Kaufpreisaufteilung-Rechner nach BMF-Arbeitshilfe

Im Verhältnis der Werte: Zuerst werden der Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert) und der Wert des ganzen Grundstücks nach einem Wertermittlungsverfahren bestimmt. Der Anteil des Gebäudes an diesem Wert wird dann auf den tatsächlich gezahlten Kaufpreis einschließlich Nebenkosten übertragen. Nur dieser Gebäudeanteil wird abgeschrieben.

Sie fragt die Daten in fester Reihenfolge ab: Liegt für ein Ein- oder Zweifamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ein Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses vor, rechnet sie das Vergleichswertverfahren. Ist die Miete bekannt, das Ertragswertverfahren. Fehlt beides, bleibt das Sachwertverfahren als Auffangverfahren. Für Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Häuser und Gewerbe fragt sie keinen Vergleichsfaktor ab.

Das wäre die Restwertmethode, und die hat der Bundesfinanzhof verworfen (Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97). Der Kaufpreis enthält oft einen Auf- oder Abschlag gegenüber dem Wert von Boden und Gebäude. Diesen Unterschied allein dem Gebäude zuzuschlagen, verzerrt die Aufteilung. Aufgeteilt wird deshalb im Verhältnis beider Werte.

Nein. Es ist eine typisierte Schätzung, die das Finanzamt in der Praxis gern verwendet. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Finanzgerichte an die Arbeitshilfe nicht gebunden sind; im Streitfall ist regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen (Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Auch eine Aufteilung im Kaufvertrag ist grundsätzlich maßgeblich, solange sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grob verfehlt.

Bei vermieteten Immobilien ja. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung legt das Finanzamt grundsätzlich der Abschreibung zugrunde; es darf nur abweichen, wenn sie zum Schein getroffen wurde oder die tatsächlichen Wertverhältnisse grundlegend verfehlt (BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14). Fehlt eine Aufteilung, rechnet das Finanzamt selbst – meist mit der Arbeitshilfe ohne örtliche Werte. Rechnen Sie deshalb vor dem Notartermin, stimmen Sie die Aufteilung mit dem Verkäufer ab und lassen Sie sie in Euro in den Vertrag aufnehmen. Wie Sie sie steuerlich ansetzen, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Für Wohngebäude im Privatvermögen 2 % im Jahr bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925 und 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 (§ 7 Abs. 4 EStG). Der Rechner wendet diese Sätze linear auf den Gebäudeanteil an. Sonderabschreibungen und die degressive AfA für neue Wohngebäude rechnet er nicht.

Wurden in den letzten 20 Jahren etwa Dach, Fenster, Heizung oder Bäder modernisiert, setzt die Arbeitshilfe nach einem Punkteschema ein späteres, fiktives Baujahr an. Das Gebäude ist dann rechnerisch jünger, der Gebäudewert und damit der Gebäudeanteil steigen. Liegt ein Gutachten über eine kürzere Restnutzungsdauer vor, tritt dessen Wert an die Stelle.

Aus BORIS-NRW, dem Bodenrichtwert-Informationssystem der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen (Lizenz dl-de/zero-2-0). Der Rechner sucht die Richtwertzone der Adresse zum Datum des Kaufvertrags und schlägt den Richtwert für baureifes Land vor, der zur Objektart passt. Zone, Stichtag und Nutzungsart stehen unter dem Feld; gelten an einer Stelle mehrere Richtwerte, wählen Sie selbst. Den Wert können Sie jederzeit überschreiben. Für Verträge vor 2011 gibt es im offenen Datenangebot keine Richtwerte – dann bleibt das Feld bei Ihrer Eingabe.

Ohne örtliche Angaben setzt die Arbeitshilfe Sachwertfaktor und Regionalfaktor auf 1,0 und nimmt einen typisierten Liegenschaftszins. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen in ihren Grundstücksmarktberichten eigene Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze. Mit Adresse oder Gemeinde rechnet der Rechner deshalb ein zweites Mal mit diesen Werten – Sachwertfaktor bzw. Liegenschaftszins, alles andere bleibt beim Rechenweg der Arbeitshilfe – und zeigt Gebäudeanteil, Gebäudewert und AfA beider Rechnungen nebeneinander. Maßgeblich ist der Marktbericht aus dem Jahr des Kaufvertrags; liegt er noch nicht vor, der des Vorjahres. Liegenschaftszinssätze unter 1 % übernimmt der Rechner nicht, weil der Ertragswert dann über dem Marktniveau liegen kann; er rechnet dann mit dem Standardwert der Arbeitshilfe und nennt den Wert des Ausschusses.

Hagen, Dortmund, den Märkischen Kreis (mit den eigenen Ausschüssen in Iserlohn und Lüdenscheid und den übrigen Gemeinden wie Menden, Hemer, Altena, Plettenberg oder Meinerzhagen), aus dem Ennepe-Ruhr-Kreis Ennepetal, Gevelsberg, Herdecke, Schwelm und Wetter (Ruhr) sowie aus dem Kreis Unna Schwerte und Unna. Örtliche Werte gibt es für Kaufverträge ab 2020. Dortmund gibt Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze je Stadtgebiet an – dafür braucht der Rechner die Adresse.

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Beide sind Schätzungen nach einem typisierten Rechenweg. Die örtlichen Werte zeigen, wie stark das Ergebnis vom Wertniveau vor Ort abhängt. Die Gutachterausschüsse leiten ihre Faktoren in eigenen Modellen ab, die nicht in jedem Detail mit der Arbeitshilfe übereinstimmen. Weichen beide Rechnungen deutlich voneinander ab, spricht das für ein Gutachten oder eine sorgfältig begründete Aufteilung im Kaufvertrag (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Wie Sie die Aufteilung steuerlich ansetzen, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.