Lexikon · Finanzierung & Darlehen
Immobilienkredit – einfach erklärt
Oberbegriff für jedes Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie – umgangssprachlich auch Hauskredit oder Immobiliendarlehen genannt.
Was ist Immobilienkredit?
Immobilienkredit, Hauskredit, Immobiliendarlehen, Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung – all diese Begriffe meinen im Kern dasselbe: ein Darlehen, mit dem der Hauskauf, Wohnungskauf, Bau oder Umbau einer Immobilie finanziert wird. Banken und Vermittler verwenden meist das Fachwort Baufinanzierung, Kundinnen und Kunden sprechen häufiger vom Immobilienkredit oder Hauskredit – gemeint ist immer die gleiche Finanzierung.
Vom normalen Ratenkredit unterscheidet sich der Immobilienkredit in drei Punkten: Er ist deutlich größer und langfristiger, er ist über eine Grundschuld im Grundbuch besichert, und gerade deshalb ist er erheblich günstiger – die Bank trägt durch die Immobilie als Sicherheit ein geringeres Risiko und gibt das über den Zins weiter.
Die Standardform ist das Annuitätendarlehen: Sie zahlen eine gleichbleibende Monatsrate, in der der Zinsanteil mit jeder Rate sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Daneben gibt es das Volltilgerdarlehen, bei dem die Rate so bemessen ist, dass am Ende der Zinsbindung keine Restschuld übrig bleibt, das endfällige Darlehen, bei dem während der Laufzeit nur Zinsen fließen und die Tilgung in einer Summe am Ende erfolgt, und das variable Darlehen ohne feste Zinsbindung. Für Selbstnutzer ist das Annuitätendarlehen fast immer die richtige Wahl; die anderen Formen haben ihren Platz bei Kapitalanlegern, Zwischenfinanzierungen oder wenn ein Bausparvertrag die Tilgung übernimmt.
Rechtlich ist der Immobilienkredit für Privatpersonen ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach den §§ 491 ff. BGB. Seit der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016 gelten dafür besondere Schutzregeln: Die Bank muss Ihre Kreditwürdigkeit vor Vertragsschluss eingehend prüfen (§ 505a BGB) – das ist der Grund, warum sie so viele Unterlagen anfordert. Sie muss Ihnen vor Abschluss das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) aushändigen, das alle Konditionen in einheitlicher Form aufführt und Angebote dadurch vergleichbar macht. Und Sie haben nach § 495 BGB ein Widerrufsrecht von 14 Tagen ab Vertragsschluss.
Die Bank prüft zwei Dinge unabhängig voneinander: die Immobilie und Sie. Für die Immobilie ermittelt sie einen Beleihungswert – einen vorsichtigen, dauerhaft erzielbaren Wert, der unter dem Kaufpreis liegt. Wie viel Sie davon als Darlehen aufnehmen, ist der Beleihungsauslauf, und er ist der wichtigste Zinstreiber: Wer 60 Prozent des Beleihungswerts finanziert, zahlt spürbar weniger Zins als jemand, der 90 oder 100 Prozent braucht. Für Sie als Person zählen Einkommen, bestehende Verpflichtungen, die Haushaltsrechnung und die Schufa-Auskunft. Beides zusammen entscheidet über Zusage und Kondition.
Neben dem Beleihungsauslauf bestimmen vier Stellschrauben Ihre Kondition: die Zinsbindung (je länger die Sicherheit, desto höher meist der Zins, dafür ohne Zinsänderungsrisiko), die anfängliche Tilgung (mehr Tilgung bedeutet weniger Zinskosten über die Laufzeit und oft einen kleinen Zinsvorteil), Sondertilgungsoptionen (viele Banken räumen eine jährliche Sondertilgung von fünf Prozent der Darlehenssumme kostenfrei ein, manche lassen sich mehr bezahlen) und bei Neubauten die bereitstellungszinsfreie Zeit, bis das Darlehen abgerufen wird. Aktuelle Marktspannen nach Zinsbindung und Beleihungsauslauf veröffentlichen wir wöchentlich auf unserer Bauzins-Seite.
Der Ablauf ist bei allen Banken ähnlich: Anfrage mit Eckdaten, Zusammenstellung der Unterlagen (Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweise, Objektunterlagen), Kreditentscheidung, Vertragsunterzeichnung, Bestellung der Grundschuld beim Notar und schließlich die Auszahlung, sobald die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind – beim Kauf typischerweise die Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Grundschuld sowie die Fälligkeitsmitteilung des Notars. Zwischen Anfrage und Zusage liegen je nach Bank und Vollständigkeit der Unterlagen wenige Tage bis mehrere Wochen.
Weil sich die Angebote der Banken bei identischer Ausgangslage deutlich unterscheiden, lohnt der unabhängige Vergleich beim Immobilienkredit besonders: Schon wenige Zehntelprozentpunkte Zinsunterschied machen über die Laufzeit viele tausend Euro aus. Ein Vermittler, der viele Banken anfragt, sieht diese Unterschiede – eine einzelne Bank zeigt Ihnen nur ihr eigenes Angebot.
14 Tage
Widerrufsrecht nach § 495 BGB: Einen Immobilienkredit können Sie binnen 14 Tagen nach Vertragsschluss ohne Angabe von Gründen widerrufen – vorausgesetzt, die Bank hat Sie korrekt belehrt.
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Lassen Sie sich nicht von Begriffen verwirren: Wer Ihnen eine „Immobilienfinanzierung“ anbietet, verkauft nichts anderes als eine Baufinanzierung. Vergleichen Sie Angebote immer über den Effektivzins und die Restschuld am Ende der Zinsbindung – nicht über den Produktnamen.
Stellen Sie die Unterlagen zusammen, bevor Sie das erste Angebot anfragen. Eine vollständige Akte beschleunigt die Kreditentscheidung um Wochen und verhindert, dass Ihr Wunschobjekt an einen schnelleren Käufer geht. Unsere Checkliste zeigt, was Banken sehen wollen.
Für Hagen konkret
- Welche Bank für Ihren Immobilienkredit die beste ist, klären wir im unabhängigen Vergleich – der Einstieg ist unsere Baufinanzierungsberatung
- Was der Markt gerade verlangt, zeigen die wöchentlich aktualisierten aktuellen Bauzinsen mit Marktspannen nach Beleihungsauslauf
- Welche Unterlagen die Bank für die Kreditentscheidung sehen will, listet die Checkliste Unterlagen für die Baufinanzierung
- Für Käufer aus der Region: alle Details zur Baufinanzierung in Hagen
Auch bekannt als: Hauskredit, Immobiliendarlehen, Immobilienfinanzierung, Wohnungskredit
Häufige Fragen
- Was ist der Unterschied zwischen Immobilienkredit und Baufinanzierung?
- Keiner – Baufinanzierung ist das Fachwort, Immobilienkredit und Hauskredit sind die umgangssprachlichen Begriffe für dasselbe grundbuchlich besicherte Darlehen. Auch für den reinen Kauf einer Bestandsimmobilie spricht man von Baufinanzierung, obwohl nichts gebaut wird.
- Ist ein Immobilienkredit günstiger als ein Ratenkredit?
- Ja, deutlich – weil die Immobilie über die Grundschuld als Sicherheit dient. Deshalb sollte auch eine größere Modernisierung eher über eine grundbuchlich besicherte Finanzierung laufen als über einen teuren Konsumkredit.
- Wie viel Immobilienkredit bekomme ich?
- Das hängt von Ihrer Haushaltsrechnung ab: Die Bank stellt Ihr Nettoeinkommen den laufenden Ausgaben, bestehenden Krediten und Lebenshaltungspauschalen gegenüber und ermittelt daraus die tragbare Rate. Aus Rate, Zins und Tilgung ergibt sich die mögliche Darlehenssumme. Einen ersten Rahmen liefert unser Budgetrechner, die verbindliche Zahl das Gespräch mit uns.
- Geht ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital?
- Möglich ist es, aber teuer: Bei einer Vollfinanzierung liegt der Beleihungsauslauf über 100 Prozent, und die Bank verlangt dafür einen deutlichen Zinsaufschlag. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln kommen – das erwarten fast alle Banken.
- Kann ich den Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlen?
- Innerhalb der Zinsbindung nur im Rahmen der vereinbarten Sondertilgungen oder gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung dürfen Sie das Darlehen nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen – unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft.
- Was passiert, wenn die Zinsbindung endet?
- Dann steht die Anschlussfinanzierung an: Sie verlängern bei Ihrer Bank (Prolongation), wechseln zu einer günstigeren (Umschuldung) oder sichern sich den Zins schon Jahre vorher mit einem Forward-Darlehen. Die Bank muss Sie nach § 493 BGB spätestens drei Monate vor Ablauf informieren, ob und zu welchen Konditionen sie verlängert.
- Wie bekomme ich den günstigsten Immobilienkredit?
- Durch Vergleich: Die Konditionen unterscheiden sich zwischen Banken bei gleicher Ausgangslage erheblich. Wir vergleichen als unabhängiger Vermittler über 400 Bankpartner und strukturieren Eigenkapital, Zinsbindung und Tilgung so, dass die Gesamtkosten minimal werden.
Sie planen den Kauf oder die Finanzierung einer Immobilie? Wir begleiten Sie bei Ihrer Baufinanzierung in Hagen und dem Märkischen Kreis – von der ersten Einschätzung bis zur verbindlichen Zusage. Am schnellsten klären wir Ihre Fragen in einem unverbindlichen Beratungsgespräch.
Fragen zu „Immobilienkredit“?
Wir erklären Ihnen, was das für Ihre Finanzierung konkret bedeutet – verständlich und unverbindlich.