Lexikon · Sicherheiten & Grundbuch
Grundschuld – einfach erklärt
Im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht, mit dem die Bank ihr Immobiliendarlehen absichert – die Standardsicherheit jeder Baufinanzierung.
Was ist Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht nach den §§ 1191 ff. BGB. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und gibt der Bank das Recht, die Zwangsvollstreckung in die Immobilie zu betreiben, wenn das Darlehen nicht bedient wird. Genau diese Sicherheit ist der Grund, warum eine Baufinanzierung erheblich günstiger ist als ein Ratenkredit: Das Ausfallrisiko der Bank ist gedeckt, und sie gibt den Vorteil über den Zins weiter.
Der entscheidende Unterschied zur Hypothek: Die Grundschuld ist abstrakt, sie besteht unabhängig von einer konkreten Forderung. Die Hypothek dagegen ist akzessorisch – sie schrumpft mit jeder Tilgung automatisch mit. Weil die Grundschuld eben nicht mitschrumpft, bleibt sie in voller Höhe bestehen und lässt sich später erneut nutzen, etwa für eine Modernisierung oder eine Anschlussfinanzierung. Das ist der praktische Grund, warum in Deutschland heute fast ausschließlich Grundschulden bestellt werden.
Damit die Abstraktheit nicht zu Ihren Lasten geht, gibt es den Sicherungsvertrag mit der Zweckerklärung. Darin steht, welche Forderungen die Grundschuld sichert. Prüfen Sie diesen Punkt: Eine „weite“ Zweckerklärung sichert alle bestehenden und künftigen Forderungen der Bank gegen Sie, eine „enge“ nur das konkrete Darlehen. Bei einer normalen Baufinanzierung ist die enge Fassung für Sie die bessere.
Bestellt wird die Grundschuld beim Notar, meist direkt im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags. Die Urkunde enthält in aller Regel zwei Klauseln, die Sie kennen sollten: die persönliche Haftungsübernahme und die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung nach § 794 ZPO. Letztere bedeutet, dass die Bank im Ernstfall ohne vorherigen Prozess vollstrecken kann. Das ist bankenüblich und Voraussetzung für die Auszahlung – aber es ist kein Nebensatz, sondern der Kern der Sicherheit.
Man unterscheidet Buch- und Briefgrundschuld. Bei der Buchgrundschuld genügt die Eintragung im Grundbuch; bei der Briefgrundschuld stellt das Grundbuchamt zusätzlich einen Grundschuldbrief aus, der zur Übertragung gebraucht wird. Der Brief macht die Abtretung an eine andere Bank einfacher, kostet aber extra und kann verloren gehen – ein Aufgebotsverfahren ist dann aufwendig. Für Privatfinanzierungen ist die Buchgrundschuld der Normalfall.
Die Rangstelle entscheidet über den Zins. Wer im Grundbuch an erster Stelle steht, wird im Verwertungsfall zuerst bedient. Eine erstrangige Grundschuld ist für die Bank die beste Sicherheit; ein zweiter Rang – etwa bei einem zusätzlichen Darlehen – wird mit einem Aufschlag bepreist, weil das Risiko steigt.
Ist das Darlehen zurückgezahlt, haben Sie drei Möglichkeiten. Sie lassen die Grundschuld löschen (die Bank erteilt eine Löschungsbewilligung, Notar und Grundbuchamt kosten erneut Gebühren). Sie lassen sie abtreten, wenn eine neue Bank übernimmt – das ist bei einer Umschuldung meist der günstigere Weg als Löschen und Neubestellen. Oder Sie lassen sie einfach stehen: Sie kostet nichts und steht als Sicherheit bereit, wenn Sie später erneut finanzieren. Für viele Eigentümer ist das die sinnvollste Variante.
abstrakt
Anders als die Hypothek schrumpft die Grundschuld nicht mit der Tilgung. Deshalb steht sie nach der Rückzahlung weiterhin bereit – und eine spätere Modernisierung lässt sich ohne neue Grundschuldbestellung finanzieren.
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Lassen Sie die Grundschuld nach der Rückzahlung im Grundbuch stehen, wenn Sie nicht sicher sind, dass Sie nie wieder finanzieren. Die Löschung kostet Notar- und Grundbuchgebühren, die eingetragene Grundschuld kostet nichts – und beim nächsten Vorhaben sparen Sie sich die Neubestellung. Erst beim Verkauf wird die Löschung zum Thema, und dann übernimmt sie der abwickelnde Notar.
Bei einer Umschuldung zu einer anderen Bank sollten Sie immer die Abtretung prüfen lassen statt Löschung und Neueintragung. Das ist in aller Regel deutlich günstiger. Wir klären das bei jedem Bankwechsel vorab, weil es sonst gern übersehen wird.
Für Hagen konkret
- Wie Sie beim Bankwechsel Löschung und Neubestellung vermeiden, erklärt der Begriff Umschuldung
- Was Notar und Grundbuch beim Kauf insgesamt kosten, rechnet der Ratgeber durch: Kaufnebenkosten in NRW mit Rechner
Auch bekannt als: Grundpfandrecht, Buchgrundschuld, Briefgrundschuld
Häufige Fragen
- Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
- Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gebunden und sinkt mit jeder Tilgung. Die Grundschuld ist davon unabhängig und bleibt in voller Höhe bestehen – dadurch ist sie später wiederverwendbar. Deshalb arbeiten Banken heute praktisch ausschließlich mit Grundschulden.
- Was kostet die Eintragung einer Grundschuld?
- Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem GNotKG ab; Bemessungsgrundlage ist die Höhe der Grundschuld, nicht der Kaufpreis. Bei 250.000 Euro Grundschuld liegen die Kosten grob bei 500 bis 600 Euro. Sie zählen zu den Finanzierungsnebenkosten und fallen zusätzlich zu den Kosten der Eigentumsumschreibung an.
- Muss ich die Grundschuld nach der Rückzahlung löschen lassen?
- Nein. Sie können sie stehen lassen – das kostet nichts und hält die Sicherheit für eine spätere Finanzierung bereit. Die Löschung verursacht erneut Notar- und Grundbuchgebühren und ist nur beim Verkauf zwingend, wenn der Käufer ein lastenfreies Grundbuch verlangt.
- Was bedeutet Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung?
- Sie erkennen in der Grundschuldurkunde an, dass die Bank im Ernstfall ohne vorheriges Gerichtsverfahren vollstrecken darf (§ 794 ZPO). Das ist bei jeder Baufinanzierung üblich und Voraussetzung für die Auszahlung – Sie sollten es aber bewusst zur Kenntnis nehmen und nicht überlesen.
- Was ist eine weite Zweckerklärung?
- Eine Formulierung im Sicherungsvertrag, nach der die Grundschuld alle bestehenden und künftigen Forderungen der Bank gegen Sie sichert – also auch einen späteren Autokredit derselben Bank. Bei einer reinen Baufinanzierung ist die enge Zweckerklärung, beschränkt auf das konkrete Darlehen, für Sie die bessere Wahl.
- Kann ich mit einer bestehenden Grundschuld eine Modernisierung finanzieren?
- Oft ja. Ist die Grundschuld noch eingetragen und das ursprüngliche Darlehen ganz oder teilweise getilgt, steht der frei gewordene Teil als Sicherheit bereit. Das spart die Kosten einer neuen Bestellung – wir prüfen das, bevor wir eine zusätzliche Grundschuld beantragen.
Sie planen den Kauf oder die Finanzierung einer Immobilie? Wir begleiten Sie bei Ihrer Baufinanzierung in Hagen und dem Märkischen Kreis – von der ersten Einschätzung bis zur verbindlichen Zusage. Am schnellsten klären wir Ihre Fragen in einem unverbindlichen Beratungsgespräch.
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