Ratgeber
Immobilienrendite berechnen: Maklerformel, Multiplikator & Cashflow
23. Juni 2026
Wer in Hagen oder im Märkischen Kreis ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Eigentumswohnung kaufen möchte, steht früher oder später vor der gleichen Frage: Lohnt sich dieses Objekt überhaupt – und was darf ich dafür wirklich bezahlen? Erfahrene Kapitalanleger kaufen niemals einfach zum Angebotspreis. Sie rechnen vorher nach. In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen, wie Sie die Immobilienrendite berechnen und in wenigen Minuten einschätzen können, ob eine Anlageimmobilie zu Ihrem Kaufpreis ein gutes Geschäft ist. Sie lernen die Maklerformel, den Multiplikator, die Unterscheidung von Brutto- und Nettorendite sowie die alles entscheidende Cashflow-Rechnung kennen.
Alle Zahlen in diesem Beitrag sind beispielhaft und dienen ausschließlich der Veranschaulichung. Die tatsächlichen Werte hängen stark von Lage, Zustand und Marktphase ab.
Die Maklerformel: vom Mietertrag zum Marktwert
Die wohl wichtigste Faustformel der Immobilienbranche lautet:
Jahresnettokaltmiete × Multiplikator = Marktwert
Der Multiplikator (auch Faktor genannt) ist nichts anderes als ein Marktparameter für die jeweilige Lage. Er beschreibt, das Wievielfache einer Jahresmiete in einer bestimmten Region üblicherweise für ein Objekt bezahlt wird. Sein Kehrwert ergibt direkt die sogenannte Bruttoanfangsrendite: Ein Faktor von 15 entspricht beispielhaft einer Bruttoanfangsrendite von rund 6,7 Prozent (1 geteilt durch 15).
Der entscheidende Punkt für Sie als Investor: Profis kaufen nie zum Angebotspreis des Verkäufers, sondern kalkulieren ihren eigenen Kaufpreis. Die Maklerformel ist dafür der schnelle Einstieg.
Schritt 1: Die Jahresnettomieteinnahmen ermitteln
Grundlage jeder Berechnung sind die tatsächlichen Mieteinnahmen pro Jahr. Multiplizieren Sie dazu die monatliche Nettokaltmiete mit zwölf.
Ein Beispiel: Ein Objekt hat 8 Wohnungen zu je 450 Euro pro Monat sowie 4 Garagen zu je 60 Euro pro Monat.
- 8 × 450 Euro = 3.600 Euro
- 4 × 60 Euro = 240 Euro
- Summe: 3.840 Euro pro Monat
- × 12 = 46.080 Euro Jahresnettomieteinnahmen (JNME)
Wichtig: Setzen Sie immer die Nettokaltmiete an, also ohne Nebenkosten. Steht eine Einheit leer, rechnen Sie mit der marktüblichen Ist-Miete – niemals mit einem Hoffnungswert. Liegt die Vertragsmiete deutlich unter dem Marktniveau (sogenannte "Underrent"), kann das einen Wertabschlag rechtfertigen. Liegt sie darüber ("Overrent"), ist Vorsicht geboten, weil die Miete bei einem Mieterwechsel sinken könnte.
Schritt 2: Den passenden Multiplikator wählen
Der Multiplikator hängt unmittelbar von der Lage ab. Je gefragter der Standort, desto höher der Faktor – und desto niedriger die Anfangsrendite. Die folgende Tabelle gibt eine beispielhafte Orientierung:
| Lage | Multiplikator (beispielhaft) | Bruttoanfangsrendite | |------|------------------------------|----------------------| | Schwache / ländliche Lage | 8 – 12 | ca. 8,3 – 12,5 % | | Mittlere Lage / Mittelstadt | 13 – 18 | ca. 5,6 – 7,7 % | | Gute Stadtlage / Ballungsraum | 18 – 22 | ca. 4,5 – 5,6 % | | Toplagen (z. B. München, Hamburg) | 25+ | unter 4 % |
Für die Region Hagen und den Märkischen Kreis bewegt man sich – je nach Mikrolage und Objektzustand – beispielhaft häufig im Bereich eines Faktors von 14 bis 18. Eine belastbare Einordnung für ein konkretes Objekt ist allerdings immer Einzelfallarbeit. Bei der Einschätzung des realistischen Marktwerts unterstützt Sie unsere Marktwertermittlung.
Schritt 3: Den indikativen Marktwert berechnen
Nun führen Sie die ersten beiden Schritte zusammen:
JNME × Multiplikator = Marktwert
Im Beispiel: 46.080 Euro × 15 = 691.200 Euro
Dieser Wert ist eine erste Orientierung, ob der aufgerufene Preis im realistischen Rahmen liegt. Er ersetzt keine fundierte Bewertung, hilft Ihnen aber, ein Objekt in zwei Minuten grob einzusortieren.
Schritt 4: Vom Marktwert zu den Gesamtinvestitionskosten
Der Kaufpreis allein ist nur ein Teil Ihrer tatsächlichen Investition. Für eine ehrliche Renditeberechnung müssen Sie alle Positionen berücksichtigen:
- Kaufpreis im Ist-Zustand
- Kaufnebenkosten von beispielhaft etwa 10 bis 12 Prozent (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Maklercourtage)
- geschätzte Renovierungskosten, idealerweise auf Basis eines Maßnahmenplans durch einen Bausachverständigen
Die Summe ergibt die Gesamtinvestitionskosten – und diese sind die Basis aller weiteren Renditeberechnungen. Ein zentraler Grundsatz: Kaufen Sie niemals auf Hoffnungs- oder Zukunftsmieten, sondern stets auf Basis der heute realistisch erzielbaren Erträge.
Brutto- und Nettorendite richtig unterscheiden
Hier passieren die meisten Fehler. Brutto- und Nettorendite klingen ähnlich, sagen aber Unterschiedliches aus.
Bruttorendite:
Jahresnettomieteinnahmen geteilt durch Kaufpreis, multipliziert mit 100. Sie ist schnell berechnet, blendet aber sämtliche laufenden Kosten aus.
Nettorendite:
(Jahresnettomieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten) geteilt durch die Gesamtinvestitionskosten, multipliziert mit 100. Diese Kennzahl ist deutlich aussagekräftiger, weil sie die Realität abbildet.
Als Faustregel liegen die Bewirtschaftungskosten beispielhaft bei rund 20 bis 25 Prozent der Jahresnettomieteinnahmen. Sie setzen sich unter anderem zusammen aus:
- Hausverwaltung (ca. 5 bis 7 Prozent der Miete)
- Instandhaltungsrücklage (beispielhaft ca. 8 bis 14 Euro pro Quadratmeter und Jahr)
- Mietausfallwagnis (ca. 2 bis 3 Prozent)
- Kleinreparaturen
Wer diese Kosten ignoriert und nur die Bruttorendite betrachtet, überschätzt sein Objekt regelmäßig deutlich. Eine sorgfältige Objektprüfung ist daher unverzichtbar – mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zur Ankaufsprüfung von Immobilien.
Der Cashflow: was am Ende des Monats übrig bleibt
Rendite ist die eine Seite – der Cashflow ist die andere. Er beantwortet die ganz praktische Frage, ob das Objekt Sie monatlich Geld kostet oder Geld einbringt:
Mieteingang − Bewirtschaftungskosten (ca. 25 %) − Kapitaldienst (Zinsen + Tilgung) = freier Cashflow vor Steuern
Ein häufiger Denkfehler an dieser Stelle: Die Tilgung ist kein Kostenfaktor. Sie ist die Rückzahlung Ihres eigenen Darlehens – also der schrittweise Aufbau Ihres Vermögens. Wirtschaftlich betrachtet zahlen Sie Geld von der einen in die andere Tasche. Wer die Tilgung fälschlich als Kosten verbucht, rechnet ein gesundes Objekt unnötig schlecht.
Wie stark der sogenannte Hebeleffekt durch die Finanzierung Ihre Eigenkapitalrendite beeinflusst, erläutern wir ausführlich im Artikel zum Hebeleffekt bei Immobilien. Welche Finanzierungsstruktur dabei zu Ihrem Vorhaben passt, zeigt der Beitrag zu den Finanzierungsformen für Immobilieninvestoren.
Warum sich das Rechnen lohnt
Mit diesen Werkzeugen können Sie als Investor:
- in rund zwei Minuten einschätzen, ob ein Objekt grundsätzlich in Frage kommt
- Ihren maximalen Kaufpreis bereits vor dem ersten Gespräch mit dem Verkäufer kennen
- Underrent- und Overrent-Situationen erkennen
- einen überhöhten Angebotspreis mit konkreten Zahlen widerlegen, statt sich auf das Bauchgefühl zu verlassen
Die häufigsten Fehler in der Praxis sind dabei stets dieselben: Brutto- und Nettorendite werden verwechselt, die Kaufnebenkosten vergessen, die Tilgung fälschlich als Kosten gerechnet und auf künftige Mietsteigerungen spekuliert. Wer diese vier Punkte vermeidet, kalkuliert bereits deutlich solider als der Durchschnitt.
Wie R&G Sie bei der Kalkulation begleitet
Die Renditeberechnung entfaltet ihren vollen Wert erst, wenn sie mit der passenden Finanzierungsstruktur verbunden wird. Genau hier setzen wir an. Wir ermitteln gemeinsam mit Ihnen den maximalen Kaufpreis, bei dem Ihr Objekt noch einen positiven Cashflow erwirtschaftet – damit Sie eine klare Verhandlungsgrenze haben.
Dazu rechnen wir Zinsbindung, Eigenkapitalanteil und Tilgung so durch, dass sich eine für Sie sinnvolle Rendite ergibt. Wir simulieren verschiedene Szenarien wie eine veränderte Zinslage, einen vorübergehenden Mietausfall oder die spätere Anschlussfinanzierung, damit Sie wissen, wie robust Ihre Kalkulation ist. Mögliche KfW-Förderungen binden wir dabei direkt in die Gesamtrechnung ein. Und weil Finanzierung und Objektqualität zusammengehören, läuft unsere Analyse parallel zu Ihrer Objektprüfung.
Einen Überblick über unser Vorgehen gibt die Seite Baufinanzierung für Investoren; allgemeine Informationen zur Finanzierung finden Sie unter Baufinanzierung.
Immobilienstammtisch: Regionaler Austausch für Investoren
Einmal im Monat veranstalten wir einen Immobilienstammtisch für Investoren aus Hagen und dem Märkischen Kreis. Regionale Kapitalanleger tauschen sich dort in lockerer Runde persönlich über Objekte, Finanzierung und ihre Erfahrungen aus. Wenn Sie dabei sein möchten, melden Sie sich gern unkompliziert über unser Kontaktformular – wir nehmen Sie auf die Einladungsliste.
Fazit
Die Immobilienrendite zu berechnen ist keine Geheimwissenschaft, sondern solides Handwerk. Maklerformel und Multiplikator liefern in Minuten eine erste Einordnung, Brutto- und Nettorendite zeigen den wahren Ertrag, und die Cashflow-Rechnung verrät, ob ein Objekt Sie trägt oder belastet. Entscheidend ist, dass Sie mit realistischen Ist-Werten rechnen, die Kaufnebenkosten einbeziehen und die Tilgung als Vermögensaufbau verstehen – nicht als Kosten. Wer das beherrscht, kauft nicht zum Angebotspreis, sondern zum richtigen Preis.
Möchten Sie Ihre nächste Anlageimmobilie sauber durchrechnen lassen? Wir unterstützen Sie gern persönlich und regional: