Mehrfamilienhaus kaufen: So gehen Investoren vom ersten Exposé bis zur Bewirtschaftung vor

Kurz beantwortet: Ein Mehrfamilienhaus kaufen Sie als Investor am besten in fünf Schritten: Ankaufsprofil festlegen, Objekte über Netzwerk und Makler finden, den Kaufpreis über die Mieteinnahmen prüfen, die Finanzierung vor dem Angebot klären die Bewirtschaftung von Anfang an mitplanen – und den späteren Verkauf schon vor dem Kauf durchdenken, weil daraus die Wahl der Rechtsform folgt. Gegenüber einzelnen Eigentumswohnungen haben Sie mehr Gestaltungsfreiheit und verteilen das Mietausfallrisiko auf mehrere Einheiten. Dafür ist das Volumen größer, und Fehler bei Kaufpreis oder Instandhaltung wirken stärker. Die R&G Wirtschaftskanzlei in Hagen begleitet Investoren beim Kauf, bei der Bewertung und bei der Finanzierung – und investiert selbst in Mehrfamilienhäuser.

Was ist ein Mehrfamilienhaus – und für wen lohnt sich der Kauf?

Als Mehrfamilienhaus gilt ein Wohngebäude mit mindestens drei abgeschlossenen Wohnungen. Für Investoren ist der entscheidende Unterschied zur vermieteten Eigentumswohnung aber nicht die Zahl der Einheiten, sondern wer entscheidet: Gehört Ihnen das ganze Haus, gibt es keine Eigentümergemeinschaft. Sie bestimmen selbst, wann das Dach saniert, wie die Heizung erneuert und wie mit Mietern umgegangen wird.

Das bringt drei Vorteile:

• Risiko verteilt: Steht eine von acht Wohnungen leer, fehlt ein Achtel der Miete – nicht die ganze.
• Einkaufspreis pro Wohnung: Ganze Häuser können je Quadratmeter günstiger sein als einzelne Wohnungen in derselben Lage – ein Vergleich lohnt sich.
• Gestaltung: Modernisierung, Mieterhöhungen und eine spätere Aufteilung in Eigentumswohnungen liegen in Ihrer Hand.

Und drei Nachteile, die Sie ehrlich einpreisen sollten:

• Volumen: Kaufpreis, Eigenkapital und Kaufnebenkosten sind deutlich höher als bei einer Wohnung.
• Verantwortung: Instandhaltung, Nebenkostenabrechnungen und Mieterkontakt liegen bei Ihnen – oder bei einer Hausverwaltung, die Sie bezahlen.
• Klumpenrisiko: Alle Einheiten hängen an einem Dach, einer Heizung und einer Lage.

Für den Einstieg reicht oft ein kleines Haus mit drei bis sechs Einheiten. Wie das konkret aussehen kann, erzählt Marc Günther in seiner eigenen Geschichte: Mein erstes Mehrfamilienhaus in Hagen – mit den Fehlern, aus denen er am meisten gelernt hat.

Wie finden Investoren ein passendes Mehrfamilienhaus?

Gute Mehrfamilienhäuser werden selten lange öffentlich angeboten. Wer regelmäßig kauft, hat deshalb ein klares Ankaufsprofil und ein Netzwerk, das es kennt:

• Ankaufsprofil festlegen: Region, Größe (Einheiten, Wohnfläche), Baujahr, Zustand, Kaufpreisrahmen und Ihre Mindestrendite. Je klarer das Profil, desto schneller können Makler und Verkäufer Ihnen etwas vorschlagen.
• Makler als Partner gewinnen: Makler bieten Objekte zuerst den Käufern an, die zügig und verbindlich entscheiden. Eine Finanzierungsbestätigung vorab macht Sie zu einem dieser Käufer.
• Nicht nur das Perfekte suchen: Häuser mit Leerstand, Mieten unter Markt oder Sanierungsbedarf finden weniger Interessenten. Genau dort liegt oft der Spielraum – wenn Sie den Aufwand realistisch rechnen.
• Im Netzwerk erzählen, dass Sie kaufen: Viele Objekte wechseln über Empfehlungen den Besitzer, bevor sie inseriert werden.

Wie andere Investoren aus der Region zu ihren Häusern gekommen sind, lesen Sie in unseren Investoren-Geschichten. Den direkten Austausch gibt es jeden Monat beim Immobilienstammtisch Hagen im Strandhaus am Hengsteysee.

Was darf ein Mehrfamilienhaus kosten?

Bei Mehrfamilienhäusern bestimmen die Mieten den Wert stärker als bei selbstgenutzten Häusern. Der schnellste Einstieg ist die Maklerformel: Jahresnettokaltmiete × Faktor = Kaufpreis. Ein Haus mit 48.000 Euro Jahresnettokaltmiete kostet bei Faktor 12 also rund 576.000 Euro.

Als grobe Orientierung für Hagen nennen wir aus unserer Praxis einen Faktor von etwa 10 bis 15 und Bruttomietrenditen von etwa 5 bis 9 Prozent – gerundete Orientierungsgrößen, die je nach Lage, Zustand und Mietniveau stark schwanken und keine objektkonkrete Bewertung ersetzen.

Probieren Sie es mit Ihren eigenen Zahlen aus. Der Rechner zeigt auch, welchen Kaufpreis Ihre Zielrendite höchstens zulässt:

Wichtig: Der Faktor ist nur der erste Filter. Ob die Mieten nachhaltig sind, ob Instandhaltungsstau im Preis steckt und was nach Kosten übrig bleibt, klären die nächsten Schritte. Brutto-, Nettorendite und Cashflow rechnen wir ausführlich in Immobilienrendite berechnen vor.

Welche Unterlagen sollten Sie vom Verkäufer anfordern?

Vor einem Angebot brauchen Sie mehr als das Exposé. Diese Unterlagen sollten auf dem Tisch liegen:

Profi-Tipp von Marc Günther: Fordern Sie immer eine Kopie der Bauakte an. Dort steht die tatsächliche Genehmigungssituation des Hauses. Sind alle Flächen so genehmigt, wie sie heute genutzt werden – als Wohnfläche oder als Gewerbefläche? Wurden Nutzungsänderungen beantragt und genehmigt? Jeder Quadratmeter vermietbarer Fläche entscheidet über die Rendite, und erfahrungsgemäß gibt es hier oft Unterschiede zum Inserat.

Gerade in Hagen wurden nach dem Krieg viele Mehrfamilienhäuser wieder aufgebaut. Dachgeschosswohnungen wurden dabei häufig nur befristet zu Wohnzwecken genehmigt. Wurde zum Ablauf der Frist keine neue Genehmigung eingeholt, sind diese Wohnungen offiziell eigentlich nicht als Wohnung nutzbar – auch wenn sie seit Jahrzehnten vermietet sind. Die Bauakte bekommen Sie bei der Bauaufsicht der Stadt; als Kaufinteressent brauchen Sie dafür in der Regel eine Vollmacht des Eigentümers.

Wie Sie diese Unterlagen systematisch auswerten – von der Vorentscheidung am Exposé über die Besichtigung bis zur Kaufpreisverhandlung –, zeigt unsere Ankaufsprüfung für Anlageimmobilien mit der 4-Ebenen-Checkliste.

Wie finanziert die Bank ein Mehrfamilienhaus?

Bei einem Mehrfamilienhaus schaut die Bank zuerst auf das Objekt: Tragen die Mieten den Kapitaldienst, und ist der Wert des Hauses dauerhaft gesichert? Dazu ermittelt sie einen eigenen, vorsichtigen Beleihungswert, der in der Regel unter dem Kaufpreis liegt. Erst danach geht es um Ihr Einkommen, Ihr Vermögen und Ihre bisherigen Objekte.

Für Ihre Planung heißt das:

• Eigenkapital: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie selbst tragen können. In NRW sind das knapp 8 bis 11,6 Prozent des Kaufpreises – davon allein 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, dazu Notar und Grundbuch mit etwa 1,2 bis 1,5 Prozent und gegebenenfalls die Maklerprovision.
• Unterlagen zum Objekt: Mieterliste und Mietverträge braucht nicht nur Ihre Prüfung, sondern auch die Bank. Je vollständiger die Akte, desto schneller die Zusage.
• Hebel mit Augenmaß: Mehr Fremdkapital steigert die Eigenkapitalrendite, erhöht aber das Risiko, wenn Zinsen steigen oder Mieten ausfallen. Wie der Effekt wirkt, erklären wir im Beitrag zum Hebeleffekt bei Immobilien.

Weil sich die Banken bei Investoren-Finanzierungen deutlich unterscheiden, lohnt der Vergleich. Wir vergleichen unabhängig über 400 Bankpartner – mehr dazu auf unserer Seite zur Finanzierung für Investoren.

AfA und Kaufpreisaufteilung: Warum der Gebäudeanteil über die Rendite entscheidet

Abschreiben können Sie nur das Gebäude, nicht den Grund und Boden. Wie der Kaufpreis zwischen beiden aufgeteilt wird, bestimmt deshalb Jahr für Jahr, wie viel Sie steuerlich geltend machen – und gehört zu den wichtigsten Stellschrauben beim Kauf eines Mehrfamilienhauses.

• Die Sätze: Den Gebäudeanteil schreiben Sie linear ab – 2 Prozent pro Jahr bei Gebäuden mit Fertigstellung ab 1925, 2,5 Prozent bei älteren Gebäuden und 3 Prozent bei Gebäuden, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden (§ 7 Abs. 4 EStG).
• Die Aufteilung im Kaufvertrag: Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung erkennt das Finanzamt grundsätzlich an, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse widerspiegelt. Fehlt sie, teilt das Finanzamt selbst auf – oft mit einem hohen Bodenanteil. Prüfen Sie die Aufteilung deshalb vor dem Notartermin, zum Beispiel mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung.
• Die Nutzungsdauer: Ist das Gebäude älter oder abgewohnt, kann die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer sein als die gesetzliche. Mit einem Nutzungsdauergutachten ist dann eine höhere Abschreibung möglich – gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern mit Teilmodernisierungen. Ob sich das lohnt, zeigt unser AfA-Rechner zur Restnutzungsdauer. Das Gutachten selbst gehört in die Hände eines Sachverständigen: In Hagen arbeiten wir dafür mit dem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Michael H. Sommer zusammen – warum, lesen Sie in unserem Beitrag zum Restnutzungsdauer-Gutachten.

Die 15-%-Grenze: Sanierung und Kaufvertrag zusammen planen

Wer ein Mehrfamilienhaus mit Sanierungsbedarf kauft, sollte die Sanierung nicht erst nach dem Notartermin planen. Der Grund ist eine Steuerregel:

• Die Regel: Geben Sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung für Instandsetzung und Modernisierung mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes aus (ohne Umsatzsteuer), gelten diese Kosten als Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie lassen sich dann nicht sofort als Werbungskosten abziehen, sondern nur über die Abschreibung verteilen.
• Die Planung: Bleiben Sie in den ersten drei Jahren unter der Grenze, mindern die Kosten im Jahr der Zahlung Ihre Vermietungseinkünfte. Größere Maßnahmen wie Heizung oder Fassade legen viele Investoren deshalb bewusst in die Zeit danach.
• Der Stichtag: Die drei Jahre beginnen mit der Anschaffung, also mit dem Übergang von Nutzen und Lasten. Wann dieser Übergang im Kaufvertrag liegt, beeinflusst deshalb, welche Maßnahmen in die Frist fallen. Ein späterer Übergang von Nutzen und Lasten kann helfen, die Sanierung so zu legen, dass die Grenze eingehalten wird. Das gehört vor der Beurkundung mit Ihrem Steuerberater abgestimmt.

Wie ein Investor seinen Sanierungsplan konkret nach dieser Regel ausrichtet, lesen Sie bald in unseren Investoren-Geschichten.

Den Verkauf schon vor dem Kauf planen

Profis kaufen kein Mehrfamilienhaus, ohne zu wissen, wie sie es später wieder verkaufen – oder ob sie es überhaupt verkaufen wollen. Denn aus dem geplanten Ausstieg folgt eine Entscheidung, die Sie vor dem Kauf treffen müssen: in welcher Rechtsform Sie kaufen.

• Langfristig halten, privat kaufen: Halten Sie das Haus länger als zehn Jahre, ist ein Gewinn beim Verkauf im Privatvermögen steuerfrei. Verkaufen Sie früher, ist er als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 EStG).
• Aufteilen und einzeln verkaufen: Wer Wohnungen einzeln verkauft oder mehrere Objekte in kurzer Zeit handelt, kann in den gewerblichen Grundstückshandel geraten. Die Regeln dazu stehen in unserem Beitrag zur Drei-Objekt-Grenze.
• In einer Gesellschaft kaufen: In einer GmbH werden laufende Mieten anders besteuert als privat, Gewinne beim Verkauf sind dort aber unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Ob sich das rechnet, hängt von Ihrem Ziel und Ihrer persönlichen Situation ab.
• Später wechseln ist teuer: Bringen Sie ein privat gekauftes Haus später in eine Gesellschaft ein, gilt das als neuer Erwerb. Dann fällt in der Regel erneut Grunderwerbsteuer an – und innerhalb von zehn Jahren auch Steuer auf den Gewinn.

Die Rechtsformwahl ist deshalb eine Entscheidung für den gesamten Lebenszyklus des Hauses: Kauf, Halten und Verkauf. Treffen Sie sie gemeinsam mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Was für und gegen die GmbH spricht, vergleichen wir im Beitrag Immobilien-GmbH oder privat kaufen? Die Grunderwerbsteuer in NRW beträgt 6,5 Prozent; Zinsen, Verwaltung und Instandhaltung mindern als Werbungskosten Ihre Mieteinnahmen.

Was kommt nach dem Kauf auf Sie zu?

Mit dem Notartermin beginnt die eigentliche Arbeit. Planen Sie diese Punkte von Anfang an mit:

• Verwaltung: Selbst verwalten spart Kosten, kostet aber Zeit – Nebenkostenabrechnungen, Mieteranfragen, Handwerker. Eine Hausverwaltung nimmt Ihnen das ab und kostet einen festen Betrag je Einheit.
• Mieten entwickeln: Liegen die Bestandsmieten unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, dürfen Sie sie anpassen – in Hagen um höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren und nur bis zur Vergleichsmiete. Orientierung gibt der Mietspiegel Hagen mit Rechner. Wie Sie dabei vorgehen, zeigt unser Beitrag zur Mieterhöhung mit Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.
• Die ersten Wochen: Mieter informieren, Konten und Versicherungen umstellen, Zählerstände festhalten – alles Weitere in unserer Checkliste für neue Eigentümer eines vermieteten Mehrfamilienhauses.
• Rücklage bilden: Anders als bei einer Eigentumswohnung zahlt niemand für Sie in eine Instandhaltungsrücklage ein. Legen Sie selbst monatlich einen festen Betrag zurück – Dach, Heizung und Fenster kommen bestimmt.
• Mietausfall einkalkulieren: Ein Mieter, der nicht zahlt, gehört bei mehreren Einheiten zur großen Zahl. Ein Puffer auf dem Konto entscheidet, ob daraus ein Ärgernis oder ein Problem wird.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Mehrfamilienhaus?

Als Faustregel sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln kommen – in NRW knapp 8 bis 11,6 Prozent des Kaufpreises. Wie viel die Bank darüber hinaus verlangt, hängt vom Beleihungswert des Hauses, von den Mieteinnahmen und von Ihrer Bonität ab.

Ab wie vielen Wohnungen ist ein Haus ein Mehrfamilienhaus?

Als Mehrfamilienhaus gilt in der Regel ein Wohngebäude mit mindestens drei Wohnungen. Häuser mit zwei Wohnungen werden meist als Zweifamilienhaus bezeichnet.

Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus mehr als mehrere Eigentumswohnungen?

Das kommt auf Ihre Ziele an. Ein ganzes Haus gibt Ihnen volle Entscheidungsfreiheit und unter Umständen einen günstigeren Einkaufspreis je Quadratmeter. Mehrere Wohnungen in verschiedenen Häusern streuen dagegen das Risiko über mehrere Lagen und lassen sich einzeln verkaufen.

Was bedeutet der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor gibt an, das Wievielfache der Jahresnettokaltmiete für ein Haus bezahlt wird. Ein Faktor von 12 bedeutet: Die Mieten von zwölf Jahren entsprechen dem Kaufpreis. Je niedriger der Faktor, desto höher die Bruttomietrendite.