Haus verkaufen trotz laufender Finanzierung: So geht es – und das kostet es

Kurz beantwortet: Ja, Sie können Ihr Haus jederzeit verkaufen, auch wenn die Baufinanzierung noch läuft. Beim Verkauf wird das Darlehen in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst; die Bank verlangt dafür während der Zinsbindung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Es gibt drei Wege: das Darlehen ablösen, es per Objekttausch (Pfandtausch) auf eine neue Immobilie mitnehmen oder es vom Käufer übernehmen lassen. Welcher Weg der günstigste ist, hängt vom Zinsniveau, der Restschuld und Ihren Plänen ab — die R&G Wirtschaftskanzlei in Hagen rechnet als unabhängiger Vermittler alle drei Varianten durch, bevor der Verkauf startet.

Warum die Bank mitredet

Ihre Bank ist über die Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Der Käufer (und dessen Bank) will das Haus lastenfrei — also muss Ihr Darlehen im Verkaufsprozess abgelöst und die Grundschuld gelöscht oder übernommen werden. Das organisiert der Notar über die sogenannte Treuhandabwicklung: Aus dem Kaufpreis fließt zuerst die Restschuld an Ihre Bank, der Rest an Sie. Sie brauchen dafür die Ablöseauskunft Ihrer Bank — holen Sie die früh ein, sie gehört in jede seriöse Verkaufsvorbereitung.

Weg 1: Ablösen — der Normalfall, mit Kostenfaktor

Kündigen Sie das Darlehen vorzeitig innerhalb der Zinsbindung, darf die Bank den Zinsschaden ersetzt verlangen: die Vorfälligkeitsentschädigung. Ihre Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Zinsniveau ab — sie kann bei niedrigen Altzinsen und langer Restlaufzeit erheblich sein, bei hohem aktuellem Zinsniveau aber auch gegen null gehen.

Drei Ausnahmen, die bares Geld wert sind:

• Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung können Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen (§ 489 BGB) — bei alten Verträgen lohnt der Blick aufs Datum.
• Läuft die Zinsbindung ohnehin bald aus, kann es sich rechnen, den Verkauf zeitlich darauf abzustimmen.
• Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen oder falsch berechnete Entschädigungen kommen vor — die Berechnung der Bank darf man prüfen lassen.

Weg 2: Mitnehmen — der Objekttausch

Kaufen Sie zeitnah eine neue Immobilie – was die Bank dann prüft, steht im Beitrag Haus kaufen trotz laufendem Kredit –, können Sie mit Zustimmung der Bank das laufende Darlehen auf das neue Objekt übertragen (Pfandtausch, auch Objektwechsel oder Sicherheitentausch): Die Grundschuld wandert, Zins und Rate bleiben. Das ist Gold wert, wenn Ihr Vertragszins niedriger ist als der aktuelle Marktzins — und es erspart die Vorfälligkeitsentschädigung. Gerade beim Umzug ins kleinere Zuhause oder beim Umstieg aufs neue Haus ist das oft die günstigste Lösung. Angeboten wird sie selten von allein: Für die Bank ist die Ablösung das einfachere Geschäft.

Wann der Objektwechsel noch geht — und wann es zu spät ist

Das Wichtigste zum Pfandtausch ist ein Termin: Der Tausch muss beantragt sein, bevor der Kaufvertrag über Ihre alte Immobilie notariell beurkundet wird. Mit der Beurkundung ist der Verkauf verbindlich, die Löschung der Grundschuld wird Teil der Treuhandabwicklung über den Notar und das Darlehen zur Rückzahlung fällig — es gibt dann keine Sicherheit mehr zu tauschen. Wer erst nach dem Notartermin fragt, hört „geht nicht" und zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung, die vermeidbar gewesen wäre.

Die Anforderungen der Banken gleichen sich im Kern:

• Das Darlehen ist voll ausgezahlt. Läuft noch eine Bauphase mit Teilauszahlungen, ist der Tausch meist ausgeschlossen.
• Die neue Immobilie taugt als gleichwertige Sicherheit — in der Regel heißt das: mindestens so viel wert wie die alte.
• Sie ist fertiggestellt. Ein Neubau, der noch nicht steht, wird nicht als Ersatzsicherheit akzeptiert.
• Die Bank prüft Ihre Bonität erneut. Der Tausch ist eine Änderung des Darlehensvertrags, keine Formalie.
• Die neue Grundschuld steht im ersten Rang.

Erst kaufen oder erst verkaufen?

Erst kaufen, dann verkaufen ist der sichere Weg — Sie wissen, wo Sie hinziehen. Er kostet aber eine Zwischenfinanzierung: Bis der Kaufpreis der alten Immobilie fließt, fehlt das Eigenkapital für die neue. Das ist ein eigener Darlehensvertrag mit eigenen Zinsen, meist variabel und teurer als eine Baufinanzierung.

Erst verkaufen, dann kaufen ist günstiger, verlangt aber, dass Sie den Objektwechsel vor dem Notartermin beantragen — obwohl die neue Immobilie noch nicht gefunden ist. Genau daran scheitert es in der Praxis. Klären Sie die Frist mit Ihrer Bank, bevor Sie einen Beurkundungstermin vereinbaren.

Was der Tausch kostet — und was er spart

Drei Posten fallen an:

1. Eine Bearbeitungsgebühr der Bank für den Sicherheitentausch. Sie steht im Preis- und Leistungsverzeichnis und fällt von Haus zu Haus sehr unterschiedlich aus — teils pauschal, teils nach Restschuld. Diese eine Zahl entscheidet meist, ob sich der Tausch rechnet.
2. Notar- und Grundbuchkosten für die neue Grundschuld. Bemessungsgrundlage ist hier die Darlehenssumme, nicht der Kaufpreis — den Rechenweg zeigt unser Notarkosten-Rechner.
3. Die Löschung der alten Grundschuld, die beim Verkauf ohnehin anfällt.

Dagegen zu rechnen ist die Vorfälligkeitsentschädigung, die Weg 1 auslöst. Bei niedrigem Altzins und langer Restzinsbindung kann sie ein Vielfaches der Tauschkosten erreichen; liegt das aktuelle Zinsniveau über Ihrem Vertragszins, geht sie dagegen gegen null — dann ist der Tausch die Mühe nicht wert. Der Vergleich braucht also zwei Zahlen: die Ablöseauskunft und die Gebühr für das Tauschverfahren. Beide holen wir ein, bevor irgendetwas unterschrieben wird.

Ist die neue Immobilie weniger wert als die alte, scheitert der Tausch nicht zwangsläufig: Die Bank löst dann den Differenzbetrag ab und nimmt nur den Rest mit (Teilablösung). Auf den abgelösten Teil kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, auf den mitgenommenen nicht.

Weg 3: Übernehmen lassen — selten, aber prüfenswert

Der Käufer kann Ihr Darlehen mit Zustimmung der Bank übernehmen (Schuldübernahme). Das lohnt fast nur, wenn Ihr Zins deutlich unter dem Marktniveau liegt — dann kann der günstige Altkredit sogar ein Verkaufsargument sein. Die Bank prüft den Käufer wie einen neuen Kreditnehmer; scheitert das, bleibt Weg 1 oder 2.

Häufige Fragen

Kann ich mein Haus verkaufen, wenn ich die Raten nicht mehr zahlen kann?

Ja – und je früher, desto besser. Solange Sie selbst verkaufen, bestimmen Sie Zeitpunkt, Preis und Käufer. Kommt es dagegen zur Zwangsversteigerung, entscheidet das Gericht über den Ablauf, und die erzielten Erlöse liegen erfahrungsgemäß unter dem freien Marktpreis. Wer absehen kann, dass die Rate nicht mehr tragbar ist, sollte deshalb zuerst mit der Bank sprechen: Sie hat an einem geordneten Verkauf in aller Regel mehr Interesse als an einem Verfahren. Reicht der Erlös nicht für die Restschuld, bleibt der Rest als Darlehen bestehen – auch das lässt sich verhandeln, aber nur vorher.

Kann die Bank mein Haus verkaufen?

Nicht einfach so – aber sie kann die Verwertung einleiten, wenn die Raten ausbleiben. Bei einem Immobiliardarlehen darf die Bank nach § 498 BGB erst kündigen, wenn Sie mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten und zugleich mit mindestens 2,5 Prozent des Darlehensnennbetrags in Verzug sind. Zusätzlich muss sie Ihnen vorher erfolglos eine Frist von zwei Wochen gesetzt und dabei erklärt haben, dass sie sonst die gesamte Restschuld verlangt.

Erst wenn das alles vorliegt, wird die Restschuld fällig, und die Bank kann ihre Grundschuld verwerten – über einen Antrag auf Zwangsversteigerung beim Amtsgericht.

Wichtig ist der Zeitraum dazwischen: Zwischen der Kündigung und dem Zuschlag liegen in der Regel Monate, und solange der Zuschlag nicht erteilt ist, können Sie frei verkaufen und mit dem Erlös ablösen. Das bringt fast immer mehr als der Versteigerungstermin, bei dem die Untergrenze im ersten Termin bei der Hälfte des Verkehrswerts liegt und im zweiten ganz entfällt. Wenn die Raten knapp werden, ist der frühe Kontakt zur Bank deshalb kein Eingeständnis, sondern der größte Hebel, den Sie haben.

Kann ich mein Haus an die Bank verkaufen?

Nein. Banken kaufen keine Immobilien von ihren Kreditnehmern – sie finanzieren sie. Was gemeint ist, wenn jemand danach sucht, ist meist eines von zwei Dingen: die Rückgabe über die Verwertung, also die Zwangsversteigerung, oder der freihändige Verkauf mit Zustimmung der Bank. Der zweite Weg ist der bessere, weil Sie den Käufer selbst suchen und die Bank nur der Löschung der Grundschuld zustimmen muss.

Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?

Ja, das ist der Normalfall. Die Bank redet allerdings mit, weil sie über die Grundschuld abgesichert ist. Es gibt drei Wege: die Ablösung des Darlehens aus dem Kaufpreis, die Mitnahme in eine neue Immobilie (Objekttausch) oder – seltener – die Übernahme durch den Käufer.

Was kostet die vorzeitige Ablösung?

Innerhalb der Zinsbindung fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, deren Höhe von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz abhängt. Zehn Jahre nach Vollauszahlung entfällt sie: Dann können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen. Läuft die Zinsbindung ohnehin bald aus, lohnt oft schon das Warten von wenigen Monaten.

Was ist ein Objekttausch?

Sie nehmen das bestehende Darlehen in die neue Immobilie mit – die Bank tauscht lediglich die Sicherheit. Das erspart die Vorfälligkeitsentschädigung, setzt aber voraus, dass die neue Immobilie der Bank als Sicherheit genügt und der zeitliche Ablauf passt.

Bis wann muss ich den Objektwechsel beantragen?

Vor der notariellen Beurkundung des Verkaufs. Danach ist der Verkauf verbindlich, die Grundschuld wird über den Notar gelöscht und das Darlehen fällig — es gibt keine Sicherheit mehr zu tauschen. Fragen Sie Ihre Bank deshalb nach dem Pfandtausch, sobald der Verkauf ein Thema wird, nicht erst wenn der Notartermin steht.

Was ist, wenn die neue Immobilie weniger wert ist?

Dann löst die Bank in der Regel den Differenzbetrag ab und nimmt nur den Rest mit. Auf den abgelösten Teil kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, auf den mitgenommenen nicht. Beim Verkleinern lohnt der Tausch also auch — nur nicht in voller Höhe.

Was mache ich zuerst?

Die Ablöseauskunft bei der Bank einholen. Erst wenn Restschuld und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung auf dem Tisch liegen, lässt sich rechnen, welcher der drei Wege sich lohnt – und was am Ende tatsächlich übrig bleibt.

Die richtige Reihenfolge

1. Ablöseauskunft und Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank anfragen — vor dem Inserat, nicht nach dem Notartermin
2. Marktwert realistisch ermitteln (kostenlose Marktwertermittlung) — erst mit beiden Zahlen wissen Sie, was unterm Strich bleibt
3. Die drei Wege durchrechnen — inklusive Ihrer Anschlusspläne (Neukauf? Miete? Verkleinerung?). Kommt ein Neukauf infrage: den Objektwechsel jetzt bei der Bank anfragen, nicht später — nach der Beurkundung ist dieser Weg zu
4. Dann erst: Vermarktung starten — den Ablauf des Verkaufs haben wir Schritt für Schritt beschrieben, und zum Mitverfolgen gibt es die Checkliste Hausverkauf zum Abhaken

Wichtig für den Sonderfall Trennung: Beim Verkauf wegen Scheidung kommen weitere Fragen dazu (wer haftet, wer bleibt) — dafür gibt es einen eigenen Leitfaden.

Sie überlegen, Ihr finanziertes Haus in Hagen oder dem Märkischen Kreis zu verkaufen? Wir rechnen Ablösung, Pfandtausch und Timing einmal sauber durch — unverbindlich und mit klarer Empfehlung: Termin vereinbaren.