Lexikon · Sicherheiten & Grundbuch
Grundbuch – einfach erklärt
Amtliches Verzeichnis, das Eigentum und Belastungen eines Grundstücks festhält.
Was ist Grundbuch?
Das Grundbuch wird beim Amtsgericht geführt und dokumentiert für jedes Grundstück, wem es gehört und welche Rechte und Lasten darauf liegen. Es ist in Abteilungen gegliedert: Eigentum, Lasten und Beschränkungen (z. B. Wegerechte) sowie Grundpfandrechte (z. B. Grundschulden).
Was genau im Grundbuch steht, legt die Grundbuchverfügung (GBV) fest. Nach § 4 GBV besteht jedes Grundbuchblatt aus fünf Teilen: der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Die Aufschrift nennt das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk sowie die Nummer von Band und Blatt (§ 5 GBV) – das ist die Adresse des Blatts beim Grundbuchamt.
Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück selbst (§ 6 GBV): die Gemarkung, die Bezeichnung nach der Liegenschaftskarte (Flur und Flurstück), die Wirtschaftsart und Lage, also etwa „Gebäude- und Freifläche, Musterstraße 1“, und die Größe nach dem amtlichen Verzeichnis. Hier stehen auch Rechte, die mit dem Grundstück verbunden sind, zum Beispiel ein Wegerecht über das Nachbargrundstück.
In Abteilung I stehen der Eigentümer oder die Eigentümer – bei mehreren mit dem Gemeinschaftsverhältnis, etwa je zur Hälfte oder in Erbengemeinschaft – und die Grundlage der Eintragung: die Auflassung, ein Erbschein, ein Testament oder ein Zuschlag in der Zwangsversteigerung (§ 9 GBV).
Abteilung II sammelt alle Lasten und Beschränkungen außer den Grundpfandrechten (§ 10 GBV). Typisch sind Wege- und Leitungsrechte, Wohnungsrecht und Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Reallasten, ein Erbbaurecht und die Auflassungsvormerkung des Käufers. Auch Verfügungsbeschränkungen stehen hier: ein Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerk, ein Nacherben- oder Testamentsvollstreckervermerk.
Abteilung III enthält die Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden (§ 11 GBV). In der Praxis sind das fast immer Grundschulden, mit denen Banken ihre Darlehen absichern – samt Betrag, Zinsen und Rangfolge.
Nicht im Grundbuch stehen dagegen Baulasten (in Nordrhein-Westfalen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht), Altlasten, der Denkmalschutz und bestehende Mietverträge. Wer kauft, braucht dafür eigene Auskünfte.
Für die Finanzierung ist das Grundbuch zentral, denn hier wird die Sicherheit der Bank eingetragen. Vor dem Kauf sollten Sie immer einen aktuellen Grundbuchauszug prüfen.
Einen Grundbuchauszug beantragen Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt – für Hagener Grundstücke beim Amtsgericht Hagen. Nach § 12 der Grundbuchordnung bekommt Einsicht und einen Auszug, wer ein berechtigtes Interesse darlegt: Eigentümer, Gläubiger oder Personen mit Vollmacht des Eigentümers, nicht aber bloß Neugierige. Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher (beglaubigter) Ausdruck 20 Euro (Nr. 17000 und 17001 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG). Auch der Notar kann den Auszug abrufen.
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Beispiel: In Abteilung II könnten Wege- oder Wohnrechte stehen, in Abteilung III alte Grundschulden. Beides kann den Wert und die Finanzierung beeinflussen. Wir lesen den Grundbuchauszug vor dem Kauf gemeinsam mit Ihnen – damit es keine bösen Überraschungen gibt.
So ist jedes Grundbuchblatt gegliedert (§§ 4 bis 11 der Grundbuchverfügung).
| Teil | Was dort steht | Typische Beispiele |
|---|---|---|
| Aufschrift | Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Band und Blatt | Amtsgericht Hagen, Grundbuch von …, Blatt … |
| Bestandsverzeichnis | Das Grundstück und mit ihm verbundene Rechte | Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage, Größe; Wegerecht über das Nachbargrundstück |
| Abteilung I | Eigentümer und Grundlage der Eintragung | Eheleute je zur Hälfte, Erbengemeinschaft; Auflassung, Erbschein, Zuschlag |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen (ohne Grundpfandrechte) | Wegerecht, Wohnungsrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Erbbaurecht, Auflassungsvormerkung, Zwangsversteigerungsvermerk |
| Abteilung III | Grundpfandrechte | Grundschulden und Hypotheken der Banken mit Betrag und Rang |
Grundbuchverfügung (GBV), §§ 4, 5, 6, 7, 9, 10 und 11, gesetze-im-internet.de · Stand: 01.11.2026
Als Unterlage relevant: Was Sie konkret beibringen müssen und worauf Sie achten sollten, lesen Sie unter Grundbuchauszug.
Häufige Fragen
- Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug?
- Beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) bei berechtigtem Interesse – oder über uns bzw. den Notar. Achten Sie darauf, dass er aktuell und vollständig ist.
- Was genau steht alles im Grundbuch?
- Jedes Grundbuchblatt hat fünf Teile (§ 4 Grundbuchverfügung): Die Aufschrift nennt Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Blattnummer. Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück mit Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage und Größe. Abteilung I nennt den Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung, etwa Auflassung oder Erbschein. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen wie Wegerecht, Wohnungsrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht oder einen Zwangsversteigerungsvermerk. Abteilung III enthält Grundschulden und Hypotheken. Baulasten, Altlasten, Denkmalschutz und Mietverträge stehen nicht im Grundbuch.
- Worauf sollte ich beim Grundbuchauszug achten, wenn ich ein Haus kaufe?
- Eine kurze Prüfliste: 1. Ist der Auszug aktuell? Lassen Sie sich einen Auszug von wenigen Tagen oder Wochen zeigen, nicht den aus dem letzten Verkauf. 2. Abteilung I: Ist der Verkäufer wirklich als Eigentümer eingetragen? Steht dort noch ein Verstorbener, muss das Grundbuch zuerst berichtigt werden. 3. Bestandsverzeichnis: Stimmen Flurstücke und Größe mit Exposé und Lageplan überein – gehören Garage oder Zuweg mit dazu? 4. Abteilung II: Verstehen Sie jedes Recht und fragen Sie, ob es nach dem Kauf bestehen bleibt. Ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch kann Ihnen die Nutzung des Hauses auf Jahre verwehren. Ein Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerk ist ein Warnsignal. 5. Abteilung III: Die Grundschulden des Verkäufers werden in der Regel über die Lastenfreistellung im Kaufvertrag gelöscht – achten Sie darauf, dass der Vertrag das regelt. 6. Was fehlt: Baulastenauskunft, Altlastenauskunft und gegebenenfalls die Denkmalliste gehören zusätzlich dazu. Bei unklaren Eintragungen hilft der Notar, im Streitfall ein Anwalt.
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