Erbbaurecht – einfach erklärt

Beim Erbbaurecht kaufen Sie das Haus, aber nicht den Boden darunter. Das Grundstück bleibt dem Erbbaurechtsgeber – häufig eine Kirche, eine Kommune, eine Stiftung oder ein Wohnungsunternehmen –, und Sie erhalten das im Grundbuch gesicherte Recht, dort ein Gebäude zu haben und zu nutzen. Geregelt ist das im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).

Rechtlich ist das Erbbaurecht ein grundstücksgleiches Recht: Es bekommt ein eigenes Grundbuchblatt, kann verkauft, vererbt und mit einer Grundschuld belastet werden. Das Gebäude ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, nicht des Grundstücks – deshalb gehört das Haus Ihnen, obwohl der Boden einem anderen gehört.

Bezahlt wird das mit dem Erbbauzins, einer jährlichen Zahlung an den Grundstückseigentümer. Er bemisst sich als Prozentsatz des Bodenwerts; marktüblich sind je nach Vertrag und Erbbaurechtsgeber etwa drei bis fünf Prozent, bei älteren Verträgen oft weniger. Die meisten Verträge enthalten eine Anpassungsklausel, die den Zins in bestimmten Abständen an die Preisentwicklung koppelt. Diese Klausel sollten Sie vor dem Kauf genau lesen: Sie entscheidet darüber, wie planbar Ihre Belastung über Jahrzehnte bleibt.

Der große Vorteil liegt auf der Hand: Sie müssen das Grundstück nicht kaufen und brauchen entsprechend weniger Kapital. In Lagen mit hohen Bodenwerten ist das der Unterschied zwischen „unbezahlbar“ und „machbar“. Dafür zahlen Sie dauerhaft – über 60 Jahre summiert sich der Erbbauzins auf ein Vielfaches des ursprünglichen Bodenwerts, ohne dass Sie am Ende Eigentümer des Grundstücks wären.

Am Ende der Laufzeit fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer zurück. Das Gesetz sieht dafür eine Entschädigung vor, deren Höhe der Vertrag festlegt; üblich sind zwei Drittel des dann vorhandenen Gebäudewerts. Manche Verträge räumen ein Vorrecht auf Verlängerung ein. Der Heimfall ist ein zweiter, davon getrennter Fall: Bei schweren Vertragsverstößen – etwa dauerhaftem Zahlungsverzug – kann der Erbbaurechtsgeber das Recht vorzeitig zurückfordern.

Für die Finanzierung ist die Restlaufzeit die entscheidende Zahl. Banken wollen, dass das Erbbaurecht deutlich länger läuft als das Darlehen, weil ihre Sicherheit mit dem Recht endet. Bei einer Restlaufzeit unter etwa 40 Jahren wird es spürbar schwieriger, unter 30 Jahren finanzieren viele Häuser gar nicht mehr. Dazu kommt: Der Erbbaurechtsgeber muss der Grundschuldbestellung zustimmen, und häufig steht sein Erbbauzins im Rang vor der Bank. Beides verlängert den Weg zur Zusage und will früh geklärt sein.

Beim Wiederverkauf wirkt derselbe Mechanismus. Ein Erbbaurecht mit 80 Jahren Restlaufzeit verkauft sich fast wie Volleigentum; eines mit 25 Jahren nur mit erheblichem Abschlag, weil der Käufer es kaum finanziert bekommt. Wer ein Erbbaurecht erwirbt, kauft damit immer auch einen Zeitplan.