Lexikon · Eigentum & Verwaltung
Teilungserklärung – einfach erklärt
Notariell beurkundete Erklärung, die ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt – die Geburtsurkunde jeder Wohnungseigentümergemeinschaft.
Was ist Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist das Dokument, mit dem aus einem Haus mehrere Eigentumswohnungen werden. Der Eigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass sein Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, und verbindet jeden Anteil mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (§ 8 WEG). Erst mit der Eintragung im Grundbuch entstehen die einzelnen Wohnungsgrundbücher – und damit Eigentumswohnungen, die sich verkaufen und beleihen lassen.
Zur Teilungserklärung gehören zwei Anlagen, die genauso wichtig sind wie die Erklärung selbst. Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Zeichen versehene Bauzeichnung, in der jeder Raum einer Nummer zugeordnet ist – daraus ergibt sich, was zu welcher Wohnung gehört. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die Wohnungen baulich vollständig voneinander getrennt sind und jeweils einen eigenen abschließbaren Zugang haben.
Die zentrale Unterscheidung ist die zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum ist, was Ihnen allein gehört und worüber Sie allein entscheiden: die Räume Ihrer Wohnung, Bodenbeläge, nichttragende Innenwände, Sanitärobjekte. Gemeinschaftseigentum ist alles, was dem Bestand oder der Sicherheit des Gebäudes dient oder von allen genutzt wird – Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Heizungsanlage, Leitungen bis zum Abzweig in Ihre Wohnung. Fenster sind der Klassiker: Sie gehören fast immer zum Gemeinschaftseigentum, obwohl sie zu Ihrer Wohnung führen. Wer das nicht weiß, plant eine Sanierung, die er gar nicht allein beschließen darf.
Fast jede Teilungserklärung enthält zusätzlich eine Gemeinschaftsordnung. Sie ist gewissermaßen die Satzung der Eigentümergemeinschaft und regelt, was das Gesetz offenlässt: den Kostenverteilungsschlüssel, Stimmrechte, Sondernutzungsrechte an Stellplätzen, Gartenflächen oder Kellerräumen, Zweckbestimmungen einzelner Einheiten sowie Zustimmungserfordernisse bei baulichen Veränderungen. Manche Gemeinschaftsordnungen enthalten auch eine Veräußerungsbeschränkung, nach der die Verwaltung dem Verkauf zustimmen muss.
Die Miteigentumsanteile werden meist in Tausendsteln angegeben. Sie sind mehr als eine Zahl auf dem Papier: In der Regel bestimmen sie, wie die Kosten der Gemeinschaft verteilt werden und wie viel Gewicht Ihre Stimme in der Eigentümerversammlung hat. Ob sie der Wohnfläche entsprechen, ist nicht garantiert – es lohnt der Abgleich, bevor Sie kaufen.
Seit der WEG-Reform von 2020 haben sich einige Spielregeln geändert: Bauliche Veränderungen lassen sich leichter beschließen, dafür trägt in der Regel die Kosten, wer den Vorteil hat. Die Verwaltung hat mehr Befugnisse, die Jahresabrechnung wurde neu geordnet. Ältere Gemeinschaftsordnungen können Regelungen enthalten, die durch die Reform überholt sind – im Zweifel gilt das Gesetz.
Für die Finanzierung ist die Teilungserklärung Pflichtunterlage. Die Bank liest daraus, was genau sie beleiht: welche Räume zum Sondereigentum gehören, welcher Miteigentumsanteil daran hängt, ob Sondernutzungsrechte bestehen und ob eine Veräußerungsbeschränkung den späteren Verkauf erschwert. Fehlt das Dokument oder ist es unvollständig, verzögert sich die Zusage – es gehört deshalb in die Unterlagen, bevor die Anfrage rausgeht.
Fenster
Der häufigste Irrtum bei Eigentumswohnungen: Fenster gehören fast immer zum Gemeinschaftseigentum – auch wenn sie in Ihrer Wohnung sitzen. Über ihren Austausch entscheidet die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer.
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Lesen Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung drei Dinge in der Teilungserklärung nach: Was ist Sondereigentum und was nicht, wie werden die Kosten verteilt, und gibt es Sondernutzungsrechte oder eine Veräußerungsbeschränkung. Wer den Stellplatz für selbstverständlich hält, obwohl er in der Teilungserklärung einem anderen zugeordnet ist, erlebt eine teure Überraschung.
Gleichen Sie die Miteigentumsanteile mit der Wohnfläche ab. Weichen sie deutlich ab, zahlen Sie dauerhaft einen überproportionalen Anteil an den Gemeinschaftskosten – das ist rechtlich zulässig, aber verhandelbar beim Kaufpreis. Wir prüfen diesen Punkt bei jeder Wohnung, die wir vermitteln.
Für Hagen konkret
- Welche laufenden Kosten die Gemeinschaft auf Sie umlegt, erklärt der Begriff Hausgeld
- Alle Unterlagen, die die Bank bei einer Eigentumswohnung sehen will, listet die Checkliste mit Werkzeug zum Abhaken
Auch bekannt als: Aufteilungserklärung, WEG-Teilungserklärung
Als Unterlage relevant: Was Sie konkret beibringen müssen und worauf Sie achten sollten, lesen Sie unter Teilungserklärung.
Häufige Fragen
- Wo bekomme ich die Teilungserklärung?
- Beim Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft, beim Verkäufer oder – gegen Gebühr und bei berechtigtem Interesse – beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Sie liegt dort in der Grundakte. Für den Verkauf sollte der Eigentümer sie ohnehin vorhalten.
- Was gehört zum Sondereigentum, was zum Gemeinschaftseigentum?
- Sondereigentum sind die Räume Ihrer Wohnung mit Bodenbelägen, nichttragenden Innenwänden und Sanitärobjekten. Gemeinschaftseigentum ist alles, was dem Bestand des Gebäudes dient oder von allen genutzt wird: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Heizung, Leitungen bis zum Abzweig – und in aller Regel auch die Fenster.
- Kann die Teilungserklärung geändert werden?
- Ja, aber nur schwer: Eine Änderung braucht grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer, notarielle Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch. Deshalb ist es so wichtig, die Regelungen vor dem Kauf zu kennen – nachträglich lassen sie sich praktisch nicht anpassen.
- Was sind Miteigentumsanteile?
- Der Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum, meist in Tausendsteln angegeben. Er bestimmt in der Regel die Verteilung der Gemeinschaftskosten und das Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung. Er muss der Wohnfläche nicht exakt entsprechen – ein Abgleich vor dem Kauf lohnt.
- Brauche ich die Teilungserklärung für die Baufinanzierung?
- Ja, beim Kauf einer Eigentumswohnung gehört sie zu den Pflichtunterlagen. Die Bank prüft daran, welche Räume sie beleiht, welcher Miteigentumsanteil daran hängt und ob eine Veräußerungsbeschränkung besteht. Reichen Sie sie mit dem Aufteilungsplan gleich zu Beginn ein.
- Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
- Die behördliche Bestätigung, dass die einzelnen Wohnungen baulich vollständig voneinander getrennt sind und jeweils einen eigenen abschließbaren Zugang haben. Ohne sie legt das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher an – sie ist damit Voraussetzung für die Aufteilung.
Sie planen den Kauf oder die Finanzierung einer Immobilie? Wir begleiten Sie bei Ihrer Baufinanzierung in Hagen und dem Märkischen Kreis – von der ersten Einschätzung bis zur verbindlichen Zusage. Am schnellsten klären wir Ihre Fragen in einem unverbindlichen Beratungsgespräch.
Verwandte Begriffe
Fragen zu „Teilungserklärung“?
Wir erklären Ihnen, was das für Ihre Finanzierung konkret bedeutet – verständlich und unverbindlich.