Lexikon · Objekt & Wertermittlung
Baulast – einfach erklärt
Öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsicht – sie steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis.
Was ist Baulast?
Eine Baulast ist eine freiwillige, öffentlich-rechtliche Verpflichtung: Der Eigentümer verpflichtet sich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen auf seinem Grundstück, das sich nicht schon aus dem Gesetz ergibt. Typische Beispiele sind eine Zufahrt zum Hinterliegergrundstück, Stellplätze für das Nachbarhaus oder eine Abstandsfläche, die für den Nachbarn freigehalten werden muss.
In Nordrhein-Westfalen regelt § 85 der Landesbauordnung (BauO NRW 2018) die Baulast. Die Erklärung muss schriftlich abgegeben werden; die Unterschrift wird beglaubigt oder direkt vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet. Wirksam wird die Baulast mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis, und sie bindet auch jeden späteren Eigentümer. Das Verzeichnis führt die Bauaufsichtsbehörde – für Grundstücke in Hagen die Bauaufsicht der Stadt Hagen.
Das Tückische für Käufer: Eine Baulast steht nicht im Grundbuch. Wer vor dem Kauf nur den Grundbuchauszug liest, sieht sie nicht. Eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis gehört deshalb zu den Kaufunterlagen. Erlöschen kann eine Baulast nur durch Verzicht der Bauaufsichtsbehörde, und zwar erst, wenn das öffentliche Interesse an ihr entfallen ist.
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Beispiel: Auf einem Grundstück liegt zugunsten des Nachbarn eine Zufahrtsbaulast. Der Käufer möchte genau auf diesem Streifen eine Garage bauen – das wird nicht genehmigt. Weil eine Baulast die Nutzbarkeit und damit den Wert einschränken kann, fragen auch Banken bei der Beleihung danach.
Für Hagen konkret
- Welche Unterlagen wir vor dem Verkauf für Sie zusammenstellen, steht in der Übersicht der Verkaufsunterlagen
Auch bekannt als: Baulastenverzeichnis, Baulastenauskunft
Häufige Fragen
- Wo erfahre ich, ob auf einem Grundstück eine Baulast liegt?
- Bei der Bauaufsichtsbehörde, die das Baulastenverzeichnis führt – in Hagen bei der Bauaufsicht der Stadt. Einsicht und Auszug bekommt nach § 85 Abs. 5 BauO NRW, wer ein berechtigtes Interesse darlegt; als Eigentümer oder mit dessen Vollmacht ist das unproblematisch. Das Bauportal NRW nennt für den schriftlichen Antrag einen aktuellen Grundbuchauszug und ein Ausweisdokument. Beim Verkauf holen wir die Auskunft für unsere Eigentümer ein.
- Steht eine Baulast im Grundbuch?
- Nein. In Nordrhein-Westfalen werden Baulasten im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht geführt, nicht im Grundbuch. Vor einem Kauf reicht der Grundbuchauszug deshalb nicht – die Baulastenauskunft gehört dazu.
Sie planen den Kauf oder die Finanzierung einer Immobilie? Wir begleiten Sie bei Ihrer Baufinanzierung in Hagen und dem Märkischen Kreis – von der ersten Einschätzung bis zur verbindlichen Zusage. Am schnellsten klären wir Ihre Fragen in einem unverbindlichen Beratungsgespräch.
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