Objektunterlagen · nur bei Eigentumswohnungen
Teilungserklärung
Rechtliche Aufteilung – inklusive aller Nachträge.
Was ist das?
Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses. Sie regelt Besitz sowie Rechte und Pflichten der Eigentümer. Auf Basis einer Abgeschlossenheitsbescheinigung teilt der Eigentümer das Haus beim Notar in einzelne Wohnungen auf; es entstehen Wohnungsgrundbücher und jede Wohnung wird selbstständiges Eigentum.
Wofür braucht die Bank das?
Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung legt fest, was genau zum Sondereigentum gehört, wie hoch der Miteigentumsanteil ist und welche Sondernutzungsrechte bestehen, etwa an einem Garten, einem Stellplatz oder einem Kellerraum. Davon hängt ab, was die Bank als Sicherheit bewertet.
Außerdem kann sie Regeln enthalten, die für die Bank wichtig sind – zum Beispiel, dass ein Verkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf (§ 12 WEG) oder dass bestimmte Nutzungen ausgeschlossen sind.
Wo bekomme ich das?
- Die Teilungserklärung liegt in der Grundakte beim Grundbuchamt und kann dort bei berechtigtem Interesse eingesehen werden. Schneller geht es meist über den Verkäufer oder die Hausverwaltung.
- Zur Teilungserklärung gehören die Aufteilungspläne und die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
- Liegt der Kaufvertragsentwurf schon vor, verweist er in der Regel auf die Urkunde der Teilungserklärung; der Notar kann eine Abschrift beschaffen.
Worauf Sie achten sollten
- Die Bank benötigt eine Abschrift der Teilungserklärung inklusive aller Nachträge.
- Fehlen Nachträge, fehlen nicht nur der Bank, sondern auch Ihnen als Käufer wichtige Informationen – etwa Regelungen zu Kellerräumen oder Dachflächen.
- Häufig ist die Gemeinschaftsordnung Teil der Teilungserklärung. Sie regelt das Zusammenleben in der Gemeinschaft, etwa wie die Kosten verteilt werden.
- Neben der Teilungserklärung können Banken bei Eigentumswohnungen auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und den Wirtschaftsplan anfordern.
- Prüfen Sie, ob die Wohnung so genutzt wird, wie es die Teilungserklärung vorsieht. Ist etwa ein ausgebauter Dachboden dort nur als Speicher ausgewiesen, kann das die Bewertung durch die Bank beeinflussen.
Was, wenn ich das nicht habe?
- In der Liste steht „TE“ – ist die Teilungserklärung gemeint?
- Ja. „TE“ ist die bankinterne Abkürzung für die Teilungserklärung. Sie wird nur bei Eigentumswohnungen gebraucht, nicht beim Einfamilienhaus.
Im Lexikon erklärt: Die Hintergründe zu dieser Unterlage – verständlich erklärt unter Teilungserklärung.
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