Grundsteuerreform: Was sich für Eigentümer in Hagen und dem Märkischen Kreis ändert

Kurz beantwortet: Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer bundesweit auf Grundlage neu ermittelter Werte berechnet – in Nordrhein-Westfalen nach dem sogenannten Bundesmodell. Ob Sie dadurch mehr, weniger oder etwa gleich viel zahlen, hängt von drei Faktoren ab: dem neuen Grundsteuerwert Ihrer Immobilie, der gesetzlichen Steuermesszahl und dem Hebesatz, den die Stadt Hagen individuell festlegt. Wer seinen Bescheid noch nicht geprüft hat, sollte das nachholen – Einsprüche sind nur innerhalb einer Frist möglich.

Die Grundsteuerreform war überfällig: Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige Berechnungsgrundlage – teils jahrzehntealte Einheitswerte – bereits 2018 für verfassungswidrig erklärt, weil vergleichbare Grundstücke höchst unterschiedlich bewertet wurden. Seit 2025 gilt ein neues System. Für Eigentümerinnen und Eigentümer in Hagen und dem Märkischen Kreis bedeutet das vor allem eines: Es lohnt sich, den eigenen Bescheid genau anzuschauen, statt ihn ungeprüft zu akzeptieren.

Wie die neue Grundsteuer berechnet wird

Die Formel bleibt im Grundsatz gleich wie vor der Reform – nur die Ausgangswerte wurden neu ermittelt. Vereinfacht in zwei Schritten:

1. Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Steuermessbetrag
2. Steuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

• Grundsteuerwert: Wird vom zuständigen Finanzamt auf Basis Ihrer Feststellungserklärung neu ermittelt – unter anderem anhand von Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und bei bebauten Grundstücken auch Gebäudeart und Alter.
• Steuermesszahl: Eine gesetzlich festgelegte Promille-Zahl, die im Zuge der Reform insbesondere für Wohnimmobilien gesenkt wurde, um die gestiegenen Werte teilweise auszugleichen.
• Hebesatz: Wird von jeder Kommune eigenständig festgelegt und kann sich von Gemeinde zu Gemeinde erheblich unterscheiden. Viele Kommunen haben ihre Hebesätze im Zuge der Reform angepasst, um insgesamt aufkommensneutral zu bleiben – das heißt, die Gesamteinnahmen sollen gleich bleiben, auch wenn einzelne Eigentümer dadurch mehr oder weniger zahlen als zuvor.

Der aktuell gültige Hebesatz der Stadt Hagen lässt sich im eigenen Grundsteuerbescheid oder direkt bei der Stadtverwaltung nachlesen – pauschale Aussagen dazu wären an dieser Stelle nicht seriös, weil sich Hebesätze ändern können und wir keine veralteten Zahlen verbreiten möchten.

Warum die Grundsteuer je nach Objekt steigen oder sinken kann

Weil sich die Bewertungsgrundlage grundlegend geändert hat, verteilt sich die Steuerlast innerhalb einer Gemeinde neu – auch wenn die Gemeinde insgesamt aufkommensneutral bleiben will. Das bedeutet:

• Objekte, die nach altem Recht vergleichsweise günstig bewertet waren, können jetzt stärker belastet werden.
• Objekte in gefragten Lagen mit gestiegenen Bodenrichtwerten tragen tendenziell einen größeren Anteil der kommunalen Steuerlast als zuvor.
• Einzelne Eigentümer können trotz unveränderter Nutzung eine spürbar andere Grundsteuer erhalten als vor der Reform – in beide Richtungen.

Eine pauschale Einschätzung „meine Grundsteuer wird steigen" oder „sinken" lässt sich seriös nur anhand des konkreten Bescheids für Ihr Objekt treffen.

Ihren Bescheid prüfen: Worauf Sie achten sollten

Bevor Sie einen Grundsteuerwert- oder Grundsteuermessbescheid akzeptieren, lohnt ein Abgleich mit den tatsächlichen Objektdaten:

1. Grundstücksfläche: Stimmt die im Bescheid angegebene Fläche mit dem Grundbuch bzw. Kataster überein?
2. Gebäudeart und Baujahr: Wurde Ihre Immobilie korrekt als Ein-, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung oder sonstige Nutzungsart eingeordnet?
3. Bodenrichtwert: Wurde der für Ihre Lage maßgebliche Bodenrichtwert korrekt angesetzt?
4. Wohnfläche vs. Nutzfläche: Gerade bei Umbauten oder nachträglichem Ausbau kommt es hier häufiger zu Abweichungen.

Fällt Ihnen eine Abweichung auf, ist ein Einspruch gegen den Bescheid möglich – allerdings nur innerhalb der im Bescheid genannten Frist, üblicherweise einen Monat nach Bekanntgabe. Wer diese Frist verstreichen lässt, muss auch mit einer fehlerhaften Bewertung leben, bis sich die Grundlagen erneut ändern.

Was das für Verkäufer, Käufer und Kapitalanleger bedeutet

Für Verkäufer: Die Grundsteuer ist Teil der laufenden Objektkosten, nach denen Kaufinteressenten zunehmend fragen. Ein plausibel geprüfter, aktueller Bescheid schafft Vertrauen in der Preisverhandlung.

Für Käufer: Fragen Sie vor dem Kauf aktiv nach dem aktuellen Grundsteuerbescheid des Verkäufers, statt sich auf veraltete Angaben zu verlassen – die neue Höhe betrifft Sie als künftigen Eigentümer unmittelbar.

Für Kapitalanleger: Die Grundsteuer bleibt über die Betriebskostenabrechnung auf Mieter umlagefähig. Steigt sie spürbar, lohnt sich eine rechtzeitige, korrekte Berücksichtigung in der nächsten Nebenkostenabrechnung – ebenso wie ein Blick darauf, wie sich laufende Kosten insgesamt auf Ihre Rendite auswirken. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Steueroptimierung bei Immobilieninvestments.

Häufige Fragen

Seit wann gilt die neue Grundsteuer?

Die neuen Werte werden bundesweit seit dem 1. Januar 2025 angewendet. Nordrhein-Westfalen nutzt dabei das Bundesmodell, nicht ein eigenes Landesmodell.

Zahle ich jetzt automatisch mehr?

Nicht zwingend. Viele Kommunen streben eine aufkommensneutrale Umstellung an, trotzdem verschiebt sich die Steuerlast innerhalb der Gemeinde zwischen einzelnen Objekten – je nach Lage, Gebäudeart und bisheriger Bewertung kann Ihre individuelle Grundsteuer steigen, sinken oder ähnlich bleiben.

Kann ich gegen meinen Bescheid Einspruch einlegen?

Ja, wenn Sie Fehler bei Fläche, Gebäudeart oder angesetztem Bodenrichtwert feststellen. Die Einspruchsfrist beträgt in der Regel einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids – danach wird er bestandskräftig.

Fazit: Bescheid prüfen statt blind zahlen

Die Grundsteuerreform betrifft jeden Eigentümer in Hagen und dem Märkischen Kreis unmittelbar – aber nicht jeden gleich. Wer seinen Bescheid mit den tatsächlichen Objektdaten abgleicht und die Einspruchsfrist im Blick behält, vermeidet es, dauerhaft eine zu hohe Steuer zu zahlen. Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie gehört die aktuelle Grundsteuer heute selbstverständlich zu den Eckdaten, die beide Seiten kennen sollten.

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