Haus kaufen trotz laufendem Kredit: Was die Bank wirklich prüft

Kurz beantwortet: Ja, Sie können eine Immobilie finanzieren, während ein Kredit läuft. Der bestehende Kredit ist für die Bank kein Ausschlusskriterium, sondern eine Position in einer Rechnung. Entscheidend ist, was nach allen Raten monatlich übrig bleibt — und ob die bisherige Immobilie im Bestand bleibt oder verkauft wird. Diese beiden Fälle führen zu völlig verschiedenen Rechnungen. Die R&G Wirtschaftskanzlei in Hagen rechnet als unabhängiger Vermittler beide durch, bevor eine Anfrage bei einer Bank landet.

Was die Bank rechnet — und warum der Kredit allein nichts sagt

Banken prüfen die Kapitaldienstfähigkeit: Reicht Ihr Einkommen dauerhaft für alle Verpflichtungen, die neue Rate eingeschlossen? Die Rechnung ist im Kern simpel:

1. Nettoeinkommen aller Antragsteller, bei Selbstständigen der Durchschnitt mehrerer Jahre
2. Minus Lebenshaltung — dafür setzen Banken eine Pauschale je Haushaltsmitglied an, nicht Ihre tatsächlichen Ausgaben
3. Minus alle laufenden Raten, also auch der bestehende Immobilienkredit, Autokredite, Ratenkäufe, Leasing
4. Minus Wohnkosten, soweit nicht schon in Position 3 enthalten
5. Ergibt: den Betrag, der für die neue Rate zur Verfügung steht

Der laufende Kredit taucht also in Position 3 auf — als Zahl, nicht als rotes Tuch. Eine niedrige Rate auf eine fast abbezahlte Immobilie fällt kaum ins Gewicht. Eine hohe Rate auf ein frisch finanziertes Objekt schon.

Der Denkfehler, der am häufigsten vorkommt: Viele rechnen mit ihren echten Ausgaben und wundern sich über die Ablehnung. Die Bank rechnet aber mit Pauschalen — und die liegen oft über dem, was Sie tatsächlich brauchen. Wer sparsam lebt, gewinnt in dieser Rechnung nichts. Umgekehrt hilft es auch nichts, Ausgaben kleinzurechnen: Kontoauszüge werden gelesen.

Eine Beispielrechnung

Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel, keine Marktdaten — sie zeigen die Methode:

Position	Betrag
Nettoeinkommen (zwei Verdienende)	4.800 €
Pauschale Lebenshaltung (2 Erwachsene, 1 Kind)	− 1.500 €
Rate bestehendes Immobiliendarlehen	− 850 €
Autokredit	− 250 €
Für die neue Rate verfügbar	2.200 €

Diese 2.200 € sind die rechnerische Obergrenze — nicht der Betrag, den eine Bank tatsächlich einräumt. Sie hält einen Sicherheitsabstand, weil die Zinsen nach Ablauf der Bindung höher liegen können. Was daraus an Darlehenssumme wird, hängt vom Zinsniveau ab; die aktuellen Marktspannen stehen in unserer Bauzins-Übersicht.

Zwei Fälle, zwei völlig verschiedene Rechnungen

Fall 1: Die bisherige Immobilie bleibt

Das ist der Fall bei Kapitalanlage, Zweitobjekt oder wenn die alte Wohnung vermietet werden soll. Dann laufen beide Finanzierungen dauerhaft parallel, und beide Raten stehen in der Rechnung oben.

Wird vermietet, rechnet die Bank die Mieteinnahmen an — aber nicht vollständig. Üblich ist ein Abschlag für Leerstand und Instandhaltung; angesetzt wird also weniger, als im Mietvertrag steht. Wie hoch der Abschlag ausfällt, unterscheidet sich von Haus zu Haus. Bei knapper Rechnung entscheidet genau dieser Unterschied über Zusage oder Absage.

Fall 2: Die bisherige Immobilie wird verkauft

Dann ist die Doppelbelastung vorübergehend — real ist sie trotzdem, solange beide Objekte laufen. Zwei Wege:

• Erst verkaufen, dann kaufen: günstiger, aber Sie brauchen eine Zwischenlösung fürs Wohnen.
• Erst kaufen, dann verkaufen: sicherer, kostet aber eine Zwischenfinanzierung — einen eigenen Darlehensvertrag, der das noch gebundene Eigenkapital vorstreckt, meist variabel verzinst und teurer als eine Baufinanzierung.

In diesem Fall lohnt eine Frage, die selten gestellt wird: Lässt sich das bestehende Darlehen mitnehmen, statt es abzulösen? Beim Objektwechsel wandert die Grundschuld auf die neue Immobilie, Zins und Rate bleiben — und die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt. Das geht allerdings nur, solange der Verkauf noch nicht notariell beurkundet ist. Alles dazu steht in unserem Beitrag zum Verkauf trotz laufender Finanzierung.

Was in der Praxis den Ausschlag gibt

Der Verwendungszweck des Altkredits. Banken fragen nach, wofür der laufende Kredit aufgenommen wurde. Ein Darlehen auf eine werthaltige, vermietete Immobilie wird anders bewertet als ein Konsumkredit — im ersten Fall steht ein Gegenwert, im zweiten nicht.

Kleine Kredite stören mehr, als ihre Höhe vermuten lässt. Drei Ratenkäufe über je 60 € machen zusammen 180 € im Monat — und drücken die verfügbare Rate um denselben Betrag wie ein spürbarer Zinsaufschlag. Wer solche Verträge vor der Anfrage ablöst, verbessert seine Ausgangslage sofort.

Umgekehrt ist Umschulden kein Allheilmittel. Mehrere Kleinkredite in einen Ratenkredit zu bündeln senkt die Monatsrate, verlängert aber die Laufzeit — und wiederholte Umschuldungen fallen in der Schufa-Historie auf. Mehr dazu im Beitrag zur Umschuldung.

Die Schufa ist nur ein Teil der Wahrheit. Welcher Score reicht und was Banken sonst prüfen, steht im Beitrag zur Schufa bei der Baufinanzierung.

Die Unterlagen, die bei laufendem Kredit dazukommen

Hier geraten die meisten Anfragen ins Stocken: Zur normalen Unterlagenliste kommen Nachweise zum bestehenden Engagement. Diese vier werden praktisch immer verlangt:

• Darlehensverträge der laufenden Finanzierung — Zins, Bindung und Tilgung schwarz auf weiß
• Valutastände — die aktuelle Restschuld, nicht der ursprüngliche Betrag
• Nachweise zum Immobilienvermögen — was das bestehende Objekt heute wert ist
• Schufa-Einwilligung

Wer diese vier gleich mitschickt, spart eine komplette Rückfragerunde. Die vollständige Liste mit Erklärung zu jedem Dokument steht unter Unterlagen für die Baufinanzierung.

Häufige Fragen

Kann ich zwei Immobilienkredite gleichzeitig haben?

Ja. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für die Zahl der Darlehen. Die Grenze ist rechnerisch: Nach allen Raten muss genug übrig bleiben. Wer Immobilien als Kapitalanlage hält, hat regelmäßig mehrere Finanzierungen parallel laufen.

Muss der alte Kredit abbezahlt sein, bevor ich neu kaufe?

Nein. Wichtiger ist, wie hoch die Restschuld im Verhältnis zum Wert des Objekts ist. Eine niedrige Restschuld auf eine werthaltige Immobilie ist für die Bank eher ein Pluspunkt als ein Hindernis — sie sieht dann Vermögen, nicht Schulden.

Wie viel Eigenkapital brauche ich, wenn schon ein Kredit läuft?

Dieselben Anforderungen wie sonst: Die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln kommen. Steckt Ihr Eigenkapital in der alten Immobilie, ist es erst nach dem Verkauf verfügbar — genau dafür gibt es die Zwischenfinanzierung. Zu den Möglichkeiten mit wenig Eigenkapital: Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Rechnet die Bank meine Mieteinnahmen voll an?

In der Regel nicht. Üblich ist ein Abschlag für Leerstand und Instandhaltung, sodass weniger angesetzt wird, als der Mietvertrag ausweist. Die Höhe unterscheidet sich je Bank — bei knapper Rechnung entscheidet dieser Unterschied über Zusage oder Absage.

Was ist, wenn eine Bank ablehnt?

Eine Ablehnung ist kein allgemeines Urteil, sondern die Entscheidung eines Hauses nach dessen eigenen Regeln. Banken bewerten Mieteinnahmen, Kleinkredite und bestehende Objekte unterschiedlich. Genau deshalb fragen wir nicht eine Bank, sondern vergleichen.

Der erste Schritt

Bevor Sie ein Objekt suchen, sollten drei Zahlen auf dem Tisch liegen: die Restschuld Ihrer laufenden Finanzierung, deren Rate samt Zinsbindung und der realistische Wert Ihrer jetzigen Immobilie. Mit diesen drei Angaben lässt sich rechnen, was möglich ist — und ob sich der Objektwechsel lohnt oder die Ablösung.

Den Wert Ihrer jetzigen Immobilie ermitteln wir kostenfrei: Marktwertermittlung. Wie sich die Preise in Hagen entwickeln, steht im R&G Marktbericht.

Sie überlegen, in Hagen oder dem Märkischen Kreis zu kaufen, während eine Finanzierung läuft? Wir rechnen Ihre Konstellation einmal sauber durch — beide Fälle, mit und ohne Verkauf: Termin vereinbaren.