalls ersetzt das Amtsgericht die Zustimmung (§ 7 ErbbauRG).