Zwangsversteigerung: Ablauf, Wertgrenzen und die Risiken für Bieter

Eine Zwangsversteigerung hat zwei Seiten, und wir sehen beide: Käufer, die ein Objekt unter Verkehrswert suchen, und Eigentümer, bei denen das Verfahren schon läuft oder droht. Für beide Gruppen hängt viel an denselben Paragraphen – nur mit umgekehrtem Vorzeichen.

Die Termine für Hagen veröffentlicht das Amtsgericht Hagen selbst. Was dort nicht steht, ist das Verfahren dahinter.

Der Ablauf in vier Schritten

1. Anordnung. Ein Gläubiger mit vollstreckbarem Titel beantragt die Zwangsversteigerung, das Amtsgericht ordnet sie an und lässt den Versteigerungsvermerk ins Grundbuch eintragen.
2. Verkehrswert. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger erstellt ein Gutachten, das Gericht setzt den Verkehrswert fest. Dieser Wert ist die Bezugsgröße für alles, was danach kommt.
3. Termin. Das Gericht bestimmt den Versteigerungstermin und macht ihn öffentlich bekannt. Im Termin werden zunächst die Grundstücksdaten und die Rechte verlesen, dann folgt die Bietzeit von mindestens 30 Minuten.
4. Zuschlag. Das Gericht entscheidet über den Zuschlag. Mit dem Zuschlag geht das Eigentum über – nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Die beiden Wertgrenzen

Das Zwangsversteigerungsgesetz kennt zwei Untergrenzen, die verhindern sollen, dass ein Objekt verschleudert wird:

Gebot	Was passiert	Grundlage
unter 5/10 des Verkehrswerts	Das Gericht muss den Zuschlag von Amts wegen versagen	§ 85a ZVG
5/10 bis unter 7/10	Ein Beteiligter kann die Versagung beantragen	§ 74a ZVG
ab 7/10	Zuschlag, wenn keine anderen Hindernisse bestehen	–

Die 7/10-Grenze greift nur auf Antrag und nur, wenn der Antragsteller bei 7/10 mehr bekäme als beim abgegebenen Gebot. Sie ist also keine automatische Bremse, sondern ein Recht der Gläubiger.

Der Punkt, an dem die Rechnung kippt

Beide Grenzen gelten nur im ersten Termin. Und mehr noch: Wird der Zuschlag genau deswegen versagt – weil 5/10 oder 7/10 nicht erreicht wurden –, dann fallen beide Grenzen in allen weiteren Terminen dieses Verfahrens weg.

Im zweiten Termin gibt es damit keine Untergrenze mehr. Das ist die Chance, mit der für Zwangsversteigerungen geworben wird. Für den Eigentümer ist es dasselbe Risiko aus der anderen Richtung: Sein Haus kann dann auch deutlich unter der Hälfte des Verkehrswerts den Besitzer wechseln.

Was Bieter nicht prüfen können

Hier liegt der Unterschied zum normalen Kauf, und er ist größer, als die Schnäppchen-Rechnung vermuten lässt.

• Keine Gewährleistung. In der Zwangsvollstreckung gibt es keine Mängelhaftung (§ 56 Satz 3 ZVG). Sie ersteigern das Objekt so, wie es liegt und steht. Ein Wasserschaden, der sich nach dem Zuschlag zeigt, ist Ihr Wasserschaden.
• Kein Besichtigungsrecht. Solange die Immobilie bewohnt ist, können Sie den Zutritt nicht erzwingen. Verweigert der Eigentümer, bleibt die Innenschau aus.
• Das Gutachten hat dieselbe Grenze. Auch der Sachverständige des Gerichts kommt nicht hinein. Baumängel, Feuchtigkeit oder Schimmel im Inneren können im Verkehrswertgutachten dann gar nicht berücksichtigt sein. Wer ohne Innenbesichtigung bietet, sollte einen entsprechenden Abschlag einrechnen – in der Literatur werden bis zu 30 Prozent genannt.
• Das Gebot ist verbindlich. Es gibt keinen Rücktritt, keine Bedenkzeit und kein Widerrufsrecht. Wer die Hand hebt, steht dazu.
• Die Finanzierung muss vorher stehen. Im Termin wird in der Regel eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswerts verlangt, sofort und unbar. Eine Finanzierungszusage holen Sie nicht nachträglich ein.

Wie belastbar eine Wertermittlung ohne Innenbesichtigung überhaupt ist, haben wir beim Thema Ankaufsprüfung beschrieben – und dort gilt dasselbe in der umgekehrten Richtung.

Wenn jemand drin wohnt

Mit dem Zuschlag sind Sie Eigentümer, aber nicht automatisch im Besitz. Wohnt der Schuldner noch im Objekt, brauchen Sie die Räumung – der Zuschlagsbeschluss ist dafür der Vollstreckungstitel, aber es kostet Zeit und Geld.

Ist die Immobilie vermietet, bestehen die Mietverhältnisse fort. § 57a ZVG gibt dem Ersteher ein Sonderkündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten – aber nur für den ersten zulässigen Termin. Wer diesen verstreichen lässt, verliert das Recht.

Und bei Wohnraum steht die Einschränkung, die in vielen Ratgebern fehlt: Der Ersteher kann nach § 57a ZVG nur kündigen, wenn er zusätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB hat – etwa Eigenbedarf. Der Mieterschutz bleibt also im Kern bestehen. Wer eine vermietete Wohnung ersteigert, um sie selbst zu beziehen, sollte das vorher rechtlich prüfen lassen.

Was dazukommt

Auch ohne Maklerprovision ist der Zuschlag nicht der Endbetrag:

• Grunderwerbsteuer auf das Meistgebot – in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent.
• Gerichtskosten für Zuschlag und Verfahren.
• Zinsen auf das Meistgebot ab dem Zuschlag bis zur Zahlung.
• Offene Hausgeldforderungen. In der Zwangsversteigerung haben sie nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Vorrecht vor den Grundpfandrechten, begrenzt auf fünf Prozent des Verkehrswerts – mehr dazu im Lexikoneintrag zum Hausgeld.

Eine Maklerprovision entfällt. Dafür übernehmen Sie die Prüfungen, die beim normalen Kauf jemand anderes macht – und tragen das Risiko, wenn eine davon nicht möglich war.

Für Eigentümer: der freie Verkauf bringt fast immer mehr

Wenn das Verfahren schon angeordnet ist, fühlt es sich oft an wie ein Endpunkt. Es ist meist noch keiner. Solange der Zuschlag nicht erteilt ist, können Sie frei verkaufen und mit dem Erlös die Forderung ablösen.

Die Rechnung spricht deutlich dafür:

• Im ersten Termin liegt die Untergrenze bei der Hälfte des Verkehrswerts – und der Verkehrswert ist bereits ein Gerichtswert, nicht der Preis, den ein gepflegtes Objekt am freien Markt erzielt.
• Im zweiten Termin gibt es keine Untergrenze mehr.
• Hinzu kommen Verfahrenskosten, Gutachterkosten und weiterlaufende Verzugszinsen, die den verbleibenden Erlös zusätzlich schmälern.

Beim freien Verkauf gibt es Exposé, Fotos, Besichtigungen und Wettbewerb unter Interessenten. Genau die Dinge, die den Preis machen und die im Versteigerungstermin alle fehlen. Welche Wege es bei laufender Finanzierung gibt, steht im Beitrag Haus verkaufen trotz Kredit.

Der entscheidende Faktor ist Zeit. Je früher, desto mehr Spielraum – und desto eher reicht der Erlös, um die Forderung vollständig zu decken.

Häufige Fragen

Wie viel unter Verkehrswert kann man ersteigern? Im ersten Termin ist bei 5/10 des Verkehrswerts die Grenze – darunter versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen (§ 85a ZVG). Zwischen 5/10 und 7/10 kann ein Beteiligter die Versagung beantragen (§ 74a ZVG). Ab dem zweiten Termin gelten diese Grenzen nicht mehr, wenn der Zuschlag im ersten genau deswegen versagt wurde.

Kann ich die Immobilie vorher besichtigen? Nur mit Einverständnis der Bewohner. Ein durchsetzbares Besichtigungsrecht haben Bietinteressenten nicht. Ob der Gerichtsgutachter hineinkam, steht im Verkehrswertgutachten – das sollten Sie vor dem Termin einsehen.

Wie viel Geld muss ich im Termin dabeihaben? In der Regel ist eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswerts zu erbringen, und zwar unbar. Bargeld wird nicht akzeptiert; üblich sind Bundesbankschecks, Verrechnungsschecks einer Bank oder eine vorab geleistete Überweisung.

Haftet jemand für Mängel? Nein. In der Zwangsvollstreckung gibt es keine Gewährleistung (§ 56 Satz 3 ZVG). Mängel, die nach dem Zuschlag auftauchen, trägt der Ersteher.

Kann ich einen Mieter nach dem Zuschlag kündigen? § 57a ZVG gibt ein Sonderkündigungsrecht mit dreimonatiger Frist, das aber nur für den ersten zulässigen Termin ausgeübt werden kann. Bei Wohnraum kommt hinzu, dass zusätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB vorliegen muss – etwa Eigenbedarf. Ein freies Kündigungsrecht ist es nicht.

Wann bin ich Eigentümer? Mit dem Zuschlagsbeschluss, nicht erst mit der Grundbucheintragung. Ab diesem Zeitpunkt tragen Sie Nutzen und Lasten – auch das Risiko.

Kann ich als Eigentümer die Versteigerung noch stoppen? Solange der Zuschlag nicht erteilt ist, bestehen Möglichkeiten: Ablösung der Forderung, Einigung mit dem Gläubiger, einstweilige Einstellung des Verfahrens oder ein freier Verkauf, dessen Erlös die Forderung deckt. Welcher Weg trägt, hängt vom Verfahrensstand ab – und jeder braucht Vorlauf.

Was wir für Sie tun

Für Eigentümer: Wir ermitteln kurzfristig, was Ihr Objekt am freien Markt erzielen würde, und sagen Ihnen offen, ob der Erlös die Forderung decken könnte. Wenn ja, ist der freie Verkauf fast immer der wirtschaftlich bessere Weg. Wenn nein, wissen Sie es wenigstens früh genug, um andere Entscheidungen zu treffen.

Für Bieter: Wir sehen uns das Verkehrswertgutachten mit Ihnen an, ordnen den Wert in den Hagener Markt ein und benennen die Risiken, die im Gutachten nicht stehen können. Für die Finanzierung klären wir vorab, welche Summe im Termin tatsächlich tragfähig ist.

Rechtsberatung ist das nicht. Für die Fragen rund um Räumung, Mietverhältnisse und Verfahrensrecht gehört ein Rechtsanwalt hinzugezogen – gerade weil im Versteigerungsverfahren nichts nachverhandelt werden kann.

Fazit

Das Verfahren ist nicht undurchsichtig, aber es verzeiht nichts. Die beiden Wertgrenzen schützen nur im ersten Termin, danach nicht mehr. Gewährleistung gibt es nicht, ein Besichtigungsrecht auch nicht, und das Gebot gilt ab dem Moment, in dem es abgegeben ist.

Für Bieter heißt das: Der Preisvorteil ist die Bezahlung für Risiken, die man vorher nicht ausschließen kann – wer sie einrechnet, kann gut kaufen. Für Eigentümer heißt es: Fast jeder Weg ist besser als der zweite Termin, und jeder dieser Wege braucht Zeit.