Lexikon · Finanzierung & Darlehen
Zwischenfinanzierung – einfach erklärt
Kurzfristiges Darlehen, das die Lücke überbrückt, bis fest eingeplantes Geld verfügbar ist – klassisch: neues Haus kaufen, bevor das alte verkauft ist.
Was ist Zwischenfinanzierung?
Die Zwischenfinanzierung (auch Überbrückungskredit genannt) überbrückt eine zeitliche Lücke zwischen einer fälligen Zahlung und sicher erwartetem Geld. Der häufigste Fall: Sie haben Ihr neues Haus gefunden und müssen den Kaufpreis zahlen, aber der Erlös aus dem Verkauf Ihrer bisherigen Immobilie ist noch nicht da – oder ein Bausparvertrag bzw. eine Geldanlage wird erst später fällig.
Technisch ist die Zwischenfinanzierung meist ein endfälliges Darlehen mit variablem Zins: Während der Laufzeit zahlen Sie nur Zinsen, getilgt wird in einer Summe, sobald das erwartete Geld eintrifft – zum Beispiel der Verkaufserlös. Laufzeiten von wenigen Monaten bis etwa zwei Jahren sind üblich.
Der Zins liegt über dem einer normalen Baufinanzierung, weil die Bank flexibel bleiben muss und die Sicherheit oft noch in der alten Immobilie steckt. Entscheidend ist deshalb eine realistische Einschätzung, was die bisherige Immobilie tatsächlich erlöst und wie lange der Verkauf dauert – hier zahlt sich die Kombination aus Makler und Finanzierungsvermittler in einem Haus aus.
Banken unterscheiden zwei Fälle, und der Unterschied entscheidet über Zins und Aufwand. Bei der echten Zwischenfinanzierung steht der Rückfluss fest: Der Kaufvertrag für Ihre alte Immobilie ist bereits notariell beurkundet, ein Bausparvertrag ist zuteilungsreif oder eine Lebensversicherung wird zu einem bekannten Termin fällig. Die Bank kennt Betrag und Datum – das Risiko ist gering, die Kondition entsprechend gut. Bei der Vorfinanzierung ist der Verkauf noch nicht beurkundet; Sie erwarten den Erlös, aber weder Höhe noch Zeitpunkt sind sicher. Dann verlangt die Bank mehr Sicherheit, meist eine Grundschuld auf beiden Objekten, und einen höheren Zins.
Als Sicherheit dient in der Regel die Bestandsimmobilie: Sie gehört noch Ihnen, ist oft weitgehend abbezahlt und trägt eine Grundschuld problemlos. Ist dort noch ein Darlehen offen, tritt die Zwischenfinanzierung im Rang dahinter – oder die Bank verlangt zusätzlich eine Grundschuld auf dem neuen Objekt. Wichtig für den Ablauf: Die Grundschuldbestellung braucht einen Notartermin und einige Wochen bis zur Eintragung. Planen Sie das ein, bevor der Kaufpreis für das neue Haus fällig wird.
Das größte Risiko ist die Doppelbelastung: Sie zahlen die Rate für das alte Darlehen, die Zinsen der Zwischenfinanzierung und eventuell schon die Rate der neuen Baufinanzierung – gleichzeitig. Dazu kommt das Preisrisiko, wenn die alte Immobilie weniger erlöst als kalkuliert, und das Zeitrisiko, wenn der Verkauf länger dauert und die Zwischenfinanzierung verlängert werden muss. Drei Dinge begrenzen diese Risiken: den Verkauf beurkunden, bevor Sie den Kauf beurkunden, den Erlös konservativ ansetzen und einen Puffer für die Laufzeit einplanen.
Ein Vorteil der variablen Verzinsung wird oft übersehen: Variabel verzinste Darlehen dürfen Sie nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Deshalb fällt bei der Rückzahlung aus dem Verkaufserlös keine Vorfälligkeitsentschädigung an – anders als bei einer Baufinanzierung mit fester Zinsbindung. Viele Banken verzichten in der Praxis sogar auf die Frist und akzeptieren die Rückzahlung, sobald der Erlös eingeht.
Alternativen prüfen lohnt sich: Je nach Konstellation kann auch ein Objekttausch der Grundschuld, eine Beleihung der Bestandsimmobilie oder ein zeitlich gut geplanter Verkauf die Zwischenfinanzierung ganz vermeiden.
§ 489 Abs. 2 BGB
Variabel verzinste Darlehen – und das sind Zwischenfinanzierungen fast immer – dürfen Sie jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen. Bei der Rückzahlung aus dem Verkaufserlös fällt deshalb keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Faustregel für die Praxis: Kalkulieren Sie den Verkaufserlös der alten Immobilie konservativ (marktgerechte Bewertung statt Wunschpreis) und die Verkaufsdauer realistisch – dann bleibt die Zwischenfinanzierung kurz und günstig. Wir bewerten Ihre Bestandsimmobilie kostenlos und strukturieren beide Finanzierungen aus einer Hand.
Die Reihenfolge der Notartermine entscheidet über die Kosten: Wer zuerst den Verkauf der alten Immobilie beurkundet und dann den Kauf der neuen, hat einen festen Rückfluss und bekommt eine echte Zwischenfinanzierung zu guten Konditionen. Wer umgekehrt vorgeht, finanziert ins Ungewisse. Liegen Verkauf und Finanzierung in unserem Haus, takten wir die Termine so, dass die teure Variante gar nicht entsteht.
Für Hagen konkret
- Ob Zwischenfinanzierung oder Alternative – wir strukturieren Kauf und Verkauf aus einer Hand. Der Einstieg ist unsere Baufinanzierungsberatung
- Was Ihre Bestandsimmobilie realistisch erlöst, klärt die kostenlose Marktwertermittlung
- Wann der Kaufpreis Ihrer alten Immobilie tatsächlich fließt, zeigt der Ablauf beim Hausverkauf: die 8 Schritte im Detail
Auch bekannt als: Überbrückungskredit, Überbrückungsfinanzierung, Zwischenkredit
Häufige Fragen
- Wann brauche ich eine Zwischenfinanzierung?
- Typischerweise, wenn Sie eine neue Immobilie kaufen, bevor die alte verkauft ist – oder wenn Eigenkapital fest angelegt ist und erst später frei wird. Die Zwischenfinanzierung stellt das Geld sofort bereit und wird aus dem späteren Zufluss zurückgezahlt.
- Was kostet eine Zwischenfinanzierung?
- Der Zins liegt in der Regel spürbar über dem einer klassischen Baufinanzierung, dafür fällt er nur für die kurze Laufzeit an und Sie bleiben flexibel: Getilgt wird jederzeit in einer Summe, sobald der Verkaufserlös da ist – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
- Wie lange läuft eine Zwischenfinanzierung?
- Üblich sind wenige Monate bis etwa zwei Jahre. Die Laufzeit richtet sich danach, wann das erwartete Geld eintrifft – bei einem beurkundeten Verkauf ist das der Fälligkeitstermin des Kaufpreises, bei einem Bausparvertrag die Zuteilung. Dauert der Verkauf länger als geplant, lässt sich die Zwischenfinanzierung in der Regel verlängern, allerdings zu den dann geltenden Konditionen.
- Was ist der Unterschied zwischen Zwischenfinanzierung und Vorfinanzierung?
- Bei der Zwischenfinanzierung steht der Rückfluss fest – etwa durch einen bereits beurkundeten Kaufvertrag. Bei der Vorfinanzierung erwarten Sie den Erlös erst noch; Betrag und Zeitpunkt sind offen. Die Vorfinanzierung ist für die Bank riskanter und deshalb teurer und aufwendiger abzusichern.
- Brauche ich Eigenkapital für eine Zwischenfinanzierung?
- In der Regel nicht – die Sicherheit ist Ihre Bestandsimmobilie, deren Wert die Zwischenfinanzierung deckt. Eigenkapital im klassischen Sinn brauchen Sie erst für die neue Baufinanzierung, und genau dafür ist der spätere Verkaufserlös gedacht.
- Zählt die Zwischenfinanzierung bei der neuen Baufinanzierung als Belastung?
- Ja. Die Bank rechnet in der Haushaltsrechnung alle laufenden Verpflichtungen zusammen – auch die Zinsen der Zwischenfinanzierung und die Rate des alten Darlehens, solange beide laufen. Deshalb gehören beide Finanzierungen in eine Hand: Wer sie getrennt bei zwei Banken anfragt, bekommt oft die zweite nicht, weil die erste die Tragfähigkeit auffrisst.
- Geht es auch ohne Zwischenfinanzierung?
- Oft ja: Ein gut getakteter Verkauf der Bestandsimmobilie, die Übertragung der bestehenden Grundschuld auf das neue Objekt oder eine Beleihung können die Lücke ebenfalls schließen. Wir rechnen die Varianten durch, bevor Sie sich festlegen.
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