Rechner
Kaufpreisfaktor-Rechner
Das Vielfache der Jahresmiete – verglichen mit dem, was in Hagen tatsächlich gezahlt wurde.
Das Wichtigste in Kürze
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er sagt, wie viele Jahresmieten ein Objekt kostet, und sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite. In Hagen lag er im Vertragsjahr 2025 für Mehrfamilienhäuser bei 12,4 – das entspricht 8,1 % Bruttorendite. Dieser Wert stammt nicht aus Angeboten, sondern aus 185 tatsächlichen Kaufverträgen.
Ob sich das Objekt nach Nebenkosten und Bewirtschaftung für Sie rechnet, zeigt der Mietrendite-Rechner. Was ein vermietetes Haus nach dem amtlichen Verfahren wert ist, rechnet der Ertragswertverfahren-Rechner.
Die Formel – und was sie nicht sagt
Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete = Kaufpreisfaktor. Mehr ist es nicht. Ein Haus für 300.000 € mit 1.500 € Nettokaltmiete im Monat bringt 18.000 € im Jahr und kommt damit auf den 16,7-Fachen Faktor. Umgekehrt gelesen: Nach 16,7 Jahren hat die Miete den Kaufpreis eingespielt – vor Kosten, vor Steuern, vor Leerstand.
Der Faktor heißt auch Multiplikator, Maklerformel, Mietpreismultiplikator oder – in der amtlichen Sprache der Gutachterausschüsse – Rohertragsfaktor. Gemeint ist immer dieselbe Division.
Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite: Faktor 20 entspricht 5 %, Faktor 12,5 entspricht 8 %, Faktor 25 entspricht 4 %. Wer eine der beiden Zahlen kennt, kennt beide.
Was der Faktor nicht sagt: nichts über Zustand, Sanierungsstau, Restnutzungsdauer, Energieausweis, Leerstand oder Rechte im Grundbuch. Er ist ein Preisvergleich, keine Bewertung. Zwei Häuser mit identischem Faktor können sich im Wert um sechsstellige Beträge unterscheiden.
Was in Hagen tatsächlich gezahlt wird
Die folgenden Faktoren sind keine Schätzung und keine Angebotsauswertung. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Hagen leitet sie aus den notariell beurkundeten Kaufverträgen ab – für Mehrfamilienhäuser ab vier Wohneinheiten.
Entwicklung über fünf Jahre
| Vertragsjahr | MehrfamilienhausGewerbeanteil bis 20 % | Wohn- und GeschäftshausGewerbeanteil 20–80 % |
|---|---|---|
| 2021 | 14,3 | 11,6 |
| 2022 (Höchststand) | 15,5 | 11,7 |
| 2023 | 13,3 | 11,8 |
| 2024 | 12,2 | 11,4 |
| 2025 | 12,4 | 11,5 |
Der Höchststand lag 2022 bei 15,5 – damals entsprach das 6,5 % Bruttorendite. Seither ist der Faktor um 20 % gefallen: Dieselbe Miete bekommt man heute deutlich günstiger. Das ist die Zinswende in einer einzigen Zahl.
Nach Objektart und Lage (2025)
| Objektart und Lage | Faktor | entspricht brutto |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus, mittlere Lage115 Kauffälle | 12,5 | 8,0 % |
| Mehrfamilienhaus, einfache Lage31 Kauffälle | 12,4 | 8,1 % |
| Mehrfamilienhaus, gute Lagestatistisch nicht gesichert | 15,4 | 6,5 % |
| Dreifamilienhaus | 17,3 | 5,8 % |
| Eigentumswohnung, einfache Lageselbst genutzt | 16,1 | 6,2 % |
| Eigentumswohnung, mittlere Lageselbst genutzt | 21,0 | 4,8 % |
| Eigentumswohnung, gute Lageselbst genutzt | 24,6 | 4,1 % |
Bemerkenswert ist, was hier nicht auseinandergeht: Einfache und mittlere Wohnlage liegen mit 12,4 und 12,5 praktisch gleichauf – 0,1 Punkte Unterschied. 2019 waren es noch 1,2 Punkte. Der Hagener Markt unterscheidet zwischen diesen beiden Lagen kaum noch – wer in mittlerer Lage einen Aufschlag zahlen soll, kann das mit dieser Zahl in Frage stellen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Hagen, Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 5.2 (S. 47–50), Vertragsjahr 2025. Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0. Der Wert für gute Wohnlagen ist laut Bericht statistisch nicht gesichert.
Den amtlichen Faktor für jede andere Stadt finden
Wir arbeiten in Hagen und im Märkischen Kreis, aber der Weg zur Zahl ist überall derselbe – und kaum jemand kennt ihn. Deshalb hier in vier Schritten:
- Den zuständigen Gutachterausschuss suchen. Jede kreisfreie Stadt und jeder Landkreis hat einen – die Suche nach „Gutachterausschuss" plus Ortsname führt hin. Er ist bei der Stadt oder dem Kreis angesiedelt, arbeitet aber unabhängig.
- Den aktuellen Grundstücksmarktbericht öffnen. Er erscheint jährlich und wertet die notariell beurkundeten Kaufverträge des Vorjahres aus. Die Berichte sind häufig kostenpflichtig; die Kennzahlen daraus sind in Nordrhein-Westfalen unter der Datenlizenz Deutschland frei verwendbar.
- Das Kapitel zu den Renditeobjekten aufschlagen. Gesucht ist der Rohertragsfaktor – so heißt der Kaufpreisfaktor in der amtlichen Sprache. Meist steht er nach Objektart und Wohnlage aufgeschlüsselt, oft neben dem Liegenschaftszinssatz.
- Auf die Fußnoten achten. Dort steht, mit welcher Miete gerechnet wurde (fast immer Mietspiegel, nicht Ist-Miete), wie viele Kauffälle dahinterstehen und ob der Wert statistisch gesichert ist. Ein Faktor aus fünf Verkäufen ist etwas anderes als einer aus 185.
Was Sie dort finden, ist eine andere Art von Zahl als die Faktoren aus Immobilienportalen: Die beruhen auf geforderten Preisen und Angebotsmieten und liegen systematisch höher. Beide sind für sich richtig – nur eben nicht vergleichbar.
Drei Fehler, die jeden Vergleich wertlos machen
1. Mietspiegel-Miete gegen Ist-Miete
Der amtliche Faktor rechnet mit der Mietspiegel-Miete, nicht mit der vertraglich vereinbarten. Wer seinen eigenen Faktor aus einer zwanzig Jahre alten Bestandsmiete bildet und ihn gegen 12,4 hält, vergleicht zwei verschiedene Größen: Der eigene Faktor fällt rechnerisch höher aus, ohne dass das Objekt teurer wäre. Prüfen Sie deshalb immer beides – den Faktor auf die Ist-Miete und den auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Differenz ist Ihr Mietpotenzial.
2. Angebotspreise gegen Abschlüsse
Faktoren aus Immobilienportalen beruhen auf geforderten Preisen und Angebotsmieten. Sie liegen systematisch höher als Faktoren aus beurkundeten Kaufverträgen – in Hagen stadtweit um mehrere Punkte. Beide Zahlen sind für sich richtig, nebeneinander in einer Tabelle sind sie irreführend. Die Werte auf dieser Seite sind durchweg Abschlusswerte.
3. Faktor mit Wert verwechseln
Der Faktor ist eine Vorprüfung in zehn Sekunden, keine Bewertung. Er kennt weder das Dach noch die Heizung noch den Mietvertrag mit der Staffelmiete. Für eine belastbare Zahl braucht es das Ertragswertverfahren mit dem amtlichen Liegenschaftszinssatz – und für die Kaufentscheidung die Ankaufsprüfung.
Wie wir den Faktor in der Praxis nutzen
Wenn uns ein Exposé erreicht, ist der Kaufpreisfaktor die erste Zahl, die wir bilden. Nicht weil er entscheidet, sondern weil er in Sekunden sagt, ob sich der zweite Blick lohnt – und welche Frage als Nächstes zu stellen ist. Liegt der Faktor weit über dem Hagener Vergleichswert, fragen wir, womit der Aufschlag begründet wird. Liegt er weit darunter, fragen wir, was wir noch nicht wissen.
Danach kommt die Arbeit: Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlung, Zustand von Dach, Fassade und Heizung, Restnutzungsdauer und die Frage, ob die Mieten überhaupt zum Markt passen.
Sie prüfen gerade ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Wohnung in Hagen oder im Märkischen Kreis? Wir rechnen es mit Ihnen durch – mit den amtlichen Daten und den Abschlüssen, die wir selbst begleitet haben. Mehr dazu bei Anlageimmobilien in Hagen oder direkt in einer kostenlosen Marktwertermittlung.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Kaufpreisfaktor
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?
Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Kostet ein Haus 300.000 € und bringt 18.000 € Nettokaltmiete im Jahr, liegt der Faktor bei 16,7 – die Mieten von 16,7 Jahren entsprechen dem Kaufpreis. Gerechnet wird immer mit der Nettokaltmiete ohne Betriebskosten und ohne Stellplatzmieten, sonst ist der Faktor geschönt.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Das hängt vom Markt ab, nicht von einer allgemeinen Daumenregel. In Hagen zahlten Käufer im Vertragsjahr 2025 für Mehrfamilienhäuser im Mittel das 12,4-Fache der Jahresnettokaltmiete (Gutachterausschuss, 185 ausgewertete Kauffälle). In Großstädten sind 25 bis 30 üblich, ohne dass die Objekte dort besser wären – der Faktor misst das Preisniveau, nicht die Qualität.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Mietrendite?
Beide beschreiben dasselbe von zwei Seiten: Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Faktors. Ein Faktor von 20 entspricht 5 Prozent, ein Faktor von 12,5 entspricht 8 Prozent. Der Unterschied liegt in der Verwendung: Der Faktor beantwortet, ob ein Preis marktüblich ist, die Nettorendite, ob sich das Objekt nach Nebenkosten und Bewirtschaftung für Sie rechnet.
Heißt ein niedriger Kaufpreisfaktor, dass die Immobilie günstig ist?
Nicht zwingend. Ein niedriger Faktor kann an einem guten Preis liegen – oder an Sanierungsstau, kurzer Restnutzungsdauer, drohendem Leerstand oder einer Lage, die niemand haben will. Umgekehrt kann ein hoher Faktor berechtigt sein, wenn die Mieten unter dem Mietspiegel liegen und sich anheben lassen. Der Faktor ist ein Anlass zur Prüfung, kein Urteil.
Wie hoch ist der Kaufpreisfaktor in meiner Stadt?
Diese Zahl gibt es amtlich, und zwar für jede Stadt und jeden Landkreis: Der örtliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte veröffentlicht sie jährlich im Grundstücksmarktbericht, meist unter der Überschrift „Rohertragsfaktoren“ im Kapitel zu den Renditeobjekten. Die Berichte sind in der Regel kostenpflichtig, die Kennzahlen daraus aber frei verwendbar – in NRW unter der Datenlizenz Deutschland. Suchen Sie nach „Gutachterausschuss“ und dem Namen Ihrer Stadt. Zahlen aus Immobilienportalen sind etwas anderes: Sie beruhen auf geforderten Preisen, nicht auf Abschlüssen, und liegen deshalb systematisch höher.
Gilt der Kaufpreisfaktor auch für Gewerbeimmobilien?
Die Rechnung ist dieselbe, die Größenordnung nicht. Der Gutachterausschuss weist Wohn- und Geschäftshäuser mit einem Gewerbeanteil zwischen 20 und 80 Prozent getrennt aus: In Hagen lagen sie zuletzt bei 11,5 statt 12,4. Gewerbemieten gelten als schwankungsanfälliger, Leerstand dauert länger – Käufer zahlen deshalb weniger Jahresmieten. Bei reinem Gewerbe hängt alles an Mietvertragslaufzeit und Bonität des Mieters; dort trägt eine pauschale Kennzahl nicht mehr weit.
Rechnet man mit der Ist-Miete oder der Marktmiete?
Für den eigenen Faktor mit der Ist-Miete – das ist das Geld, das tatsächlich fließt. Beim Vergleich mit den amtlichen Werten wird es heikel: Der Gutachterausschuss rechnet mit der Mietspiegel-Miete. Liegt Ihre Bestandsmiete darunter, fällt Ihr Faktor rechnerisch höher aus, ohne dass das Objekt teurer wäre. Rechnen Sie in diesem Fall zusätzlich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete und vergleichen Sie diesen zweiten Wert.
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