Lexikon · Eigentum & Verwaltung
Hausgeld – einfach erklärt
Monatlicher Vorschuss jedes Wohnungseigentümers an die Eigentümergemeinschaft – für Betrieb, Verwaltung und Erhaltungsrücklage des gemeinschaftlichen Eigentums.
Was ist Hausgeld?
Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zahlt. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den die Verwaltung nach § 28 Abs. 1 WEG für jedes Kalenderjahr aufstellt und über den die Eigentümer beschließen. Aus dem Hausgeld werden die laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums bezahlt – Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Aufzug, Gebäudeversicherung, Hausmeister und Verwaltung – sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), dem Sparbuch der Gemeinschaft für Dach, Fassade und Heizungsanlage.
Verteilt werden die Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG im Verhältnis der Miteigentumsanteile, sofern die Teilungserklärung oder ein Beschluss nichts anderes bestimmt. Heizkosten müssen nach der Heizkostenverordnung überwiegend nach Verbrauch abgerechnet werden. Wer also eine große Wohnung mit hohem Miteigentumsanteil kauft, zahlt entsprechend mehr Hausgeld – unabhängig davon, ob er den Aufzug oder den Garten je benutzt.
Für Käufer und Kapitalanleger entscheidend: Nur ein Teil des Hausgelds lässt sich auf Mieter umlegen. Die Betriebskostenverordnung zählt in § 2 auf, was umlagefähig ist – im Kern die verbrauchs- und betriebsbezogenen Posten von der Heizung bis zum Hausmeister. Nicht umlagefähig sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV die Kosten der Verwaltung und die Instandhaltung – und damit auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Dieser Anteil bleibt beim Eigentümer, ob er selbst wohnt oder vermietet. Genau ihn rechnet die Bank in der Haushaltsrechnung als laufende Belastung an.
Am Jahresende stellt die Verwaltung die Jahresabrechnung auf (§ 28 Abs. 2 WEG). Weicht sie vom Wirtschaftsplan ab, folgt eine Nachzahlung oder ein Guthaben – die sogenannte Abrechnungsspitze. Reicht die Rücklage für eine größere Maßnahme nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Beides gehört zum Risiko des Wohnungseigentums und ist der Grund, warum vor jedem Kauf die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und der Stand der Rücklage auf den Tisch gehören.
Hausgeld ist eine Pflicht gegenüber der Gemeinschaft, keine Miete. Zahlt ein Eigentümer nicht, tragen die anderen die Lücke zunächst mit – deshalb genießen Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Vorrecht vor den Grundpfandrechten, begrenzt auf fünf Prozent des Verkehrswerts. Für Banken ist das ein Grund, den Zahlungsstand der Gemeinschaft bei der Finanzierung mit zu prüfen.
Beim Verkauf schuldet das Hausgeld, wer zum Fälligkeitszeitpunkt Eigentümer ist; Kaufverträge regeln den Übergang meist mit dem Tag der Übergabe. Eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung trifft nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs denjenigen, der beim Beschluss über die Abrechnung Eigentümer ist – auch wenn die Kosten aus der Zeit des Verkäufers stammen. Ein Punkt, der in den Kaufvertrag gehört.
§ 16 Abs. 2 WEG
Die Kosten der Gemeinschaft tragen die Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile – Verwaltung und Erhaltungsrücklage bleiben dabei immer beim Eigentümer, sie sind nicht auf Mieter umlegbar.
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Beispiel: Bei einer 70-m²-Wohnung sind 250–350 € Hausgeld im Monat keine Seltenheit. Für die Bank und Ihr Budget zählt vor allem der nicht umlagefähige Teil – also das, was Sie auch bei Selbstnutzung oder trotz Vermietung selbst tragen. Wir beziehen das in die Finanzierung ein.
Rechenbeispiel für Kapitalanleger in Hagen (vereinfacht): Eine 70-m²-Wohnung, vermietet zu 8 € je Quadratmeter – ein Wert innerhalb der Spanne des Hagener Mietspiegels –, bringt 560 € Kaltmiete im Monat. Liegt das Hausgeld bei 300 € und sind davon 100 € nicht umlagefähig (Verwaltung und Rücklage), bleiben dem Eigentümer vor Zins und Steuer 460 €, nicht 560 €. Wer den nicht umlagefähigen Anteil in der Renditerechnung vergisst, überschätzt den Ertrag um fast ein Fünftel.
Die typischen Positionen eines Wirtschaftsplans, geordnet danach, ob sie über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden dürfen.
| Position | Auf Mieter umlegbar? | Grundlage |
|---|---|---|
| Heizung und Warmwasser | ja, überwiegend nach Verbrauch | § 2 Nr. 4 BetrKV, HeizkostenV |
| Wasser, Abwasser, Müllabfuhr | ja | § 2 Nr. 2, 3, 8 BetrKV |
| Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom | ja | § 2 Nr. 9–11 BetrKV |
| Aufzug | ja | § 2 Nr. 7 BetrKV |
| Gebäude- und Haftpflichtversicherung | ja | § 2 Nr. 13 BetrKV |
| Hausmeister | ja, ohne Reparatur- und Verwaltungsanteile | § 2 Nr. 14 BetrKV |
| Verwaltung (Hausverwaltung) | nein | § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV |
| Erhaltungsrücklage, Instandhaltung, Reparaturen | nein | § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV |
Betriebskostenverordnung (BetrKV), Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – Zuordnung im Einzelfall nach Mietvertrag und Teilungserklärung
Für Hagen konkret
- Was beim Kauf einer Eigentumswohnung in Hagen sonst noch auf den Tisch gehört – Protokolle, Teilungserklärung, Rücklage – zeigt die Seite Wohnung kaufen in Hagen
- Mit welchen ortsüblichen Mieten Kapitalanleger in Hagen rechnen können, steht im Mietspiegel Hagen
Auch bekannt als: Wohngeld
Häufige Fragen
- Wie hoch ist das monatliche Hausgeld üblicherweise?
- Als Orientierung gelten rund 3,50 bis 5 Euro je Quadratmeter im Monat – bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung also etwa 250 bis 350 Euro. Nach oben weicht das ab, sobald Aufzug, Tiefgarage oder aufwendige Außenanlagen dazukommen. Für Ihre Finanzierung zählt vor allem der nicht umlagefähige Teil, den Sie auch bei Vermietung selbst tragen.
- Ist das Hausgeld auf den Mieter umlegbar?
- Nur teilweise. Betriebskosten wie Müll, Wasser oder Hausmeister sind umlagefähig, die Erhaltungsrücklage und die Verwaltungskosten dagegen nicht – die bleiben beim Eigentümer (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
- Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten?
- Das Hausgeld zahlt der Eigentümer an die Gemeinschaft – es enthält alles, was die Gemeinschaft kostet. Die Nebenkosten zahlt der Mieter an den Eigentümer – sie enthalten nur den umlagefähigen Teil davon. Die Differenz, vor allem Verwaltung und Rücklage, trägt der Eigentümer allein.
- Wer zahlt das Hausgeld beim Verkauf der Wohnung?
- Bis zur Übergabe der Verkäufer, danach der Käufer – so regeln es die meisten Kaufverträge. Eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung schuldet nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wer beim Beschluss über die Abrechnung Eigentümer ist. Lassen Sie den Stichtag und den Umgang mit der Abrechnungsspitze deshalb ausdrücklich in den Kaufvertrag aufnehmen.
- Was passiert, wenn ein Eigentümer das Hausgeld nicht zahlt?
- Die Gemeinschaft kann die Forderung einklagen und zwangsvollstrecken; in der Zwangsversteigerung haben Hausgeldrückstände nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG Vorrang vor den Grundpfandrechten, begrenzt auf fünf Prozent des Verkehrswerts. Bei schweren, andauernden Pflichtverletzungen kann die Gemeinschaft im Extremfall die Entziehung des Wohnungseigentums verlangen (§ 17 WEG).
- Berücksichtigt die Bank das Hausgeld bei der Baufinanzierung?
- Ja. Der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds steht in der Haushaltsrechnung als feste monatliche Belastung – bei Selbstnutzung das gesamte Hausgeld. Ein hohes Hausgeld senkt damit die tragbare Rate und den möglichen Kaufpreis. Den Wirtschaftsplan der Gemeinschaft legen wir der Bank deshalb mit den Objektunterlagen vor.
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