Eigentümerversammlung: Regeln nach der WEG-Reform und was Käufer in den Protokollen lesen sollten

Kurz beantwortet: Die Eigentümerversammlung ist das Gremium, in dem die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Entscheidungen trifft. Der Verwalter lädt mindestens einmal im Jahr in Textform ein, die Ladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen. Beschlossen wird grundsätzlich mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen, eine Mindestanwesenheit sieht das Gesetz nicht mehr vor. Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, muss innerhalb eines Monats klagen. Für Käufer einer Eigentumswohnung sind die Protokolle der letzten Versammlungen die wichtigste Quelle, um Sonderumlagen und anstehende Sanierungen vor dem Kauf zu erkennen.

Mit einer Eigentumswohnung kaufen Sie nicht nur vier Wände, sondern einen Anteil an einer Gemeinschaft. Was diese Gemeinschaft beschließt, zahlen Sie mit – ob Sie selbst einziehen oder vermieten. Seit der WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, und einer weiteren Änderung im Oktober 2024 gelten für die Versammlung teils andere Regeln als früher. Dieser Beitrag ordnet sie ein und zeigt, was Sie als Käufer oder Kapitalanleger in den Unterlagen prüfen sollten.

Hinweis: Dieser Beitrag erklärt die gesetzlichen Grundregeln. Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Ihrer Anlage kann Abweichungen enthalten. Für die Prüfung eines konkreten Beschlusses oder einer Anfechtung wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.

Wer lädt zur Eigentümerversammlung ein – und mit welcher Frist?

Zuständig ist der Verwalter. Er muss die Versammlung mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Zusätzlich muss er laden, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer das in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG).

Gibt es keinen Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG).

Für die Einladung gilt:

• Form: Textform genügt (§ 24 Abs. 4 WEG), also auch eine E-Mail.
• Frist: Die Ladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt.
• Tagesordnung: Jeder Beschlussgegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Was nicht angekündigt war, kann nicht wirksam beschlossen werden.

Den Vorsitz führt in der Regel der Verwalter, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt (§ 24 Abs. 5 WEG).

Ist die Versammlung immer beschlussfähig?

Ja. Eine Mindestzahl anwesender oder vertretener Eigentümer sieht § 25 WEG in der heutigen Fassung nicht mehr vor. Eine ordnungsgemäß einberufene Versammlung kann also auch dann beschließen, wenn nur wenige Eigentümer erscheinen.

Für Sie heißt das: Wer nicht hingeht, entscheidet trotzdem mit, nur eben ohne eigene Stimme. Können Sie nicht teilnehmen, erteilen Sie eine Vollmacht in Textform (§ 25 Abs. 3 WEG), zum Beispiel an einen Miteigentümer Ihres Vertrauens, und geben Sie zu wichtigen Punkten eine klare Weisung mit.

Welche Mehrheiten gelten für Beschlüsse?

Grundregel ist die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme; gehört eine Wohnung mehreren Personen, stimmen sie einheitlich ab (§ 25 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann ein anderes Stimmrecht vorsehen, etwa nach Miteigentumsanteilen.

Bauliche Veränderungen nach § 20 und § 21 WEG

Hier hat die Reform am meisten geändert. Maßnahmen, die über die reine Erhaltung hinausgehen, kann die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen oder einzelnen Eigentümern gestatten (§ 20 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer kann außerdem angemessene Veränderungen verlangen, die der Barrierefreiheit, dem Laden von Elektrofahrzeugen, dem Einbruchsschutz, dem Anschluss an ein sehr leistungsfähiges Telekommunikationsnetz oder Steckersolargeräten dienen (§ 20 Abs. 2 WEG). Unzulässig bleiben Maßnahmen, die die Anlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG).

Entscheidend für Ihren Geldbeutel ist die Kostenverteilung in § 21 WEG:

• Wer eine Maßnahme verlangt hat oder sie gestattet bekommt, trägt die Kosten allein und hat auch allein die Nutzung.
• Alle Eigentümer zahlen nach Miteigentumsanteilen, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde – es sei denn, die Kosten sind unverhältnismäßig. Ebenso, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren.
• In allen anderen Fällen zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben.

Das klingt technisch, hat aber direkte Folgen: Ob Sie an einer Fassadendämmung oder einem Aufzug beteiligt werden, hängt davon ab, mit welcher Mehrheit beschlossen wurde. Genau das steht im Protokoll.

Darf man online an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Ja, auf zwei Wegen.

Online-Teilnahme an einer Präsenzversammlung: Die Eigentümer können beschließen, dass Teilnehmer nicht vor Ort sein müssen und ihre Rechte ganz oder teilweise elektronisch ausüben können (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Versammlung findet dann weiter an einem Ort statt, wer will, schaltet sich zu.

Rein virtuelle Versammlung: Seit Oktober 2024 erlaubt § 23 Abs. 1a WEG auch Versammlungen ganz ohne Versammlungsort. Voraussetzung ist ein Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, befristet auf höchstens drei Jahre. Teilnahme und Rechteausübung müssen mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Übergangsweise gilt: Wird ein solcher Beschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst, ist bis einschließlich 2028 trotzdem mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, es sei denn, alle Eigentümer verzichten darauf (§ 48 Abs. 6 WEG).

Beschlüsse ganz ohne Versammlung sind ebenfalls möglich: im Umlaufverfahren, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG).

Was gehört ins Protokoll – und was ist die Beschluss-Sammlung?

Über die gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift anzufertigen. Sie unterschreiben der Vorsitzende und ein Wohnungseigentümer, bei einem bestellten Verwaltungsbeirat zusätzlich dessen Vorsitzender oder Vertreter (§ 24 Abs. 6 WEG).

Daneben führt der Verwalter die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Darin stehen alle Beschlüsse fortlaufend nummeriert, dazu gerichtliche Entscheidungen in Beschlussverfahren sowie Vermerke über Anfechtungen und Aufhebungen. Eigentümer und von ihnen ermächtigte Dritte können Einsicht verlangen. Außerdem hat jeder Eigentümer Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG).

Der Unterschied ist für Käufer wichtig: Das Protokoll zeigt die Diskussion einer Versammlung, die Beschluss-Sammlung den vollständigen Bestand aller gültigen Beschlüsse – auch älterer, die heute noch wirken.

Wie lange kann man einen Beschluss anfechten?

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 WEG). Die Frist läuft ab dem Tag der Versammlung, nicht ab Zugang des Protokolls. Wer erst spät vom Inhalt erfährt, verliert also schnell Zeit.

Verklagt wird nicht der Verwalter und nicht die Mehrheit, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG). Zuständig ist ausschließlich das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 WEG), und zwar das Amtsgericht unabhängig vom Streitwert (§ 23 Nr. 2 Buchst. c GVG). Für Wohnanlagen in Hagen ist das das Amtsgericht Hagen.

Wird nicht angefochten, bleibt ein Beschluss gültig, auch wenn er fehlerhaft ist. Nur Beschlüsse, die gegen nicht abdingbare Vorschriften verstoßen, sind von vornherein nichtig (§ 23 Abs. 4 WEG). Ob sich eine Anfechtung lohnt, sollten Sie mit einer Anwältin oder einem Anwalt klären, bevor die Monatsfrist abläuft.

Welche Rolle haben Verwalter und Verwaltungsbeirat?

Der Verwalter wird per Beschluss bestellt, für höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Gründung der Gemeinschaft für höchstens drei Jahre. Er kann jederzeit abberufen werden; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später (§ 26 WEG). Kleinere Maßnahmen ohne erhebliche Verpflichtungen und dringende Maßnahmen zur Fristwahrung oder Schadensabwehr darf er ohne Beschluss erledigen (§ 27 WEG). Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört grundsätzlich auch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG), mit einer Ausnahme für kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten, in denen ein Eigentümer verwaltet und nicht mindestens ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.

Der Verwaltungsbeirat ist freiwillig. Eigentümer werden per Beschluss bestellt. Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter und soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung prüfen und dazu Stellung nehmen (§ 29 WEG). Ehrenamtliche Beiräte haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

Welche Protokolle sollten Käufer vor dem Kauf lesen?

Als Käufer haben Sie gegenüber der Gemeinschaft noch kein eigenes Einsichtsrecht. Der Verkäufer hat es als Eigentümer und kann Ihnen die Unterlagen über die Hausverwaltung beschaffen. Bei Wohnungen, die wir vermarkten, stellen wir das Paket vor den Besichtigungen zusammen. Sinnvoll sind:

Beim Lesen der Protokolle achten wir besonders auf vier Punkte:

1. Beschlossene Sonderumlagen: Wann werden sie fällig, und wer zahlt sie nach dem Kaufvertrag – Verkäufer oder Käufer? Das sollte im Vertrag ausdrücklich geregelt sein.
2. Geplante oder vertagte Sanierungen: Taucht derselbe Punkt („Dach“, „Fenster“, „Heizung“) Jahr für Jahr auf und wird wieder vertagt, steht eine größere Ausgabe bevor.
3. Höhe der Rücklage im Verhältnis zum Gebäude: Die Erhaltungsrücklage soll nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG angemessen sein, eine feste Höhe nennt das Gesetz nicht. Eine fast leere Rücklage bei einem älteren Haus ist ein deutliches Signal.
4. Stimmung in der Gemeinschaft: Häufige Anfechtungen, Verwalterwechsel oder gescheiterte Beschlüsse kosten Zeit und Geld und bremsen nötige Arbeiten.

Für Kapitalanleger kommt hinzu: Sonderumlagen und die Zuführung zur Rücklage lassen sich nicht auf Mieter umlegen. Sie gehören deshalb in jede Renditerechnung, genau wie der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds.

Praxisbeispiel: Was eine vertagte Dachsanierung kostet

Angenommen, Sie interessieren sich für eine Wohnung mit 85/1.000 Miteigentumsanteilen. Im Protokoll des letzten Jahres steht: Dachsanierung nach Angebot rund 120.000 Euro, Entscheidung auf die nächste Versammlung vertagt. Die Rücklage liegt bei 40.000 Euro.

Wird die Sanierung beschlossen und die Rücklage vollständig eingesetzt, fehlen 120.000 − 40.000 = 80.000 Euro. Als Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen verteilt, entfallen auf Ihre Wohnung 80.000 × 85/1.000 = 6.800 Euro.

Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel, keine Marktwerte. Die tatsächliche Verteilung richtet sich nach Beschluss und Gemeinschaftsordnung.

Diese Summe gehört in die Kaufpreisverhandlung oder in die Finanzierung, nicht als Überraschung nach dem Einzug. Wer die Protokolle vorher liest, kann sie ansprechen.

Mit den Zahlen aus dem Protokoll Ihrer Gemeinschaft rechnet der Rechner unten. Den Miteigentumsanteil können Sie als Bruch, etwa 85/1.000, oder in Prozent eintragen. Vorbelegt ist er mit dem Beispiel der Dachsanierung.

Häufige Fragen

Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?

Mindestens einmal im Jahr. Zusätzlich auf Verlangen von mehr als einem Viertel der Eigentümer oder in Fällen, die die Gemeinschaftsordnung vorsieht (§ 24 Abs. 1 und 2 WEG).

Wie lange vorher muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?

Die Ladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit. Die Einladung muss in Textform erfolgen und die Beschlussgegenstände nennen.

Ist eine Eigentümerversammlung auch mit wenigen Teilnehmern beschlussfähig?

Ja. Seit der WEG-Reform verlangt das Gesetz keine Mindestanwesenheit mehr. Beschlossen wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Kann eine Eigentümerversammlung online stattfinden?

Ja. Online-Teilnahme an einer Präsenzversammlung kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Eine rein virtuelle Versammlung braucht einen Beschluss mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen und gilt für höchstens drei Jahre; bis einschließlich 2028 bleibt in der Regel eine jährliche Präsenzversammlung Pflicht.

Wie lange ist die Anfechtungsfrist für Beschlüsse?

Ein Monat ab der Beschlussfassung für die Klage, zwei Monate ab der Beschlussfassung für die Begründung (§ 45 WEG). Verklagt wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Muss ich als Käufer Beschlüsse von vor meinem Kauf gegen mich gelten lassen?

Grundsätzlich ja. Beschlüsse der Gemeinschaft wirken auch gegenüber neuen Eigentümern, ohne dass sie dafür im Grundbuch stehen müssen (§ 10 Abs. 3 WEG); anders ist es nur bei Beschlüssen, die auf einer Öffnungsklausel der Gemeinschaftsordnung beruhen. Deshalb gehören Protokolle und Beschluss-Sammlung vor dem Notartermin auf den Tisch, und Sonderumlagen sollten im Kaufvertrag geregelt sein.

Passende Rechner

• Grunderwerbsteuer NRW6,5 % auf welchen Betrag – und was mitverkauftes Inventar daran ändert.
• NotarkostenJede Gebühr einzeln nach dem GNotKG statt einer Prozent-Pauschale.
• KaufnebenkostenSteuer, Notar, Grundbuch und Provision in einer Rechnung.

Für die Finanzierung selbst – Budget, Rate, Tilgung und Zinsentwicklung – finden Sie die Rechner auf der Seite Baufinanzierung.

Einordnung

Die Eigentümerversammlung ist kein lästiger Pflichttermin, sondern der Ort, an dem über den Wert Ihrer Wohnung mitentschieden wird. Seit der Reform geht vieles leichter: Mehrheiten genügen öfter, Online-Teilnahme ist möglich, niemand muss auf ein Quorum warten. Das heißt aber auch, dass Beschlüsse schneller fallen, auch ohne Sie.

Für Käufer ist der Blick zurück mindestens so wichtig wie der nach vorn. Was in den Protokollen steht, erklärt Hausgeld, Rücklage und kommende Kosten besser als jedes Exposé. Wie sich die Gemeinschaft rechtlich zusammensetzt, lesen Sie im Lexikon unter Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und Teilungserklärung, mehr zur Rücklage unter Instandhaltungsrücklage. Was beim Verkauf einer Wohnung anders läuft, zeigt unser Beitrag Eigentumswohnung verkaufen.