Lexikon · Zinsen & Tilgung
Vorfälligkeitsentschädigung – einfach erklärt
Entschädigung an die Bank, wenn ein Immobiliendarlehen während der Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt wird – etwa beim Hausverkauf.
Was ist Vorfälligkeitsentschädigung?
Lösen Sie ein Immobiliendarlehen während der laufenden Zinsbindung vorzeitig ab, entgehen der Bank die fest vereinbarten Zinsen – dafür darf sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Der häufigste Anlass ist der Verkauf der Immobilie: Hier hat die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer ein berechtigtes Interesse, und die Bank muss die vorzeitige Rückzahlung gegen Entschädigung akzeptieren.
Berechnet wird meist nach der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode: Die Bank stellt dem entgangenen Zinsertrag gegenüber, was eine Wiederanlage des Geldes am Kapitalmarkt (in Hypothekenpfandbriefen) heute bringen würde – ersparte Risiko- und Verwaltungskosten sowie vereinbarte Sondertilgungsrechte werden abgezogen. Daraus folgt die wichtigste Faustregel: Je größer der Abstand zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Zinsniveau und je länger die Restlaufzeit der Zinsbindung, desto teurer wird es. Liegt das aktuelle Zinsniveau dagegen über Ihrem Vertragszins, kann die Entschädigung sehr klein ausfallen oder ganz entfallen.
In mehreren Fällen fällt gar keine Vorfälligkeitsentschädigung an: Nach § 489 BGB dürfen Sie jedes Darlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Zum Ende der Zinsbindung endet der Schutz der Bank ohnehin, und variable Darlehen sind mit drei Monaten Frist jederzeit kündbar.
Für Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen ist genau dieses Kündigungsrecht der Schlüssel – besonders bei langen Zinsbindungen. Beispiel 15 Jahre Zinsbindung: Ab dem zehnten Jahr nach Vollauszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen, faktisch also ab etwa Jahr 10,5 in die Anschlussfinanzierung wechseln – die Bank dagegen bleibt die vollen 15 Jahre an ihren Zins gebunden. Das macht die lange Zinsbindung zu einer einseitigen Option zu Ihren Gunsten: Sind die Zinsen nach zehn Jahren gefallen, kündigen Sie ohne Entschädigung und schließen günstiger neu ab – gern auch früh per Forward-Darlehen auf das § 489-Fenster geplant. Sind die Zinsen gestiegen, bleiben Sie einfach im günstigen Altvertrag bis zum Ende. Wichtig zur Einordnung: Ein Forward-Darlehen selbst hebelt die Vorfälligkeitsentschädigung nicht aus – es sichert den künftigen Zins zu einem Termin, an dem Sie ohnehin entschädigungsfrei wechseln dürfen (Zinsbindungsende oder § 489-Fenster). Wer davor aussteigen will, zahlt trotzdem.
Wer verkaufen und zeitnah neu kaufen will, sollte außerdem den Objekttausch (Pfandtausch) kennen: Dabei läuft das Darlehen weiter, und die neue Immobilie ersetzt die alte als Sicherheit – die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt. Ob die Bank mitzieht, hängt vom neuen Objekt ab; die Prüfung lohnt fast immer.
§ 489 BGB
Zehn Jahre nach Vollauszahlung dürfen Sie jedes Immobiliendarlehen mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen – ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Beispiel (illustrativ, gerundet): Restschuld 200.000 €, Vertragszins 3,8 %, Restlaufzeit der Zinsbindung 6 Jahre, aktuelles Wiederanlageniveau deutlich darunter – die Entschädigung kann dann im hohen vier- bis fünfstelligen Bereich liegen. Bei umgekehrten Vorzeichen (Marktzins über Vertragszins) tendiert sie gegen null. Vor jeder Entscheidung: Berechnung der Bank anfordern und prüfen lassen – die Abrechnungen sind erfahrungsgemäß nicht immer korrekt, und schon kleine Fehler machen große Beträge aus.
Beim Verkauf mit anschließendem Neukauf prüfen wir mit Ihnen zuerst den Objekttausch, dann das Timing (kurz vor Zinsbindungsende oder § 489-Fenster) – erst danach die Ablösung gegen Entschädigung.
Für Hagen konkret
- Was beim Verkauf mit laufender Finanzierung sonst noch zu beachten ist, zeigt der Ratgeber Ablauf beim Hausverkauf: die 8 Schritte im Detail
- Ob Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen – die Optionen zum Zinsbindungsende erklärt unsere Seite zur Anschlussfinanzierung
Auch bekannt als: VFE, Vorfälligkeitszinsen
Häufige Fragen
- Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
- Es gibt keine Pauschale – sie hängt von Restschuld, Vertragszins, Restlaufzeit und aktuellem Zinsniveau ab. Fordern Sie die konkrete Berechnung Ihrer Bank an und lassen Sie sie prüfen, bevor Sie entscheiden.
- Wie kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?
- Die wichtigsten Wege: das kostenfreie Kündigungsrecht nach § 489 BGB (zehn Jahre nach Vollauszahlung, sechs Monate Frist), der Objekttausch beim Verkauf mit Neukauf, vereinbarte Sondertilgungsrechte ausschöpfen – oder das Zinsbindungsende abwarten.
- Fällt beim Hausverkauf immer eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
- Nein – nur wenn das Darlehen während der Zinsbindung vorzeitig abgelöst wird. Läuft die Zinsbindung aus, greift § 489 BGB oder gelingt ein Objekttausch, zahlen Sie nichts. Deshalb gehört der Blick auf die eigene Finanzierung in jede Verkaufsplanung.
- Lohnt sich eine Umschuldung trotz Vorfälligkeitsentschädigung?
- Nur wenn der Zinsvorteil der neuen Finanzierung die Entschädigung über die Laufzeit übertrifft – das ist eine Rechenaufgabe, keine Bauchentscheidung. Wir stellen beide Zahlen nebeneinander, bevor Sie unterschreiben.
- Ich habe 15 Jahre Zinsbindung – wann komme ich ohne Entschädigung raus?
- Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung, mit sechs Monaten Kündigungsfrist (§ 489 BGB) – faktisch also ab etwa Jahr 10,5, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Die Anschlussfinanzierung dafür lässt sich per Forward-Darlehen schon deutlich früher sichern. Die Bank bleibt dagegen die vollen 15 Jahre gebunden – die lange Zinsbindung wirkt für Sie wie eine Versicherung mit kostenlosem Ausstieg ab Jahr zehn.
Sie planen den Kauf oder die Finanzierung einer Immobilie? Wir begleiten Sie bei Ihrer Baufinanzierung in Hagen und dem Märkischen Kreis – von der ersten Einschätzung bis zur verbindlichen Zusage. Am schnellsten klären wir Ihre Fragen in einem unverbindlichen Beratungsgespräch.
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