Lexikon · Objekt & Wertermittlung
Bodenrichtwert – einfach erklärt
Amtlicher Durchschnittswert für den Quadratmeter Boden in einer Lage – in Hagen im Mittel rund 280 €/m² für Wohnbauland.
Was ist Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlich ermittelter, durchschnittlicher Lagewert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens. Er wird alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte der jeweiligen Stadt aus den tatsächlichen Kauffällen abgeleitet – für Hagen also vom Gutachterausschuss der Stadt Hagen. Er dient als Orientierung für Grundstücks- und Immobilienwerte, fließt in die Beleihung durch die Bank ein und ist seit 2025 Grundlage der neuen Grundsteuer.
In Hagen liegen die gebietstypischen Bodenrichtwerte für Wohnbauland laut Grundstücksmarktbericht 2026 überwiegend zwischen rund 165 €/m² in einfachen und rund 350 €/m² in guten Lagen; im Mittel bei rund 280 €/m². Die höchsten Bodenwerte werden in Stadtteilen wie Emst, Fleyerviertel, Haßley, Berchum und Garenfeld erreicht, die niedrigsten in Dahl, Priorei, Rummenohl und Herbeck.
Die parzellenscharfen Werte für jede einzelne Hagener Adresse sind kostenfrei über das Landesportal BORIS-NRW einsehbar. Sie ersetzen kein individuelles Wertgutachten, geben aber eine belastbare erste Einordnung der Lage.
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Beispiel aus Hagen: Für ein freistehendes Einfamilienhaus in mittlerer Lage nennt der Grundstücksmarktbericht 2026 einen Bodenrichtwert von rund 250 €/m². Bei einem 500 m² großen Grundstück ergibt das einen reinen Bodenwert von etwa 125.000 €. Liegt der Kaufpreis des Hauses bei 350.000 €, entfallen also grob 125.000 € auf den Grund und 225.000 € auf das Gebäude.
Diese Aufteilung ist für Kapitalanleger bares Geld wert: Abgeschrieben (AfA) wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund. Ein sauber begründeter Gebäudeanteil senkt Jahr für Jahr die Steuerlast. In guten Hagener Lagen mit Bodenwerten um 350 €/m² steckt dagegen ein größerer Teil des Kaufpreises im nicht abschreibbaren – aber wertstabilen – Grund.
Nach Nutzungsart und Lagequalität, im Mittel rund rd. 280 €/m² für den Wohnungsbau.
| Nutzung | gute Lage | mittlere Lage | einfache Lage |
|---|---|---|---|
| Freist. Ein-/Zweifamilienhäuser (350–800 m²) | 350 €/m² | 250 €/m² | 165 €/m² |
| Doppelhaushälften / Reihenendhäuser (250–500 m²) | 320 €/m² | 250 €/m² | 175 €/m² |
| Reihenmittelhäuser (150–300 m²) | 350 €/m² | 275 €/m² | 185 €/m² |
| Eigentumswohnungen (GFZ ~1,2) | 340 €/m² | 270 €/m² | 155 €/m² |
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Hagen, Grundstücksmarktbericht 2026 · Stand: 01.01.2026
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Auch bekannt als: BRW, Bodenwert
Häufige Fragen
- Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Hagener Adresse?
- Parzellenscharf und kostenfrei im Landesportal BORIS-NRW. Beachten Sie: Der Wert ist ein Durchschnitt für die Lage und ersetzt kein individuelles Wertgutachten. Für eine belastbare Einschätzung Ihrer Immobilie bewerten wir sie gern konkret vor Ort.
- Warum ist der Bodenrichtwert für Kapitalanleger wichtig?
- Weil sich der Kaufpreis in einen Grund- und einen Gebäudeanteil aufteilt und nur der Gebäudeanteil steuerlich abgeschrieben werden kann. Der Bodenrichtwert liefert die Grundlage für eine plausible Aufteilung – und damit für eine möglichst hohe, aber saubere AfA-Bemessungsgrundlage.
- Ist der Bodenrichtwert dasselbe wie der Verkehrswert?
- Nein. Der Bodenrichtwert bezieht sich nur auf den unbebauten Grund je Quadratmeter. Der Verkehrswert einer bebauten Immobilie berücksichtigt zusätzlich Gebäude, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Marktlage.
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