Lexikon · Finanzierung & Darlehen
Forward-Darlehen – einfach erklärt
Anschlussfinanzierung, deren Zins Sie sich schon Jahre im Voraus sichern.
Was ist Forward-Darlehen?
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich heute schon den Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren beginnt – üblich sind bis zu rund fünf Jahre Vorlaufzeit. So schützen Sie sich vor steigenden Zinsen.
Das Prinzip: Sie schließen den neuen Darlehensvertrag bereits jetzt ab, ausgezahlt wird er aber erst, wenn Ihre laufende Zinsbindung endet und die Restschuld abgelöst wird. Bis dahin zahlen Sie für das Forward-Darlehen weder Raten noch Bereitstellungszinsen – Ihr altes Darlehen läuft einfach regulär weiter.
Für die Zinssicherheit verlangt die Bank einen Aufschlag auf den aktuellen Sollzins, der mit der Vorlaufzeit steigt – marktüblich sind grob 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat Vorlauf. Viele Banken verzichten in den ersten Monaten (oft 6 bis 12) ganz auf den Aufschlag; man spricht dann auch von einem „unechten“ Forward-Darlehen, bei dem die Zinsbindung sofort beginnt und lediglich die bereitstellungszinsfreie Zeit großzügig bemessen ist.
Wichtig ist die Abnahmepflicht: Ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Sinken die Zinsen bis zur Auszahlung, müssen Sie das Darlehen trotzdem zum vereinbarten Satz abnehmen – oder eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Ein Forward-Darlehen ist deshalb keine Wette, sondern ein Sicherheitsinstrument: Es lohnt sich für alle, die eine fest kalkulierbare Rate brauchen oder mit steigenden Zinsen rechnen.
Ein oft übersehener Hebel beim Bankwechsel ist der Beleihungswert. Ihre bisherige Bank führt die Immobilie intern meist noch mit dem Wert vom damaligen Kauf – eine Neubewertung zum Zinsbindungsende findet dort in der Regel nicht statt. Eine neue Bank bewertet das Objekt bei der Übernahme dagegen frisch, zum heutigen Marktwert. Beispiel: Sie haben vor zehn Jahren für 250.000 € gekauft, die Restschuld beträgt heute 160.000 €. Für Ihre Hausbank sind das 64 % Beleihungsauslauf – über der 60-%-Schwelle, bis zu der viele Banken ihre besten Zinsklassen vergeben. Ist die Immobilie heute 320.000 € wert, kommt die neue Bank auf nur 50 %: gleiche Restschuld, bessere Zinsklasse, günstigerer Zins. Gerade nach Jahren steigender Immobilienpreise ist die Neubewertung deshalb ein echtes Argument für den Wechsel.
Auch die Aufschläge selbst unterscheiden sich zwischen den Banken deutlich stärker, als viele erwarten – ein Vergleich mehrerer Anbieter lohnt sich beim Forward-Darlehen daher doppelt. Wir holen die Konditionen ein und stellen sie dem Prolongationsangebot Ihrer Hausbank gegenüber.
0,2 %-Punkte ≈ 3.500 €
Schon 0,2 Prozentpunkte Zinsunterschied bedeuten bei 200.000 € Restschuld über eine 10-jährige Zinsbindung rund 3.500 € – bei 0,5 Punkten rund 9.000 €. Deshalb: erst unabhängig vergleichen, dann abschließen.
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Beispiel: Ihre Zinsbindung endet in drei Jahren, die Restschuld beträgt dann 200.000 €. Heute liegt der Anschlusszins bei 3,3 %; mit 36 Monaten Vorlauf sichern Sie sich per Forward-Darlehen z. B. 3,7 %. Steigt der Marktzins bis zur Ablösung auf 4,5 %, sparen Sie gegenüber dem Warten rund 1.600 € Zinsen pro Jahr – über zehn Jahre Zinsbindung ein fünfstelliger Vorteil. Bleibt der Zins dagegen bei 3,3 %, kostet die Sicherheit rund 800 € im Jahr. Genau diese Abwägung rechnen wir mit Ihnen durch.
Vereinfachte, marktübliche Spannen für den Aufschlag auf den Sollzins – die tatsächlichen Konditionen unterscheiden sich je nach Bank und Zinsumfeld deutlich und sind keine Zinszusage.
| Vorlaufzeit | Typischer Aufschlag | Beispiel bei 3,3 % Basiszins |
|---|---|---|
| bis 12 Monate | oft 0 %-Punkte | 3,30 % |
| 24 Monate | ca. 0,15–0,35 %-Punkte | 3,45–3,65 % |
| 36 Monate | ca. 0,30–0,60 %-Punkte | 3,60–3,90 % |
| 48–60 Monate | ca. 0,50–1,00 %-Punkte | 3,80–4,30 % |
Vereinfachte Marktspannen R&G – keine Zinszusage, Konditionen bankabhängig
Für Hagen konkret
- Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen – alle Wege mit Zeitplan und Rechenbeispiel im Ratgeber Anschlussfinanzierung & Umschuldung – der große Ratgeber
- Ob sich die Zinssicherung für Ihr Objekt rechnet, vergleichen wir für Eigentümer in Hagen und dem MK bei der Baufinanzierung in Hagen
- Den tagesaktuellen Zins-Trend samt wöchentlicher Einordnung finden Sie auf unserer Seite Bauzinsen aktuell
Auch bekannt als: Forward-Zins, Zinssicherung, Forwarddarlehen, Forward-Kredit
Häufige Fragen
- Wie früh kann ich mir den Zins sichern?
- Je nach Bank bis zu etwa fünf Jahre vor dem Ende Ihrer Zinsbindung. Je länger der Vorlauf, desto höher der Zinsaufschlag – deshalb ist maximal früh nicht automatisch am besten, sondern der Zeitpunkt, an dem Aufschlag und Sicherheitsgewinn im besten Verhältnis stehen.
- Wie hoch ist der Zinsaufschlag beim Forward-Darlehen?
- Marktüblich sind grob 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat Vorlaufzeit; bei kurzem Vorlauf von 6 bis 12 Monaten verzichten viele Banken ganz auf den Aufschlag. Bei drei Jahren Vorlauf liegt der Aufschlag damit häufig zwischen 0,3 und 0,6 Prozentpunkten – die Unterschiede zwischen den Banken sind allerdings groß.
- Gibt es Forward-Darlehen ohne Aufschlag?
- Ja – bis etwa 6 bis 12 Monate Vorlauf bieten viele Banken den Anschlusszins ohne Forward-Aufschlag an. Wer sein Zinsbindungsende also nicht mehr weit vor sich hat, kann sich die aktuellen Konditionen oft kostenlos sichern.
- Ab wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
- Als Faustregel: Es lohnt sich finanziell, wenn der Zinsanstieg bis zum Ende Ihrer Zinsbindung größer ausfällt als der vereinbarte Aufschlag. Da das niemand sicher vorhersagen kann, zählt daneben Ihr Sicherheitsbedürfnis – eine früh feststehende Rate hat gerade bei knapper Kalkulation ihren eigenen Wert.
- Was passiert, wenn die Zinsen bis zur Auszahlung fallen?
- Sie müssen das Forward-Darlehen trotzdem zum vereinbarten Zins abnehmen – das ist die Abnahmepflicht. Wollen Sie stattdessen ganz aussteigen, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Deshalb sichern wir Zinsen nie „auf Verdacht“, sondern erst nach einer ehrlichen Abwägung von Aufschlag und Risiko.
- Was ist der Unterschied zwischen echtem und unechtem Forward-Darlehen?
- Beim echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung erst mit der Auszahlung in der Zukunft – Sie bekommen die vollen z. B. zehn Jahre ab Ablösung. Beim unechten Forward-Darlehen läuft die Zinsbindung sofort ab Vertragsschluss, die Vorlaufzeit ist nur eine bereitstellungszinsfreie Phase und verkürzt die verbleibende Bindung entsprechend.
- Fällt beim Forward-Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
- Für Ihr laufendes Darlehen nicht – es endet regulär mit der Zinsbindung und wird dann abgelöst. Eine Entschädigung droht nur beim Forward-Darlehen selbst, wenn Sie es entgegen der Abnahmepflicht nicht abrufen (Nichtabnahmeentschädigung).
Sie planen den Kauf oder die Finanzierung einer Immobilie? Wir begleiten Sie bei Ihrer Baufinanzierung in Hagen und dem Märkischen Kreis – von der ersten Einschätzung bis zur verbindlichen Zusage. Am schnellsten klären wir Ihre Fragen in einem unverbindlichen Beratungsgespräch.
Verwandte Begriffe
So sichern wir Ihnen den besten Anschlusszins
Sie müssen weder Zinskurven verfolgen noch den richtigen Moment erwischen – das übernehmen wir. So läuft es ab:
Anfrage früh platzieren
Stellen Sie Ihre Finanzierungsanfrage idealerweise ein bis fünf Jahre vor dem Ende Ihrer Zinsbindung – unverbindlich und kostenfrei. Wir erfassen Restschuld, Objekt und Ihre Ziele einmal sauber.
Wir beobachten den Markt für Sie
Wir behalten die Konditionen im Blick und melden uns, sobald sich der Abschluss für Sie lohnt – ob per Forward-Darlehen oder klassischer Umschuldung zum Zinsbindungsende.
Neubewertung statt alter Kaufpreis
Ihre bisherige Bank rechnet oft noch mit dem damaligen Kaufpreis als Beleihungswert. Eine neue Bank bewertet Ihre Immobilie zum heutigen Marktwert – der bessere Beleihungsauslauf bringt häufig spürbar günstigere Zinskonditionen.
Beste Kondition sichern
Wir vergleichen die Angebote – inklusive des Prolongationsangebots Ihrer Hausbank – und begleiten den Abschluss bis zur Abtretung der Grundschuld.