Ablauf beim Hausverkauf: die 8 Schritte im Detail

Die 8 Schritte im Überblick

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   Erstgespräch & Marktwertermittlung (Woche 1)

   Kostenlos und unverbindlich: Wir lernen Objekt und Ziele kennen und ermitteln den realistischen Marktwert – mit echten regionalen Vergleichsdaten statt Portal-Schätzung. Dabei prüfen wir das Objekt auch aus Sicht der Bank: Es bringt nichts, einen Käufer zu finden, dessen Bank die Finanzierung am Ende nicht begleitet. Hier kommt uns die Expertise unserer eigenen Baufinanzierungsabteilung zugute – und der Startpreis bleibt die wichtigste einzelne Verkaufsentscheidung.

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   Unterlagen & Vorbereitung (Woche 1–3, parallel)

   Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung: Wir wissen aus der täglichen Finanzierungspraxis genau, welche Unterlagen die Banken aktuell fordern – und wie wir sie besorgen. Das ist entscheidend, denn ohne vollständige Unterlagen stellt keine Bank eine verbindliche Kreditzusage aus: Ein Objekt, das ohne komplette Unterlagen in den Verkauf geht, verbrennt am Markt viel Zeit.

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   Exposé & Vermarktung (ab Woche 3–4)

   Professionelle Fotos, aussagekräftiges Exposé, Vermarktung über Portale und unser Netzwerk – diskret oder öffentlich, wie Sie wollen. Unser Vorteil: In der Baufinanzierungsabteilung betreuen wir laufend Budgetplanungskunden mit aktiven Suchaufträgen – deren Bonität ist bereits sichergestellt, es fehlt nur das passende Objekt. Im besten Fall steht der Käufer schon in unserer Kartei, bevor das Inserat online geht.

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   Anfragen & Besichtigungen (Woche 4–10)

   Wir filtern Anfragen, qualifizieren Interessenten vor und führen die Besichtigungen durch – Sie müssen nicht dabei sein, können aber jederzeit. Nach jeder durchgeführten Besichtigung erhalten Sie von uns transparent eine Rückmeldung: wer da war, wie das Feedback ausfiel, wie es weitergeht.

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   Verhandlung & Bonitätsprüfung (1–2 Wochen)

   Wir verhandeln sachlich in Ihrem Sinne und prüfen die Finanzierung der Kaufinteressenten, bevor reserviert wird – notfalls stellt unsere eigene Finanzierungsabteilung die Käuferfinanzierung sicher. Eine Wochen später platzende Finanzierung ist der teuerste Rückschlag im ganzen Prozess.

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   Notartermin (2–4 Wochen nach der Einigung)

   Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf. Die gesetzliche Zwei-Wochen-Frist zwischen Entwurf und Beurkundung gilt übrigens nur, wenn ein Unternehmer an einen Verbraucher verkauft – beim Verkauf von privat an privat gibt es sie nicht. Zeit zum Prüfen nehmen wir uns trotzdem: Wir gehen den Entwurf gemeinsam mit Ihnen durch und begleiten den Termin.

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   Kaufpreiszahlung & Übergabe (4–8 Wochen nach Beurkundung)

   Nach der Beurkundung stellt der Notar die Fälligkeitsvoraussetzungen sicher – unter anderem die Auflassungsvormerkung für den Käufer, die Löschungsunterlagen Ihrer Grundschuld und den Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht. Dann zahlt der Käufer, danach folgt die Übergabe mit Protokoll und Zählerständen. Erst mit vollständiger Zahlung wechselt der Besitz.

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   Endabrechnung & danach

   Mit der Übergabe ist noch nicht alles abgerechnet: Vorausbezahlte Posten wie die jährliche Wohngebäudeversicherung oder die vierteljährlichen Grundbesitzabgaben werden zwischen Verkäufer und Käufer stichtagsgenau aufgeteilt. Bei dieser Endabrechnung helfen wir beiden Seiten – und bleiben auch danach Ansprechpartner: für Käufer bei Modernisierungsvorhaben samt Finanzierung, für Verkäufer bei der Suche nach der neuen Immobilie.

Diese Unterlagen brauchen Sie

Käufer entscheiden schneller – und deren Banken finanzieren schneller –, wenn alle Unterlagen von Anfang an vollständig vorliegen:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Energieausweis (gesetzliche Pflicht schon im Inserat)
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Bauakte bzw. Baubeschreibung, bei Modernisierungen die Nachweise
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und aktuelle Mietaufstellung

• Zur kompletten Unterlagen-Checkliste für den Verkauf

Die 5 häufigsten Fehler beim Hausverkauf

• Startpreis zu hoch ansetzen (Stichwort Verhandlungsluft): Das Objekt verbrennt am Markt, die Vermarktung zieht sich – und der Endpreis liegt statistisch unter dem, was ein marktgerechter Start gebracht hätte.
• Vermarktung ohne vollständige Unterlagen starten: Die Käuferbank fragt genau dann nach der Bauakte, wenn es schnell gehen soll.
• Bonität der Käufer nicht prüfen: Eine Wochen nach der Reservierung platzende Finanzierung wirft den Verkauf um Monate zurück – andere Interessenten sind dann längst weg.
• Auf Verdacht renovieren: Nicht jede Investition kommt über den Verkaufspreis zurück. Erst Marktwert und Zielgruppe klären, dann entscheiden.
• Besichtigung und Verhandlung emotional selbst führen: Wer sein eigenes Zuhause verteidigt, verhandelt selten gut. Ein neutraler Dritter hält den Preis stabil.

Verdeckter Mangel oder arglistig verschwiegen – wofür haften Sie wirklich?

Die beiden Begriffe entscheiden über Ihre Haftung und werden ständig verwechselt. Ein verdeckter (versteckter) Mangel ist ein Mangel, den bei der Besichtigung niemand erkennen konnte und den auch Sie als Verkäufer nicht kannten – etwa eine undichte Leitung in der Wand oder Schädlingsbefall im Gebälk. Für solche Mängel haften Sie bei wirksam vereinbartem Haftungsausschluss grundsätzlich nicht; dieses Risiko trägt der Käufer. Ein arglistig verschwiegener Mangel ist dagegen ein Mangel, den Sie kannten oder ernsthaft für möglich hielten und trotz Ihrer Offenbarungspflicht nicht offengelegt haben – dazu zählt auch die falsche Antwort auf eine direkte Frage oder eine Behauptung ins Blaue hinein, etwa dass der Keller nie feucht war. Dann greift der Haftungsausschluss nicht (§ 444 BGB): Der Käufer kann Schadensersatz oder Minderung verlangen und im Ernstfall den Kaufvertrag rückabwickeln. Kurz gesagt haften Sie trotz Ausschlussklausel immer für zwei Dinge: arglistig verschwiegene Mängel und die Zusagen, die Sie im Vertrag als Beschaffenheit vereinbart oder garantiert haben.

Sonderfälle: geerbt, Scheidung oder vermietet

Nicht jeder Verkauf startet aus einer entspannten Lage. Bei einer geerbten Immobilie muss vor dem Verkauf das Grundbuch berichtigt werden (per Erbschein oder notariellem Testament), und oft sind sich Erbengemeinschaften uneins – hier moderieren wir. Bei einer Scheidung gilt: Eine einvernehmliche Verkaufslösung erzielt fast immer deutlich mehr als die Teilungsversteigerung, die als letzter Ausweg droht. Und ein vermietetes Objekt verkauft sich am besten an Kapitalanleger – mit laufendem Mietvertrag als Renditeobjekt, ohne dass der Mieter ausziehen muss.

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