Bestellerprinzip bei der Vermietung: Wer zahlt die Maklerprovision?

Kurz beantwortet: Seit dem 1. Juni 2015 gilt bei der Vermietung von Wohnraum das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. In aller Regel ist das der Vermieter, denn er ist es, der ein Vermietungsinteresse hat und den Makler mit der Mietersuche beauftragt. Der Mieter zahlt nur dann eine Provision, wenn er selbst – ohne Vorgabe des Vermieters – einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt hat. Für Kapitalanleger mit vermieteten Objekten in Hagen und dem Märkischen Kreis bedeutet das: Die Maklerkosten für die Mietersuche sind fest einzuplanen, können aber steuerlich häufig als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Wer eine Immobilie kauft, um sie zu vermieten, stößt früher oder später auf die Frage, wer eigentlich für die Maklerleistung bei der Mietersuche aufkommt. Anders als beim Immobilienverkauf, wo sich Käufer und Verkäufer die Provision seit 2020 in der Regel teilen, gilt bei der Vermietung eine andere gesetzliche Logik. Dieser Beitrag erklärt, was das Bestellerprinzip bedeutet, wo die Ausnahmen liegen und was das für Ihre Kalkulation als Vermieter heißt.

Was das Bestellerprinzip eigentlich regelt

Grundlage ist das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG), konkret dessen § 2. Der Grundsatz ist einfach formuliert: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Vor 2015 war es üblich, dass der Vermieter den Makler beauftragte, die Provision aber dem einziehenden Mieter in Rechnung gestellt wurde – das hat der Gesetzgeber mit dem Bestellerprinzip beendet.

Seitdem gilt:

• Beauftragt der Vermieter den Makler mit der Suche nach einem Mieter, trägt der Vermieter die Provision – unabhängig davon, wer am Ende einzieht.
• Beauftragt der Mieter aktiv und eigenständig einen Makler mit der Wohnungssuche, etwa weil er gezielt eine Maklerdatenbank nutzen möchte, zahlt der Mieter. Entscheidend ist, dass der Mieter den ersten Kontakt zum Makler sucht und ihn eigenständig beauftragt – nicht umgekehrt.
• Eine Umgehung ist unwirksam: Verträge, die das Bestellerprinzip im Ergebnis aushebeln – etwa indem der Makler den Mieter nachträglich noch mit einem formalen Suchauftrag „beauftragen" lässt, obwohl er längst für den Vermieter tätig war – halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

Warum das beim Verkauf anders ist

Die Unterscheidung verwirrt viele Eigentümer, die sowohl vermieten als auch verkaufen: Beim Immobilienverkauf gilt seit Dezember 2020 das Halbteilungsprinzip nach § 656c und § 656d BGB – Käufer und Verkäufer tragen die Maklerprovision in der Regel je zur Hälfte. Bei der Vermietung gibt es diese Teilung nicht; hier trägt allein der Auftraggeber die volle Provision. Wer beide Situationen vor sich hat – etwa beim Verkauf eines gerade frei gewordenen Mehrfamilienhauses –, sollte diese unterschiedliche Rechtslage nicht vermischen. Mehr zur Provision beim Verkauf lesen Sie in unserem Beitrag Maklerprovision beim Hausverkauf: Wer zahlt was – und wann?

Was die Maklerprovision bei der Vermietung kostet

Die Höhe der Provision ist bei der Vermietung gesetzlich gedeckelt: Nach § 3 Abs. 2 WoVermittG darf sie höchstens zwei Monatskaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen. In der Praxis wird dieser Höchstbetrag bei der Vermietung durch Makler häufig auch ausgeschöpft, insbesondere bei gefragten Objekten mit entsprechendem Vermarktungsaufwand.

Für Ihre Kalkulation als Vermieter bedeutet das: Die Maklerprovision für die Mietersuche ist eine einmalige Kosten­position beim Mieterwechsel, die Sie neben anderen laufenden Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Bewirtschaftungskosten in Ihre Renditerechnung einplanen sollten. Wie Sie Ihre Immobilienrendite insgesamt sauber berechnen – inklusive aller Kostenfaktoren –, zeigt unser Beitrag Immobilienrendite berechnen: Maklerformel, Multiplikator & Cashflow

Steuerlich absetzbar: Werbungskosten für Vermieter

Für Vermieter ist die Maklerprovision bei der Mietersuche in aller Regel als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig – anders als beim Eigennutzer, der eine selbst bewohnte Immobilie kauft. Das mindert die wirtschaftliche Belastung spürbar, ersetzt aber keine individuelle steuerliche Beratung für Ihren konkreten Fall. Wie sich Kosten rund um vermietete Immobilien steuerlich grundsätzlich auswirken, ordnet unser Beitrag Steueroptimierung bei Immobilieninvestments: AfA, Werbungskosten & Co. ein.

Praktische Hinweise für Vermieter

• Beauftragung sauber dokumentieren: Halten Sie schriftlich fest, dass Sie den Makler mit der Mietersuche beauftragt haben – das schafft Klarheit, falls die Frage der Kostentragung später aufkommt.
• Leistungsumfang vorab klären: Exposé-Erstellung, Besichtigungstermine, Bonitätsprüfung potenzieller Mieter, Mietvertragsvorbereitung – je klarer der Auftrag, desto weniger Diskussion über die erbrachte Leistung.
• Mehrere Objekte, ein Makler: Bei Kapitalanlegern mit mehreren Einheiten lohnt sich häufig eine feste Zusammenarbeit mit einem Makler, der Objekt und Zielmietergruppe kennt – das verkürzt oft die Vermarktungsdauer und damit den Leerstand.
• Keine Mehrfachprovision verlangen lassen: Der Vermieter schuldet die Provision nur einmal pro erfolgreicher Vermittlung – nicht zusätzlich für Folgeleistungen, die nicht gesondert vereinbart wurden.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter die Maklerprovision auf die Miete umlegen?

Nein. Die Maklerprovision ist eine einmalige Kostenposition im Zusammenhang mit der Vermietung und gehört nicht zu den nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen laufenden Kosten. Sie kann also nicht über die Nebenkosten an den Mieter weitergereicht werden.

Was passiert, wenn der Mieter trotzdem zur Zahlung aufgefordert wird?

Eine solche Forderung ist nach dem Bestellerprinzip unwirksam, wenn tatsächlich der Vermieter den Makler beauftragt hat. Mieter können bereits gezahlte Provisionen in diesem Fall zurückfordern.

Gilt das Bestellerprinzip auch bei Gewerbeimmobilien?

Nein. Das Bestellerprinzip nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz gilt ausschließlich für die Vermittlung von Wohnraum. Bei der Vermietung von Gewerbeflächen gelten andere, frei verhandelbare Regelungen zur Maklerprovision.

Lohnt sich ein Makler für die Vermietung trotz der Kosten?

Für viele Kapitalanleger ja: Eine zügige und sorgfältige Mietersuche inklusive Bonitätsprüfung reduziert das Risiko von Leerstand und Mietausfall – Kosten, die eine einmalige Provision häufig übersteigen. Entscheidend ist eine realistische Gesamtkalkulation, die beide Seiten berücksichtigt.

Fazit: Klare Rollen, klare Kosten

Das Bestellerprinzip hat die Frage „Wer zahlt den Makler bei der Vermietung?" gesetzlich eindeutig beantwortet: Wer beauftragt, zahlt. Für Vermieter in Hagen und dem Märkischen Kreis bedeutet das vor allem eines: Die Maklerprovision gehört von Anfang an in die Kalkulation Ihrer Investition – lässt sich aber steuerlich in aller Regel geltend machen und zahlt sich durch eine schnellere, sauberere Mietersuche häufig aus.

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