Marktdaten · Hagen
Mietspiegel Hagen 2025
Amtliche Nettokaltmieten nach Baujahr, Ausstattung und Wohnlage – Qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, gültig ab 01.10.2025.
Das Wichtigste in Kürze
Die ortsübliche Vergleichsmiete in Hagen liegt laut amtlichem Mietspiegel 2025 zwischen 5,70 und 10,40 €/m² Nettokaltmiete – je nach Baujahresklasse und Ausstattung. Die Wohnlage bringt zusätzlich −5 % bis +15 %. Der Mietspiegel ist qualifiziert (§ 558d BGB) und damit die maßgebliche Referenz für Mieterhöhungen und marktgerechte Neuvermietung. Als Makler und Eigentümer von Hagener Wohnimmobilien arbeiten wir täglich mit diesen Werten – und ordnen Ihre Immobilie kostenlos ein.
Die Mietspiegel-Tabelle: Nettokaltmiete nach Baujahr und Ausstattung
Ausgangspunkt jeder Berechnung ist die Standardwohnung: 45–119 m² Wohnfläche, mittlere Wohnlage, bezugsfertiger Zustand, Balkon oder Terrasse vorhanden. Für sie weist der Mietspiegel je nach Baujahresklasse und Ausstattungszustand folgende Nettokaltmieten aus (5.843 mietspiegelrelevante Mietdaten (Erhebung Januar 2025)):
| Baujahr | einfach | mittel | gut | gehoben |
|---|---|---|---|---|
| bis 1948 | 5,70 €/m² | 5,85 €/m² | 5,95 €/m² | 6,35 €/m² |
| 1949 – 1977 | 5,95 €/m² | 6,10 €/m² | 6,20 €/m² | 6,60 €/m² |
| 1978 – 1994 | 6,20 €/m² | 6,35 €/m² | 6,50 €/m² | 6,85 €/m² |
| 1995 – 2007 | – | 7,60 €/m² | 7,80 €/m² | 8,40 €/m² |
| 2008 – 2015 | – | – | 8,40 €/m² | 9,50 €/m² |
| ab 2016 | – | – | 9,80 €/m² | 10,40 €/m² |
Nettokaltmiete je m² Wohnfläche für die Standardwohnung (45–119 m², mittlere Wohnlage, Balkon vorhanden) in Mehrfamilienhäusern. Quelle: Mietspiegel der Stadt Hagen 2025, Qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, gültig ab 01.10.2025 (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Hagen). „–“ = für diese Kombination weist der Mietspiegel keinen Wert aus.
Zu- und Abschläge: Wohnlage, Größe, Energetik
Auf die Mietausgangsgröße werden Zu- oder Abschläge angewendet. Den größten Hebel haben die Wohnlage und der energetische Zustand des Gebäudes – die wichtigsten Positionen im Überblick:
| Merkmal | Wirkung auf die Miete |
|---|---|
| Wohnlage einfach | −5 bis −3 % |
| Wohnlage mittel (Standard) | −2 bis +2 % |
| Wohnlage gut bis sehr gut | +3 bis +15 % |
| Kleine Wohnung 19–45 m² (bis Bj. 1994) | +1 bis +8 % |
| Große Wohnung 120–200 m² (bis Bj. 1994) | −1 bis −6 % |
| Balkon/Loggia/Terrasse nicht vorhanden | −5 % |
| Terrasse, ggf. mit Gartennutzung | +3 bis +6 % |
| Wärmedämmung + regenerative Heizenergie | bis +15 % |
| Neuwertiges Bad, nicht älter als ca. 10 Jahre (bis Bj. 1994) | bis +7 % |
| Gäste-WC / 2. Bad | +2 % |
| Barrierefreier Zugang bis in die Wohnung, Aufzug (ab Bj. 1995) | bis +10 % |
Auswahl aus den amtlichen Tabellen 2 und 4; vollständige Liste inklusive Berechnungsformularen im Original unter www.gars.nrw/hagen.
So wenden Sie den Mietspiegel an
- Mietausgangsgröße ablesen: Baujahresklasse und Ausstattungszustand (einfach bis gehoben) bestimmen den Grundwert aus der Tabelle. Zwischen zwei Ausstattungsklassen darf interpoliert werden – zwischen Baujahresklassen nicht.
- Zu-/Abschläge anbringen: Wohnlage, Wohnfläche, Balkon, Bad, Energetik – die Prozente aus der zweiten Tabelle werden addiert und auf den Grundwert angewendet.
- Ergebnis einordnen: Das ist die ortsübliche Vergleichsmiete (Nettokaltmiete). Für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB gelten zusätzlich Fristen und die Kappungsgrenze.
Vereinfachtes Rechenbeispiel
70-m²-Wohnung, Baujahr 1975, mittlere Ausstattung → Mietausgangsgröße 6,10 €/m². Gute Wohnlage mit +10 % → 6,71 €/m². Ortsübliche Nettokaltmiete: rund 470 € im Monat. Je nach Bad, Balkon und energetischem Zustand verschiebt sich das Ergebnis weiter.
Wichtig: Der Mietspiegel gilt für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ab drei Wohneinheiten und vermietete Eigentumswohnungen – nicht für vermietete Ein-/Zweifamilienhäuser und nicht für preisgebundenen Wohnraum.
Was heißt das für Eigentümer und Kapitalanleger?
Für Vermieter ist der Mietspiegel die Grundlage, um Bestandsmieten rechtssicher zu entwickeln – gerade ältere Mietverträge liegen in Hagen oft deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für Kapitalanleger ist er der Realitätscheck jeder Renditerechnung: Wir bewerten Mehrfamilienhäuser nach Ertragswert und legen dabei Mietansätze zugrunde, die zu Mietspiegel und tatsächlicher Nachfrage passen – wir vermieten und verwalten selbst Wohnungen in Hagen und kennen beide Seiten.
Sie möchten wissen, was Ihre vermietete Immobilie heute wert ist – oder ob sich der Verkauf an einen Anleger lohnt? Wir rechnen es kostenlos durch.
4,9507 Google BewertungenHäufige Fragen
Häufige Fragen zum Mietspiegel Hagen
Wie hoch ist die Miete in Hagen laut Mietspiegel?
Die amtlichen Mietausgangsgrößen liegen je nach Baujahresklasse und Ausstattung zwischen 5,70 €/m² (Altbau bis 1948, einfache Ausstattung) und 10,40 €/m² (Neubau ab 2016, gehobene Ausstattung) – Nettokaltmiete für die Standardwohnung. Dazu kommen Zu- oder Abschläge, vor allem für die Wohnlage (−5 % bis +15 %).
Ist der Mietspiegel Hagen verbindlich?
Der Mietspiegel 2025 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Für seine Werte gilt die gesetzliche Vermutung, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben – bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB muss sich der Vermieter auf ihn beziehen bzw. ihn zumindest mitteilen. Das macht ihn zur zentralen Referenz für Mieter und Vermieter in Hagen.
Gilt der Mietspiegel auch für Einfamilienhäuser?
Nein. Er gilt für klassische Mietwohnungen in frei finanzierten Mehrfamilienhäusern (ab drei Wohneinheiten) und für vermietete Eigentumswohnungen. Für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser wird die ortsübliche Miete anders hergeleitet – dabei helfen wir mit Vergleichswerten aus unserer täglichen Vermarktungspraxis.
Wie stark beeinflusst die Wohnlage die Miete?
Deutlich: Einfache Wohnlagen bedeuten −5 bis −3 %, gute bis sehr gute Wohnlagen +3 bis +15 % auf die Mietausgangsgröße. Die Wohnlage Ihrer Straße bewertet der Gutachterausschuss über Lagepunkte (einsehbar über boris.nrw.de) – wir ordnen sie im Rahmen einer Bewertung für Sie ein.
Wo finde ich den offiziellen Mietspiegel Hagen?
Der komplette Mietspiegel 2025 mit Dokumentation und Berechnungsformularen steht als kostenloser Download unter www.gars.nrw/hagen bereit (Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Hagen). Die Werte auf dieser Seite sind wörtlich daraus übernommen.
Miete oder Marktwert einordnen lassen?
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