Ratgeber
Immobilien-GmbH oder privat kaufen? Was Investoren vor dem Kauf entscheiden müssen
23. Oktober 2026
Von Marc Günther, Geschäftsführer der R&G Wirtschaftskanzlei und Immobilienmakler in Hagen · Fachlich geprüft am
Kurz beantwortet: Ob Sie Immobilien privat oder über eine vermögensverwaltende GmbH kaufen, entscheidet sich vor allem an zwei Fragen: Wollen Sie die Mieterträge im Unternehmen lassen und weiter investieren? Und wollen Sie die Immobilien langfristig halten oder irgendwann verkaufen? Wer Gewinne reinvestiert und einen Bestand aufbaut, kann in der GmbH deutlich weniger Steuern auf laufende Erträge zahlen. Wer das Geld privat braucht oder nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen will, fährt privat oft besser. Weil ein späterer Wechsel teuer ist, muss die Entscheidung vor dem Notartermin fallen – gemeinsam mit Ihrem Steuerberater. Die R&G Wirtschaftskanzlei in Hagen begleitet Investoren beim Kauf und bei der Finanzierung, privat wie in der GmbH.
Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung. Er zeigt, worauf es aus Sicht von Kauf, Finanzierung und Verkauf ankommt – damit Sie mit den richtigen Fragen zu Ihrem Steuerberater gehen.
Was ist eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH?
Eine vermögensverwaltende GmbH ist eine ganz normale GmbH, deren einziger Zweck es ist, eigene Immobilien zu halten und zu vermieten. Sie handelt nicht mit Immobilien, sie baut nicht für Dritte und sie betreibt kein anderes Gewerbe. Genau diese Beschränkung ist wichtig: Nur dann kann sie die sogenannte erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer nutzen – mehr dazu gleich.
Für die Gründung brauchen Sie einen Gesellschaftsvertrag beim Notar, ein Stammkapital von 25.000 Euro (bei Gründung mindestens zur Hälfte eingezahlt) und eine Eintragung ins Handelsregister. Danach ist die GmbH bilanzierungspflichtig: Jedes Jahr fällt ein Jahresabschluss an, den in der Praxis Ihr Steuerberater erstellt.
Wie werden Mieteinnahmen privat und in der GmbH besteuert?
Der Unterschied liegt in der Steuer auf die laufenden Überschüsse – also Mieten minus Zinsen, Abschreibung und Kosten:
- Privat: Die Überschüsse erhöhen Ihr zu versteuerndes Einkommen und werden mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert – bei gutem Einkommen schnell 42 Prozent und mehr.
- In der GmbH: Die GmbH zahlt Körperschaftsteuer von 15 Prozent plus Solidaritätszuschlag, zusammen 15,825 Prozent. Hinzu käme Gewerbesteuer – in Hagen beim Hebesatz von 520 Prozent rund 18,2 Prozent. Eine reine Vermögensverwaltung kann diese Gewerbesteuer auf die Mieterträge aber über die erweiterte Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) weitgehend vermeiden. Dann bleibt es bei rund 15,8 Prozent.
- Bei der Ausschüttung: Holen Sie Gewinne aus der GmbH in Ihr Privatvermögen, fallen darauf noch einmal Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag an.
Ein stark vereinfachtes Beispiel mit 20.000 Euro Überschuss im Jahr (ohne Kirchensteuer, Freibeträge und Sonderfälle):
| Privat (42 % Grenzsteuersatz) | GmbH, Gewinn bleibt drin | GmbH, Gewinn wird ausgeschüttet | |
|---|---|---|---|
| Steuer auf den Überschuss | 8.400 € | rund 3.165 € | rund 3.165 € |
| Steuer bei Ausschüttung | – | – | rund 4.440 € |
| Steuer gesamt | 8.400 € | rund 3.165 € | rund 7.605 € |
| Verfügbar für neue Investitionen | 11.600 € (privat) | rund 16.835 € (in der GmbH) | rund 12.395 € (privat) |
Die Tabelle zeigt den Kern: Der Vorteil der GmbH entsteht vor allem, wenn das Geld in der Gesellschaft bleibt – für Tilgung, Sanierung oder das nächste Objekt. Wer die Erträge privat zum Leben braucht, gewinnt mit der GmbH wenig oder nichts.
Was passiert beim Verkauf?
Hier kehrt sich das Bild oft um – und deshalb gehört der Verkauf in die Planung, bevor Sie kaufen:
- Privat: Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn steuerfrei. Innerhalb von zehn Jahren ist er als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 EStG). Mehr dazu im Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.
- In der GmbH: Eine Zehnjahresfrist gibt es nicht. Ein Gewinn beim Verkauf ist immer steuerpflichtig, unabhängig davon, wie lange die GmbH das Haus gehalten hat.
- Aufteilen und einzeln verkaufen: Wer Wohnungen einzeln verkauft oder mehrere Objekte in kurzer Zeit umschlägt, kann in den gewerblichen Grundstückshandel geraten – privat wie in der GmbH. In der GmbH geht dann zusätzlich die erweiterte Kürzung verloren. Die Grundregeln stehen in unserem Beitrag zur Drei-Objekt-Grenze.
Als Faustregel: Langfristig halten und irgendwann privat steuerfrei verkaufen spricht eher für das Privatvermögen. Laufend reinvestieren und einen wachsenden Bestand aufbauen spricht eher für die GmbH. Dazwischen liegt Ihr persönlicher Fall.
Warum ein späterer Wechsel teuer ist
Viele Investoren kaufen die ersten Wohnungen privat und denken später über eine GmbH nach. Das Problem: Bringen Sie privat gehaltene Immobilien in eine GmbH ein, gilt das als neuer Erwerb.
- Grunderwerbsteuer: Es fällt in der Regel erneut Grunderwerbsteuer an – in NRW 6,5 Prozent des Werts.
- Spekulationsfrist: Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann die Übertragung als Verkauf gelten – mit Steuer auf den Wertzuwachs.
- Finanzierung: Bestehende Darlehen laufen auf Sie privat. Die Bank muss einer Übertragung zustimmen oder es wird neu finanziert – im ungünstigen Fall mit Vorfälligkeitsentschädigung.
Deshalb gilt: Die Rechtsform ist eine Entscheidung für den ganzen Lebenszyklus des Hauses – Kauf, Halten und Verkauf. Treffen Sie sie, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Wie finanzieren Banken eine Immobilien-GmbH?
Aus unserer Finanzierungspraxis die wichtigsten Unterschiede:
- Unterlagen: Statt Gehaltsabrechnungen will die Bank Jahresabschlüsse der GmbH sehen. Eine frisch gegründete GmbH hat noch keine – dann zählen Ihre persönlichen Unterlagen und Ihr übriges Vermögen umso mehr.
- Haftung: Banken verlangen bei kleinen Immobilien-GmbHs häufig eine persönliche Bürgschaft der Gesellschafter. Die beschränkte Haftung der GmbH gilt gegenüber der Bank dann nur eingeschränkt.
- Ordnung von Anfang an: Getrennte Konten, saubere Belege und ein Steuerberater, der die Abschlüsse zügig liefert, beschleunigen jede weitere Finanzierung. Wie wichtig das ist, erzählen auch Investoren in unseren Investoren-Geschichten.
Wir vergleichen Finanzierungen für Privatpersonen und für Immobilien-GmbHs über mehr als 400 Bankpartner – mehr dazu auf unserer Seite zur Finanzierung für Investoren.
Was kostet eine Immobilien-GmbH im laufenden Betrieb?
Den Steuervorteilen stehen feste Kosten gegenüber, die auch in schwachen Jahren anfallen:
- Gründung beim Notar und Eintragung ins Handelsregister
- Jahresabschluss und Steuererklärungen der GmbH durch den Steuerberater
- Pflichtveröffentlichung des Jahresabschlusses
- Buchhaltung, Kontoführung und Ihr eigener Zeitaufwand
Bei einer einzelnen vermieteten Wohnung fressen diese Kosten den Vorteil oft auf. Interessant wird die GmbH meist erst mit einem wachsenden Bestand und Überschüssen, die im Unternehmen bleiben sollen. Wo die Grenze für Sie liegt, rechnet Ihr Steuerberater mit Ihren Zahlen.
Checkliste
Diese Fragen sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären, bevor Sie kaufen
- Brauche ich die Mieterträge privat, oder sollen sie im Unternehmen bleiben?
- Will ich die Immobilien langfristig halten, aufteilen oder in einigen Jahren verkaufen?
- Wie hoch ist mein persönlicher Steuersatz heute – und voraussichtlich im Alter?
- Erfüllt meine geplante Tätigkeit die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung?
- Welche laufenden Kosten fallen für Abschluss und Buchhaltung an?
- Wie will ich die Immobilien später vererben oder übertragen?
- Welche Unterlagen und Sicherheiten verlangt die Bank von der GmbH?
Wie Sie beim Kauf eines ganzen Hauses außerdem vorgehen – Objekte finden, Kaufpreis prüfen, Abschreibung und 15-%-Grenze planen –, lesen Sie in unserem Leitfaden Mehrfamilienhaus kaufen. Welche Fachleute ein Investor an seiner Seite braucht, zeigt der Beitrag zum Expertenteam für Immobilieninvestoren.
Häufige Fragen
Ab wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Entscheidend sind die Höhe der Überschüsse, Ihr persönlicher Steuersatz und die Frage, ob die Erträge im Unternehmen bleiben. Bei einzelnen Wohnungen überwiegen oft die laufenden Kosten; mit einem wachsenden Bestand und Reinvestitionen kann sich die GmbH lohnen. Das rechnet Ihr Steuerberater mit Ihren Zahlen.
Kann ich meine privaten Immobilien später in eine GmbH übertragen?
Ja, aber es ist meist teuer: In der Regel fällt erneut Grunderwerbsteuer an, innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf droht zusätzlich Steuer auf den Wertzuwachs, und die Bank muss bei der Finanzierung mitspielen. Deshalb sollte die Entscheidung vor dem Kauf fallen.
Was ist die erweiterte Kürzung?
Eine Regel im Gewerbesteuergesetz (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG): Verwaltet eine GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz, kann sie die Gewerbesteuer auf diese Erträge weitgehend vermeiden. Sie entfällt, wenn die GmbH daneben schädliche Tätigkeiten ausübt – etwa gewerblichen Grundstückshandel. Ob Ihre Planung die Voraussetzungen erfüllt, prüft Ihr Steuerberater.
Ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren auch in der GmbH relevant?
Nein. Die steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren gibt es nur im Privatvermögen. In der GmbH ist ein Gewinn beim Verkauf immer steuerpflichtig.