Haus verkaufen trotz laufender Finanzierung: So geht es – und das kostet es

Kurz beantwortet: Ja, Sie können Ihr Haus jederzeit verkaufen, auch wenn die Baufinanzierung noch läuft. Beim Verkauf wird das Darlehen in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst; die Bank verlangt dafür während der Zinsbindung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Es gibt drei Wege: das Darlehen ablösen, es per Objekttausch (Pfandtausch) auf eine neue Immobilie mitnehmen oder es vom Käufer übernehmen lassen. Welcher Weg der günstigste ist, hängt vom Zinsniveau, der Restschuld und Ihren Plänen ab — die R&G Wirtschaftskanzlei in Hagen rechnet als unabhängiger Vermittler alle drei Varianten durch, bevor der Verkauf startet.

Warum die Bank mitredet

Ihre Bank ist über die Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Der Käufer (und dessen Bank) will das Haus lastenfrei — also muss Ihr Darlehen im Verkaufsprozess abgelöst und die Grundschuld gelöscht oder übernommen werden. Das organisiert der Notar über die sogenannte Treuhandabwicklung: Aus dem Kaufpreis fließt zuerst die Restschuld an Ihre Bank, der Rest an Sie. Sie brauchen dafür die Ablöseauskunft Ihrer Bank — holen Sie die früh ein, sie gehört in jede seriöse Verkaufsvorbereitung.

Weg 1: Ablösen — der Normalfall, mit Kostenfaktor

Kündigen Sie das Darlehen vorzeitig innerhalb der Zinsbindung, darf die Bank den Zinsschaden ersetzt verlangen: die Vorfälligkeitsentschädigung. Ihre Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Zinsniveau ab — sie kann bei niedrigen Altzinsen und langer Restlaufzeit erheblich sein, bei hohem aktuellem Zinsniveau aber auch gegen null gehen.

Drei Ausnahmen, die bares Geld wert sind:

• Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung können Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen (§ 489 BGB) — bei alten Verträgen lohnt der Blick aufs Datum.
• Läuft die Zinsbindung ohnehin bald aus, kann es sich rechnen, den Verkauf zeitlich darauf abzustimmen.
• Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen oder falsch berechnete Entschädigungen kommen vor — die Berechnung der Bank darf man prüfen lassen.

Weg 2: Mitnehmen — der Objekttausch

Kaufen Sie zeitnah eine neue Immobilie, können Sie mit Zustimmung der Bank das laufende Darlehen auf das neue Objekt übertragen (Pfandtausch): Die Grundschuld wandert, Zins und Rate bleiben. Das ist Gold wert, wenn Ihr Vertragszins niedriger ist als der aktuelle Marktzins. Die Bank prüft das neue Objekt als Sicherheit; passt der Wert, steht dem Tausch wenig im Weg. Gerade beim Umzug ins kleinere Zuhause oder beim Umstieg aufs neue Haus ist das oft die günstigste Lösung — sie wird nur selten aktiv angeboten.

Weg 3: Übernehmen lassen — selten, aber prüfenswert

Der Käufer kann Ihr Darlehen mit Zustimmung der Bank übernehmen (Schuldübernahme). Das lohnt fast nur, wenn Ihr Zins deutlich unter dem Marktniveau liegt — dann kann der günstige Altkredit sogar ein Verkaufsargument sein. Die Bank prüft den Käufer wie einen neuen Kreditnehmer; scheitert das, bleibt Weg 1 oder 2.

Häufige Fragen

Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?

Ja, das ist der Normalfall. Die Bank redet allerdings mit, weil sie über die Grundschuld abgesichert ist. Es gibt drei Wege: die Ablösung des Darlehens aus dem Kaufpreis, die Mitnahme in eine neue Immobilie (Objekttausch) oder – seltener – die Übernahme durch den Käufer.

Was kostet die vorzeitige Ablösung?

Innerhalb der Zinsbindung fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, deren Höhe von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz abhängt. Zehn Jahre nach Vollauszahlung entfällt sie: Dann können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen. Läuft die Zinsbindung ohnehin bald aus, lohnt oft schon das Warten von wenigen Monaten.

Was ist ein Objekttausch?

Sie nehmen das bestehende Darlehen in die neue Immobilie mit – die Bank tauscht lediglich die Sicherheit. Das erspart die Vorfälligkeitsentschädigung, setzt aber voraus, dass die neue Immobilie der Bank als Sicherheit genügt und der zeitliche Ablauf passt.

Was mache ich zuerst?

Die Ablöseauskunft bei der Bank einholen. Erst wenn Restschuld und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung auf dem Tisch liegen, lässt sich rechnen, welcher der drei Wege sich lohnt – und was am Ende tatsächlich übrig bleibt.

Die richtige Reihenfolge

1. Ablöseauskunft und Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank anfragen — vor dem Inserat, nicht nach dem Notartermin
2. Marktwert realistisch ermitteln (kostenlose Marktwertermittlung) — erst mit beiden Zahlen wissen Sie, was unterm Strich bleibt
3. Die drei Wege durchrechnen — inklusive Ihrer Anschlusspläne (Neukauf? Miete? Verkleinerung?)
4. Dann erst: Vermarktung starten — den Ablauf des Verkaufs haben wir Schritt für Schritt beschrieben, und zum Mitverfolgen gibt es die Checkliste Hausverkauf zum Abhaken

Wichtig für den Sonderfall Trennung: Beim Verkauf wegen Scheidung kommen weitere Fragen dazu (wer haftet, wer bleibt) — dafür gibt es einen eigenen Leitfaden.

Sie überlegen, Ihr finanziertes Haus in Hagen oder dem Märkischen Kreis zu verkaufen? Wir rechnen Ablösung, Pfandtausch und Timing einmal sauber durch — unverbindlich und mit klarer Empfehlung: Termin vereinbaren.