Lexikon · Objekt & Wertermittlung
Kaufpreisfaktor – einfach erklärt
Das Vielfache der Jahresnettokaltmiete, das für eine Immobilie gezahlt wird – in Hagen zuletzt das 12,4-Fache bei Mehrfamilienhäusern.
Was ist Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Kostet ein Mehrfamilienhaus 600.000 € und bringt 40.000 € Nettokaltmiete im Jahr, liegt der Faktor bei 15 – die Mieten von fünfzehn Jahren entsprechen dem Kaufpreis. Gerechnet wird immer mit der Nettokaltmiete ohne Betriebskosten, sonst fällt der Faktor zu günstig aus.
Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite: Ein Faktor von 20 entspricht 5 Prozent, ein Faktor von 12,5 entspricht 8 Prozent. Beide Zahlen sagen dasselbe, nur aus entgegengesetzter Richtung. Der Faktor hat sich im Gespräch zwischen Käufern und Verkäufern durchgesetzt, weil er ohne Prozentrechnung auskommt.
Andere Bezeichnungen für dieselbe Division sind Multiplikator, Mietpreismultiplikator, Maklerformel und – in der Sprache der Gutachterausschüsse – Rohertragsfaktor. Die amtlichen Rohertragsfaktoren unterscheiden sich von den Zahlen aus Immobilienportalen in einem wesentlichen Punkt: Sie stammen aus beurkundeten Kaufverträgen, nicht aus Angeboten.
Für die Bank ist der Faktor kein Bewertungsmaßstab. Sie bewertet vermietete Objekte im Ertragswertverfahren mit dem Liegenschaftszinssatz des örtlichen Gutachterausschusses. Der Faktor ist eine Vorprüfung, die in Sekunden sagt, ob sich der zweite Blick lohnt.
12,4-fach
So viel zahlten Käufer in Hagen 2025 im Mittel für ein Mehrfamilienhaus – 185 ausgewertete Kaufverträge, nicht Angebote.
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Beispiel aus Hagen: Ein Mehrfamilienhaus in mittlerer Lage mit 1.800 € Nettokaltmiete im Monat bringt 21.600 € im Jahr. Beim amtlichen Faktor von 12,4 entspricht das einem marktüblichen Kaufpreis von rund 268.000 €. Werden 330.000 € gefordert, liegt der Faktor bei 15,3 – rund 23 Prozent über dem Vergleichswert. Das ist kein Ausschlusskriterium, aber der Punkt, an dem nach der Begründung zu fragen ist.
Die wichtigste Falle beim Vergleich: Der Gutachterausschuss rechnet mit der Miete nach Mietspiegel, nicht mit der vereinbarten. Liegt die Bestandsmiete darunter – bei lange laufenden Verträgen die Regel –, fällt der eigene Faktor rechnerisch höher aus, ohne dass das Objekt teurer wäre. Wer vergleichen will, rechnet beides: den Faktor auf die Ist-Miete und den auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Differenz ist das Mietpotenzial.
Für die Finanzierung zählt am Ende nicht der Faktor, sondern der Kapitaldienst: Was bleibt nach Zins, Tilgung und Bewirtschaftung übrig? Ein niedriger Faktor bei hohem Sanierungsstau trägt sich schlechter als ein höherer Faktor bei einem Haus, das keine Investition braucht.
Rohertragsfaktoren des Gutachterausschusses aus beurkundeten Kaufverträgen, mit der jeweils entsprechenden Bruttomietrendite.
| Objektart und Lage | Faktor | entspricht brutto |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus, mittlere Lage | 12,5-fach | 8,0 % |
| Mehrfamilienhaus, einfache Lage | 12,4-fach | 8,1 % |
| Mehrfamilienhaus, gute Lage (statistisch nicht gesichert) | 15,4-fach | 6,5 % |
| Dreifamilienhaus | 17,3-fach | 5,8 % |
| Eigentumswohnung, einfache Lage (selbst genutzt) | 16,1-fach | 6,2 % |
| Eigentumswohnung, mittlere Lage (selbst genutzt) | 21-fach | 4,8 % |
| Eigentumswohnung, gute Lage (selbst genutzt) | 24,6-fach | 4,1 % |
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Hagen, Grundstücksmarktbericht 2026, Kap. 5.2 · Stand: 01.01.2026
Für Hagen konkret
- Den Faktor für Ihr Objekt gegen die Hagener Werte rechnen Sie im Kaufpreisfaktor-Rechner
- Ob sich das Objekt nach Nebenkosten und Bewirtschaftung trägt, zeigt der Beitrag Immobilienrendite berechnen
- Was ein vermietetes Haus nach dem amtlichen Verfahren wert ist, rechnet der Ertragswertverfahren-Rechner
- Vermietete Objekte in Hagen und im Märkischen Kreis finden Sie bei Anlageimmobilien in Hagen
Auch bekannt als: Multiplikator, Mietpreismultiplikator, Maklerformel, Rohertragsfaktor, Mietmultiplikator, Vervielfältiger
Häufige Fragen
- Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
- Das hängt vom Markt ab, nicht von einer allgemeinen Daumenregel. In Hagen lag der amtliche Faktor für Mehrfamilienhäuser im Vertragsjahr 2025 bei 12,4, in Großstädten sind 25 bis 30 üblich – ohne dass die Objekte dort besser wären. Der Faktor misst das Preisniveau eines Marktes, nicht die Qualität eines Hauses.
- Rechnet man mit der Kaltmiete oder der Warmmiete?
- Mit der Nettokaltmiete. Betriebskosten sind durchlaufende Posten, die der Mieter trägt – sie gehören weder in die Rendite noch in den Faktor. Auch Stellplatz- und Garagenmieten werden in der amtlichen Rechnung nicht mitgezählt.
- Ist ein niedriger Kaufpreisfaktor immer gut?
- Nein. Ein niedriger Faktor kann an einem guten Preis liegen oder an Sanierungsstau, kurzer Restnutzungsdauer, drohendem Leerstand oder einer schwierigen Lage. Umgekehrt kann ein hoher Faktor berechtigt sein, wenn die Mieten unter dem Mietspiegel liegen und sich anheben lassen. Der Faktor ist ein Anlass zur Prüfung, kein Urteil.
Sie planen den Kauf oder die Finanzierung einer Immobilie? Wir begleiten Sie bei Ihrer Baufinanzierung in Hagen und dem Märkischen Kreis – von der ersten Einschätzung bis zur verbindlichen Zusage. Am schnellsten klären wir Ihre Fragen in einem unverbindlichen Beratungsgespräch.
Verwandte Begriffe
Fragen zu „Kaufpreisfaktor“?
Wir erklären Ihnen, was das für Ihre Finanzierung konkret bedeutet – verständlich und unverbindlich.