Vorfälligkeitsentschädigung – einfach erklärt

Lösen Sie ein Immobiliendarlehen während der laufenden Zinsbindung vorzeitig ab, entgehen der Bank die fest vereinbarten Zinsen – dafür darf sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Der häufigste Anlass ist der Verkauf der Immobilie: Hier hat die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer ein berechtigtes Interesse, und die Bank muss die vorzeitige Rückzahlung gegen Entschädigung akzeptieren.

Berechnet wird meist nach der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode: Die Bank stellt dem entgangenen Zinsertrag gegenüber, was eine Wiederanlage des Geldes am Kapitalmarkt (in Hypothekenpfandbriefen) heute bringen würde – ersparte Risiko- und Verwaltungskosten sowie vereinbarte Sondertilgungsrechte werden abgezogen. Daraus folgt die wichtigste Faustregel: Je größer der Abstand zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Zinsniveau und je länger die Restlaufzeit der Zinsbindung, desto teurer wird es. Liegt das aktuelle Zinsniveau dagegen über Ihrem Vertragszins, kann die Entschädigung sehr klein ausfallen oder ganz entfallen.

In mehreren Fällen fällt gar keine Vorfälligkeitsentschädigung an: Nach § 489 BGB dürfen Sie jedes Darlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Zum Ende der Zinsbindung endet der Schutz der Bank ohnehin, und variable Darlehen sind mit drei Monaten Frist jederzeit kündbar.

Für Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen ist genau dieses Kündigungsrecht der Schlüssel – besonders bei langen Zinsbindungen. Beispiel 15 Jahre Zinsbindung: Ab dem zehnten Jahr nach Vollauszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen, faktisch also ab etwa Jahr 10,5 in die Anschlussfinanzierung wechseln – die Bank dagegen bleibt die vollen 15 Jahre an ihren Zins gebunden. Das macht die lange Zinsbindung zu einer einseitigen Option zu Ihren Gunsten: Sind die Zinsen nach zehn Jahren gefallen, kündigen Sie ohne Entschädigung und schließen günstiger neu ab – gern auch früh per Forward-Darlehen auf das § 489-Fenster geplant. Sind die Zinsen gestiegen, bleiben Sie einfach im günstigen Altvertrag bis zum Ende. Wichtig zur Einordnung: Ein Forward-Darlehen selbst hebelt die Vorfälligkeitsentschädigung nicht aus – es sichert den künftigen Zins zu einem Termin, an dem Sie ohnehin entschädigungsfrei wechseln dürfen (Zinsbindungsende oder § 489-Fenster). Wer davor aussteigen will, zahlt trotzdem.

Wer verkaufen und zeitnah neu kaufen will, sollte außerdem den Objekttausch (Pfandtausch) kennen: Dabei läuft das Darlehen weiter, und die neue Immobilie ersetzt die alte als Sicherheit – die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt. Ob die Bank mitzieht, hängt vom neuen Objekt ab; die Prüfung lohnt fast immer.

Beim Verkauf im Einzelnen: Nach § 490 Abs. 2 BGB dürfen Sie ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen vorzeitig kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben – der Verkauf der Immobilie ist der klassische Fall. Die Bank muss die Rückzahlung akzeptieren, darf aber den Schaden ersetzt verlangen, der ihr tatsächlich entsteht – nicht mehr. Die Obergrenze von einem Prozent aus § 502 Abs. 3 BGB gilt dabei nicht: Sie ist auf allgemeine Verbraucherdarlehen beschränkt, Immobiliardarlehen sind ausdrücklich ausgenommen. Praktisch läuft es so: Sie fordern die Ablösesumme mit Berechnung der Entschädigung bei der Bank an, der Notar zahlt sie am Tag der Kaufpreisfälligkeit aus dem Kaufpreis, die Bank erteilt die Löschungsbewilligung für die Grundschuld – und der Rest des Kaufpreises geht an Sie. Die Berechnung sollte vor dem Notartermin vorliegen, nicht danach; bei sechsstelligen Restschulden entscheidet sie darüber, wie viel vom Verkauf übrig bleibt.