Lexikon · Objekt & Wertermittlung
Energieausweis – einfach erklärt
Pflichtdokument über die energetische Qualität eines Gebäudes – beim Verkauf und bei der Vermietung gesetzlich vorgeschrieben.
Was ist Energieausweis?
Der Energieausweis dokumentiert, wie viel Energie ein Gebäude für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung braucht. Rechtsgrundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Er ist kein Gutachten und keine Betriebskostenabrechnung, sondern eine standardisierte Kennzahl, die Gebäude untereinander vergleichbar machen soll – vom Neubau bis zum Altbau von 1950.
Es gibt zwei Arten, und der Unterschied ist erheblich. Der Verbrauchsausweis rechnet den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre zusammen, witterungsbereinigt. Er ist günstiger, sagt aber mehr über die Bewohner als über das Haus: Ein sparsamer Rentnerhaushalt und eine fünfköpfige Familie erzeugen im selben Gebäude völlig verschiedene Werte. Der Bedarfsausweis berechnet dagegen anhand von Bausubstanz, Dämmung, Fenstern und Heizanlage, wie viel Energie das Gebäude unter Normbedingungen braucht – unabhängig davon, wer darin wohnt. Er ist aufwendiger, aber aussagekräftig.
Welchen Sie brauchen, dürfen Sie nicht immer frei wählen. Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, die vor dem 1. November 1977 fertiggestellt und seitdem nicht auf den damaligen Wärmeschutzstandard gebracht wurden, schreibt das GEG den Bedarfsausweis vor. In allen anderen Fällen haben Sie die Wahl – und bei einem energetisch gut dastehenden Altbau lohnt der Bedarfsausweis oft trotzdem, weil er die Sanierungen sichtbar macht, die der Verbrauchsausweis nicht kennt.
Die Pflicht trifft Verkäufer und Vermieter, nicht Käufer. Sie müssen den Ausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen – nicht erst auf Nachfrage, nicht erst beim Notar. Kommt es zum Verkauf, wird er dem Käufer übergeben. Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler und kleine Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche.
Schon die Immobilienanzeige ist betroffen: Sobald Sie über ein kommerzielles Medium inserieren, müssen Art des Ausweises, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr, Energieeffizienzklasse und der Endenergiebedarf beziehungsweise -verbrauch in der Anzeige stehen. Fehlen diese Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit – und zugleich ein Abmahnrisiko durch Wettbewerber.
Der Ausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Danach braucht es einen neuen, wenn erneut verkauft oder vermietet wird. Ausstellen dürfen ihn nur Berechtigte nach § 88 GEG – je nach Gebäudeart etwa Architekten, Bauingenieure, Handwerksmeister des Bau- oder Ausbaugewerks oder Schornsteinfeger mit entsprechender Fortbildung. Ein online in fünf Minuten erzeugter Ausweis ohne Objektbesichtigung ist bei Bedarfsausweisen praktisch nie regelkonform.
Für die Finanzierung ist der Ausweis inzwischen mehr als eine Formalie. Banken prüfen bei energetisch schwachen Objekten genauer, weil Sanierungspflichten und Energiekosten die Tragfähigkeit beeinflussen. Umgekehrt öffnet eine gute Effizienzklasse den Zugang zu Förderdarlehen – und wer ohnehin saniert, kann Modernisierungskosten in die Finanzierung einrechnen.
bis 10.000 €
So hoch kann das Bußgeld nach § 108 GEG ausfallen, wenn der Energieausweis bei der Besichtigung nicht vorgelegt wird oder die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige fehlen.
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Besorgen Sie den Ausweis, bevor die erste Anzeige online geht – nicht erst, wenn der erste Interessent fragt. Die Pflichtangaben gehören in die Anzeige selbst, und bis ein Bedarfsausweis erstellt ist, vergehen je nach Aussteller und Unterlagenlage einige Tage bis Wochen. Für unsere Verkäufer holen wir ihn im Rahmen der Vermarktungsvorbereitung mit ein.
Vor dem Kauf lohnt ein Blick auf die Art des Ausweises: Liegt nur ein Verbrauchsausweis vor und stammt er aus einem Haushalt mit sehr sparsamem Verbrauch, sagt der Wert wenig über Ihre künftigen Heizkosten. Fragen Sie in dem Fall nach den tatsächlichen Verbrauchsabrechnungen der letzten Jahre.
Energieausweis im Video erklärt
Der Energieausweis – Funktion und Beschaffung (R&G Wirtschaftskanzlei)
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Wer eine Immobilie über ein kommerzielles Medium inseriert, muss diese Angaben aus dem Energieausweis nennen (§ 87 GEG):
| Angabe | Was konkret hineingehört |
|---|---|
| Art des Ausweises | Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis |
| Endenergiebedarf bzw. -verbrauch | Wert in kWh/(m²·a) aus dem Ausweis |
| Wesentlicher Energieträger | z. B. Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe |
| Baujahr des Gebäudes | nach Angabe im Ausweis |
| Energieeffizienzklasse | A+ bis H |
Gebäudeenergiegesetz (GEG), § 87
Für Hagen konkret
- Wenn Sie ohnehin sanieren: Wie Sie die Kosten bankfähig aufstellen, zeigt die Seite Modernisierungskostenaufstellung mit Rechner
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Auch bekannt als: Energiepass, Gebäudeenergieausweis, Energieeffizienzausweis
Als Unterlage relevant: Was Sie konkret beibringen müssen und worauf Sie achten sollten, lesen Sie unter Energieausweis.
Häufige Fragen
- Wer muss den Energieausweis bezahlen?
- Der Verkäufer oder Vermieter – die Pflicht trifft die anbietende Seite. Käufer und Mieter bekommen ihn vorgelegt und beim Verkauf ausgehändigt, ohne sich an den Kosten zu beteiligen.
- Was kostet ein Energieausweis?
- Das hängt von Art und Gebäude ab: Ein Verbrauchsausweis ist deutlich günstiger als ein Bedarfsausweis, weil er nur vorhandene Abrechnungen auswertet. Der Bedarfsausweis erfordert die Aufnahme der Bausubstanz und damit meist eine Besichtigung. Feste Preise gibt es nicht; holen Sie ein Angebot bei einem nach § 88 GEG Berechtigten ein.
- Wie lange ist der Energieausweis gültig?
- Zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Nach Ablauf brauchen Sie für einen erneuten Verkauf oder eine Neuvermietung einen neuen Ausweis. Eine Sanierung macht den alten Ausweis nicht automatisch ungültig – sie ist aber ein guter Grund, ihn zu erneuern, weil der bessere Wert den Verkaufspreis stützt.
- Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich an mein Kind verkaufe?
- Ja. Die Vorlagepflicht knüpft am Verkauf an, nicht an der Person des Käufers. Ausgenommen sind nur die im GEG genannten Fälle, etwa Baudenkmäler oder Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche.
- Bedarfs- oder Verbrauchsausweis – was ist besser?
- Für die Aussagekraft der Bedarfsausweis, weil er das Gebäude bewertet und nicht das Heizverhalten der Bewohner. Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen, die vor dem 1. November 1977 errichtet und seither nicht entsprechend nachgerüstet wurden, schreibt das GEG ihn ohnehin vor.
- Was passiert, wenn der Energieausweis fehlt?
- Fehlende Vorlage bei der Besichtigung und fehlende Pflichtangaben in der Anzeige sind Ordnungswidrigkeiten; das Bußgeld kann nach § 108 GEG bis zu 10.000 Euro betragen. Dazu kommt das Risiko einer wettbewerbsrechtlichen Abmahnung.
Sie planen den Kauf oder die Finanzierung einer Immobilie? Wir begleiten Sie bei Ihrer Baufinanzierung in Hagen und dem Märkischen Kreis – von der ersten Einschätzung bis zur verbindlichen Zusage. Am schnellsten klären wir Ihre Fragen in einem unverbindlichen Beratungsgespräch.
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