Anschaffungsnahe Herstellungskosten: So funktioniert die 15-Prozent-Grenze

Kurz beantwortet: Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Ausgaben für Instandsetzung und Modernisierung, die Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf eines Gebäudes durchführen lassen und die ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen. Dann dürfen Sie diese Kosten nicht sofort als Werbungskosten absetzen. Sie werden dem Gebäude zugeschlagen und nur über die jährliche Abschreibung wirksam, also über Jahrzehnte statt in einem Jahr. Maßgeblich ist der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, nicht der ganze Kaufpreis. Deshalb hängt die Grenze direkt an der Kaufpreisaufteilung.

Hinweis: Dieser Beitrag liefert allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuerberatung. Die R&G Wirtschaftskanzlei GmbH erbringt keine Steuerberatung. Bitte stimmen Sie Ihre Sanierungsplanung vor dem ersten Auftrag mit Ihrem Steuerberater ab.

Was steht im Gesetz?

Die Regel steht in § 6 Absatz 1 Nummer 1a des Einkommensteuergesetzes. Für Vermieter gilt sie über § 9 Absatz 5 EStG entsprechend. Sinngemäß sagt der Gesetzestext:

• Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen,
• die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden,
• wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Ausdrücklich nicht dazu gehören nach Satz 2 Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des Handelsgesetzbuchs, etwa ein Anbau oder eine Aufstockung, und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Erweiterungen sind ohnehin Herstellungskosten und werden abgeschrieben. Die jährlich üblichen Arbeiten wie eine Wartung bleiben sofort abziehbar und zählen nicht in die Grenze.

Der Begriff „anschaffungsnaher Aufwand“ meint dasselbe. Im Ratgeber Steueroptimierung beim Immobilieninvestment ordnen wir die Regel in die übrigen Steuerhebel ein. Hier geht es um die Rechnung selbst.

Was zählt in die 15-Prozent-Grenze?

Gezählt werden alle baulichen Maßnahmen, die Mängel beseitigen oder das Gebäude auf einen zeitgemäßen Stand bringen. Typisch sind:

• neues Bad oder neue Küche als fest eingebauter Teil der Wohnung,
• Fenster, Türen, Dach, Fassade,
• Heizung, Elektrik, Leitungen,
• Bodenbeläge, Putz, Malerarbeiten.

Der letzte Punkt überrascht viele. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Juni 2016 (IX R 25/14) entschieden, dass grundsätzlich auch Schönheitsreparaturen in die Grenze einzubeziehen sind. Ein enger räumlicher, zeitlicher und sachlicher Zusammenhang mit den übrigen Arbeiten ist nicht mehr nötig. Wer also im ersten Jahr streicht und im dritten Jahr das Bad erneuert, muss beides zusammenzählen.

Geprüft wird je Gebäude. Besteht ein Gebäude aus Teilen, die unterschiedlich genutzt werden und deshalb steuerlich eigene Wirtschaftsgüter sind, stellt der Bundesfinanzhof im selben Urteil auf den jeweiligen Gebäudeteil ab. Ob das bei Ihnen der Fall ist, etwa bei einer selbst genutzten und einer vermieteten Etage, klärt Ihr Steuerberater.

Ab wann laufen die drei Jahre?

Das Gesetz spricht von drei Jahren nach der Anschaffung. Steuerlich angeschafft ist eine Immobilie in der Regel, wenn das wirtschaftliche Eigentum übergeht, also mit dem Übergang von Nutzen und Lasten laut Kaufvertrag. Das ist oft nicht der Tag der Beurkundung, sondern ein späterer Stichtag. Ein späterer Übergang verschiebt auch das Ende der Frist.

Entscheidend ist nach dem Wortlaut, wann die Maßnahmen durchgeführt werden. Eine Rechnung, die nach Ablauf der drei Jahre kommt, hilft nicht, wenn die Arbeiten innerhalb der Frist lagen. Umgekehrt kann eine Maßnahme, die Sie bewusst in das vierte Jahr legen, sofort abziehbar sein. Mehr zu dieser Planung steht im Beitrag zur Immostrategie 10/3.

Wie berechnen Sie die Grenze?

Die Grenze ist nicht 15 Prozent des Kaufpreises, sondern 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes. Sie brauchen dafür drei Schritte:

1. Anschaffungskosten insgesamt: Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer (in NRW 6,5 Prozent), Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision.
2. Gebäudeanteil: Der Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und gehören nicht in die Berechnung. Die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag oder eine eigene Ermittlung nach der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums liefert diesen Anteil. Unser Kaufpreisaufteilung-Rechner rechnet sie nach.
3. Grenze: Gebäude-Anschaffungskosten × 15 Prozent. Diesen Betrag dürfen Ihre Instandsetzungskosten ohne Umsatzsteuer in drei Jahren nicht überschreiten.

Weil Privatvermieter die Umsatzsteuer auf Handwerkerrechnungen in der Regel selbst tragen, liegt die Grenze in Bruttobeträgen höher. Bei 19 Prozent Umsatzsteuer entspricht sie dem 1,19-Fachen. Geprüft wird aber immer netto.

Rechenbeispiel: Doppelhaushälfte in Hagen

Eine Kapitalanlegerin kauft in Hagen eine vermietete Doppelhaushälfte, Baujahr 1978, für 300.000 Euro. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Hagen hat für Vertragsjahr 2025 einen durchschnittlichen Kaufpreis von 300.000 Euro für Doppelhaushälften ermittelt. Das Beispiel liegt also im Hagener Mittel.

Kaufpreisaufteilung: Das Grundstück hat 350 Quadratmeter, die Wohnfläche beträgt 120 Quadratmeter. Der Grundstücksmarktbericht 2026 nennt für Doppelhaushälften in mittlerer Lage einen gebietstypischen Bodenrichtwert von 250 Euro je Quadratmeter. Der Bodenwert liegt damit bei 87.500 Euro. Aufgeteilt wird aber nicht nach dem Rest, sondern nach dem Verhältnis von Boden- und Gebäudewert. Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ermittelt dafür hier einen vorläufigen Sachwert von 215.540 Euro. Davon entfallen 128.040 Euro auf das Gebäude, also 59,41 Prozent.

Zum Vergleich: Wer einfach den Bodenwert vom Kaufpreis abzieht, käme auf 70,8 Prozent. Diese sogenannte Restwertmethode lässt der Bundesfinanzhof nicht zu (Urteil vom 10. Oktober 2000, IX R 86/97). Sie überschätzt den Gebäudeanteil, und damit auch die 15-Prozent-Grenze.

Anschaffungskosten:

Position	Betrag
Kaufpreis	300.000 €
Grunderwerbsteuer 6,5 %	19.500 €
Notar und Grundbuch (Annahme)	6.000 €
Anschaffungskosten gesamt	325.500 €
davon Gebäude (59,41 %)	193.380 €
15-Prozent-Grenze, netto	29.007 €
entspricht brutto bei 19 % Umsatzsteuer	rund 34.518 €

Geplante Arbeiten in den ersten drei Jahren (netto): neues Bad 15.000 Euro, Fenster 11.000 Euro. Zusammen 26.000 Euro. Die Grenze wird eingehalten, der Puffer beträgt 3.007 Euro. Mit der Restwertmethode hätte die Anlegerin geglaubt, sie könne noch Böden und Malerarbeiten für 6.000 Euro dazunehmen – und hätte die Grenze tatsächlich überschritten. Alle Kosten sind brutto im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar.

Was eine zusätzliche Maßnahme bewirkt: Kommt im dritten Jahr noch eine Elektrosanierung für 5.000 Euro netto dazu, liegen die Kosten bei 31.000 Euro netto und damit über der Grenze. Dann gilt der gesamte Betrag als Herstellungskosten, nicht nur der Teil über der Grenze. Brutto sind das 36.890 Euro. Statt sie sofort abzusetzen, schreibt die Anlegerin sie zusammen mit dem Gebäude ab. Für ein Gebäude, das zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurde, sind das nach § 7 Absatz 4 EStG 2 Prozent im Jahr, also rund 738 Euro.

Vereinfacht mit einem angenommenen persönlichen Steuersatz von 42 Prozent: Der Sofortabzug hätte die Steuer im Jahr der Zahlung um rund 15.494 Euro gesenkt. Über die AfA sind es rund 310 Euro im Jahr. Wird die Elektrik erst nach Ablauf der drei Jahre erneuert, bleibt es bei 26.000 Euro innerhalb der Frist, und alle Maßnahmen sind sofort abziehbar.

Die Arbeitshilfe ist eine typisierte Schätzung. Sie arbeitet ohne örtliche Marktanpassung, solange Sie keine Werte des Gutachterausschusses eintragen, und das Finanzamt kann den Anteil im Einzelfall anders sehen. Eine vertraglich vereinbarte Aufteilung, die die Wertverhältnisse plausibel abbildet, hat Vorrang. Ein höherer Gebäudeanteil erhöht übrigens nicht nur die Grenze, sondern auch die laufende Abschreibung. Wie Sie den Anteil belastbar machen und ob eine kürzere Nutzungsdauer in Frage kommt, zeigt unser Restnutzungsdauer-Rechner.

Was passiert, wenn die Grenze überschritten wird?

Die Folgen in Kürze:

• Alles oder nichts: Der gesamte Aufwand innerhalb der drei Jahre wird zu Herstellungskosten, auch die Beträge aus den Vorjahren.
• Abschreibung statt Sofortabzug: Die Kosten erhöhen die Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA.
• Liquidität: Die Steuererstattung, mit der viele Anleger die Sanierung teilweise gegenfinanzieren, fällt deutlich kleiner aus.

Deshalb gilt: Halten Sie einen Puffer zur Grenze, weil Nachträge auf Baustellen häufig sind. Und legen Sie die Liste der Maßnahmen vor dem Kauf fest, nicht nach dem Einzug des neuen Mieters.

Wie planen Sie die Sanierung richtig?

Ein Hinweis aus unserer Praxis in Hagen: Fordern Sie vor dem Kauf eine Kopie der Bauakte an. In Hagen wurden nach dem Krieg Dachgeschosswohnungen oft nur befristet zu Wohnzwecken genehmigt. Ohne Anschlussgenehmigung sind sie offiziell nicht nutzbar. Wer erst nach dem Kauf merkt, dass er dort umbauen oder neu genehmigen lassen muss, hat seine Sanierungsplanung und die 15-Prozent-Grenze schnell gegen sich.

Für die Finanzierung heißt das: Sanierungskosten, die erst ab dem vierten Jahr anfallen sollen, gehören trotzdem in die Planung beim Kauf. Wir stimmen Darlehen, Auszahlung und gegebenenfalls Förderkredite auf diese Zeitachse ab. Die Förderprogramme für die energetische Sanierung vermieteter Häuser stehen im Beitrag KfW-Förderung für Immobilieninvestoren.

Häufige Fragen

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Instandsetzungs- und Modernisierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf eines Gebäudes durchgeführt werden und ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen. Sie werden nicht sofort abgesetzt, sondern abgeschrieben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Was ist die 15-Prozent-Regel bei Immobilien?

Die Grenze, ab der Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf steuerlich zu Herstellungskosten werden. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Grund und Boden, einschließlich der anteiligen Kaufnebenkosten.

Zählen Schönheitsreparaturen zum anschaffungsnahen Aufwand?

Grundsätzlich ja. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 14. Juni 2016 (IX R 25/14) entschieden. Malerarbeiten und Bodenbeläge gehören deshalb in die Summe.

Ist die 15-Prozent-Grenze brutto oder netto?

Netto. Das Gesetz vergleicht die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer mit 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes. Abgesetzt oder abgeschrieben wird beim Privatvermieter dagegen der Bruttobetrag.

Was passiert, wenn ich die 15-Prozent-Grenze überschreite?

Der gesamte Aufwand der drei Jahre wird zu Herstellungskosten, nicht nur der übersteigende Teil. Er wird dann mit der Gebäude-AfA abgeschrieben, meist mit 2 Prozent im Jahr.

Gilt die 15-Prozent-Grenze auch für die selbst genutzte Immobilie?

Bei einer selbst genutzten Wohnung gibt es keine Werbungskosten, die Frage stellt sich steuerlich in der Regel nicht. Sie wird wichtig, sobald Sie vermieten. Klären Sie gemischte Fälle mit Ihrem Steuerberater.

Einordnung

Die 15-Prozent-Grenze ist eine Planungsfrage, keine Formalie. Wer den Gebäudeanteil kennt, die Grenze vor dem Kauf ausrechnet und die Maßnahmen bewusst auf die Zeit vor und nach dem dritten Jahr verteilt, behält den Sofortabzug. Wer ohne Plan saniert, verschenkt ihn oft mit einer letzten kleinen Rechnung. Stimmen Sie Ihre Sanierungsplanung deshalb vor dem ersten Auftrag mit Ihrem Steuerberater ab. Für die Finanzierungsseite und die Frage, welche Objekte in Hagen und im Märkischen Kreis zu Ihrer Strategie passen, sind wir Ihr Ansprechpartner.

Quellen (abgerufen am 06.11.2026): § 6 EStG, gesetze-im-internet.de · § 7 EStG · § 9 EStG · Bundesfinanzhof, Urteil vom 14.06.2016, IX R 25/14 · Bundesministerium der Finanzen, Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, Stand März 2026 · Bundesfinanzhof, Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97 · Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Hagen, Grundstücksmarktbericht 2026