Wann entfällt die Erbschaftsteuer bei Immobilien? Familienheim, Freibeträge und die 200-Quadratmeter-Grenze

Kurz beantwortet: Die Erbschaftsteuer auf eine Immobilie entfällt auf zwei voneinander unabhängigen Wegen – über die Familienheim-Befreiung nach § 13 ErbStG oder über den persönlichen Freibetrag nach § 16 ErbStG. Greift die Familienheim-Regel, bleibt das Haus unabhängig von seinem Wert steuerfrei; Voraussetzung ist, dass der Erbe unverzüglich selbst einzieht und zehn Jahre bleibt. Bei Kindern gilt diese Befreiung allerdings nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Und beide Regeln gelten nebeneinander: Nach § 13 Absatz 3 ist „jede Befreiungsvorschrift für sich anzuwenden".

Zwei Wege, die sich nicht ausschließen

Viele rechnen nur mit dem Freibetrag und übersehen die zweite Tür. Dabei sind es zwei getrennte Regelungen:

• Weg 1 – Familienheim (§ 13 Absatz 1 Nummer 4a bis 4c): Das selbst bewohnte Haus bleibt steuerfrei, egal wie hoch sein Wert ist. Dafür gelten Bedingungen.
• Weg 2 – Freibetrag (§ 16): Jeder Erbe hat einen persönlichen Freibetrag, der alle zehn Jahre neu zur Verfügung steht. Was darunter bleibt, kostet keine Steuer.

Wer ein Familienheim erbt und einzieht, braucht seinen Freibetrag für dieses Haus gar nicht – er steht dann für anderes Nachlassvermögen zur Verfügung.

Weg 1: Die Familienheim-Befreiung

Das Gesetz unterscheidet drei Fälle, und sie sind nicht gleich.

Fall A: Übertragung unter Ehegatten zu Lebzeiten (Nummer 4a)

Verschafft ein Ehegatte dem anderen Eigentum an dem gemeinsam bewohnten Haus, ist das steuerfrei, „soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird". Das Gesetz nennt hier weder eine Flächengrenze noch eine Haltefrist. Auch nachträglicher Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand, den ein Ehegatte für das Familienheim des anderen trägt, ist erfasst. Für eingetragene Lebenspartner gilt die Regelung entsprechend.

Fall B: Der überlebende Ehegatte erbt (Nummer 4b)

Stirbt ein Ehegatte, bleibt das Familienheim für den überlebenden steuerfrei – ohne Flächengrenze, also auch bei einem großen Haus. Dafür müssen drei Dinge zusammenkommen:

1. Der Erblasser hat das Haus bis zum Erbfall selbst bewohnt – oder war „aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert", etwa im Pflegeheim.
2. Der Erbe bestimmt die Wohnung „unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken".
3. Er nutzt sie zehn Jahre lang weiter selbst.

Fall C: Kinder erben (Nummer 4c) – hier greift die 200-Quadratmeter-Grenze

Für Kinder gelten dieselben drei Bedingungen, aber zusätzlich eine Flächenbegrenzung. Der Gesetzeswortlaut: Die Befreiung gilt, „soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter nicht übersteigt."

Das Wort „soweit" ist entscheidend: Es ist keine Alles-oder-nichts-Grenze. Hat das Haus 260 Quadratmeter, bleiben 200 davon steuerfrei; nur der darüber hinausgehende Anteil wird besteuert. Wie dieser Anteil genau berechnet wird, regelt das Gesetz nicht – das gehört in die Hände des Steuerberaters.

⚠ Diese Grenze gilt ausschließlich für Kinder. Beim überlebenden Ehegatten kennt das Gesetz sie nicht. In Ratgebern wird das regelmäßig vermischt.

Die Enkel-Falle

„Kann ein Enkel ein Haus steuerfrei erben?" ist eine der häufigsten Fragen – und die Antwort fällt differenzierter aus, als die meisten erwarten.

Nummer 4c erfasst „Kinder … und Kinder verstorbener Kinder". Ein Enkel fällt also nur dann unter die Familienheim-Befreiung, wenn sein eigener Elternteil bereits verstorben ist und er dadurch an dessen Stelle tritt. Lebt der Elternteil noch, gibt es für den Enkel keine Familienheim-Befreiung.

Was dem Enkel bleibt, ist sein Freibetrag von 200.000 Euro – Weg 2.

Die Zehnjahresbindung: der häufigste Fehler nach dem Erbfall

Die Befreiung ist kein Freibrief. Das Gesetz sagt ausdrücklich: „Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt."

Rückwirkend heißt: Die Steuer wird nachträglich fällig, als hätte es die Befreiung nie gegeben. Wer nach sechs Jahren auszieht und vermietet oder verkauft, bekommt eine Rechnung für den gesamten Erwerb.

Die einzige Ausnahme nennt das Gesetz knapp: „es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert". Gemeint sind Fälle, in denen die Selbstnutzung objektiv unmöglich wird – der Umzug ins Pflegeheim ist der Standardfall. Ein besseres Jobangebot in einer anderen Stadt gehört nach allgemeinem Verständnis nicht dazu; die Abgrenzung ist Einzelfallfrage und sollte vor dem Auszug geklärt werden.

Eine zweite Einschränkung wird oft übersehen: Die Befreiung gilt nicht, soweit der Erbe das Haus aufgrund einer Verfügung des Erblassers an einen Dritten weitergeben muss. Dasselbe gilt bei der Übertragung an einen Miterben im Rahmen der Erbauseinandersetzung.

Weg 2: Die Freibeträge

Greift die Familienheim-Regel nicht – etwa weil niemand einzieht –, entscheidet der Freibetrag nach § 16 ErbStG. Er steht alle zehn Jahre neu zur Verfügung:

Erbe	Freibetrag
Ehegatte, eingetragener Lebenspartner	500.000 €
Kinder, Stiefkinder, Kinder verstorbener Kinder	400.000 €
Enkel	200.000 €
übrige Personen der Steuerklasse I (u. a. Eltern im Erbfall)	100.000 €
Steuerklasse II (Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder)	20.000 €
Steuerklasse III (alle übrigen)	20.000 €

Ein Unterschied zur Schenkung, den man kennen sollte: Eltern stehen beim Erbfall in Steuerklasse I und haben 100.000 Euro frei. Bei einer Schenkung zu Lebzeiten fallen sie dagegen in Klasse II mit nur 20.000 Euro – § 15 ErbStG nennt sie in Klasse I ausdrücklich nur „bei Erwerben von Todes wegen". Mehr zu diesem Unterschied im Beitrag Haus unter Wert verkaufen.

Vermietete Immobilien: Abschlag statt Befreiung

Wird die geerbte Immobilie vermietet, greift die Familienheim-Regel nicht – niemand zieht ein. Das Gesetz kennt dafür aber einen Ausgleich in § 13d ErbStG: Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke „sind mit 90 Prozent ihres Werts anzusetzen".

Das ist keine Steuerbefreiung, sondern ein verminderter Wertansatz. Zehn Prozent des Werts bleiben außen vor, der Rest zählt normal zum steuerpflichtigen Erwerb und wird gegen den Freibetrag gerechnet. Der Unterschied klingt akademisch, ist aber erheblich: Aus einer Million werden 900.000 Euro – nicht null.

Ein Rechenbeispiel

Eine Mutter aus Hagen hinterlässt ihr Reihenhaus, Verkehrswert 380.000 Euro, Wohnfläche 140 Quadratmeter. Erbe ist die Tochter.

Variante 1 – die Tochter zieht ein. Familienheim nach Nummer 4c: Die Wohnfläche liegt unter 200 Quadratmetern, die Befreiung greift vollständig. Steuer: null – und der Freibetrag von 400.000 Euro ist für anderes Nachlassvermögen noch unangetastet. Bedingung: zehn Jahre Selbstnutzung.

Variante 2 – die Tochter vermietet. Keine Familienheim-Befreiung. Nach § 13d werden 90 Prozent angesetzt, also 342.000 Euro. Davon geht der Freibetrag von 400.000 Euro ab – auch hier bleibt keine Steuer, weil der Freibetrag größer ist.

Variante 3 – wie Variante 2, aber das Haus ist 900.000 Euro wert. Wertansatz 810.000 Euro, abzüglich 400.000 Euro Freibetrag: 410.000 Euro steuerpflichtiger Erwerb. Hier wird es teuer – und genau hier entscheidet die Frage, ob jemand einzieht.

Was die Immobilie tatsächlich wert ist, entscheidet in allen drei Varianten über das Ergebnis. Für Hagen und den Märkischen Kreis erstellen wir Ihnen dafür eine Marktwertermittlung auf Basis echter Abschlüsse aus dem Stadtteil.

Häufige Fragen

Wann entfällt die Erbschaftsteuer bei Immobilien?

Auf zwei Wegen: Entweder greift die Familienheim-Befreiung nach § 13 ErbStG – dann bleibt das Haus unabhängig vom Wert steuerfrei, wenn der Erbe unverzüglich einzieht und zehn Jahre bleibt. Oder der Wert liegt unter dem persönlichen Freibetrag nach § 16. Beide Regeln gelten nebeneinander.

Kann der Ehepartner das Haus steuerfrei erben?

Ja, und ohne Flächenbegrenzung. Voraussetzung: Der Verstorbene hat dort bis zum Erbfall gewohnt (oder war zwingend verhindert), der überlebende Ehegatte zieht unverzüglich selbst ein und bleibt zehn Jahre. Für Ehegatten kennt das Gesetz keine 200-Quadratmeter-Grenze – die gilt nur für Kinder.

Kann ein Enkel ein Haus steuerfrei erben?

Die Familienheim-Befreiung erfasst nur „Kinder und Kinder verstorbener Kinder". Ein Enkel kommt also nur dann in ihren Genuss, wenn sein eigener Elternteil bereits verstorben ist. Andernfalls bleibt ihm der Freibetrag von 200.000 Euro.

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer für Kinder bei Immobilien?

Das hängt davon ab, ob das Kind einzieht. Zieht es ein, ist das Familienheim bis 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei. Zieht es nicht ein, zählt der Wert gegen den Freibetrag von 400.000 Euro; nur der übersteigende Teil wird besteuert, und der Satz richtet sich nach Steuerklasse I.

Was passiert, wenn ich vor Ablauf der zehn Jahre ausziehe?

Die Befreiung fällt rückwirkend weg – die Steuer wird nachträglich fällig, als hätte es sie nie gegeben. Ausgenommen sind zwingende Gründe, die eine Selbstnutzung unmöglich machen; der Umzug ins Pflegeheim ist der Standardfall. Klären Sie das vor dem Auszug, nicht danach.

Gilt die Befreiung auch für ein Ferienhaus oder eine vermietete Wohnung?

Nein. Die Familienheim-Regel setzt voraus, dass die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird – der Lebensmittelpunkt also dort liegt. Für vermietete Wohnimmobilien gibt es stattdessen den verminderten Wertansatz von 90 Prozent nach § 13d.

Muss die Immobilie in Deutschland liegen?

Nicht zwingend. Das Gesetz erfasst Grundstücke „im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums".

Was ist, wenn mehrere Erben das Haus bekommen?

Dann entscheidet, wer tatsächlich einzieht – die Befreiung ist personenbezogen. Außerdem greift eine Sonderregel: Gibt ein Erbe das Haus im Rahmen der Erbauseinandersetzung an einen Miterben weiter, steht ihm die Befreiung insoweit nicht zu. Wie sich eine Erbengemeinschaft auflöst, steht im Beitrag Erbengemeinschaft und Immobilie.

Der Wert entscheidet – auch über die Steuer

Ob Freibetrag, Flächengrenze oder Wertansatz: Jede dieser Rechnungen beginnt mit dem Verkehrswert. Ein zu hoch angesetzter Wert kostet bares Geld, ein nicht belegbarer wird vom Finanzamt ersetzt.

Deshalb ist die Marktwertermittlung der erste Schritt, bevor Steuerberater und Notar rechnen. Wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen möchten, lesen Sie weiter unter Geerbte Immobilie verkaufen.

Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Steuerberatung. Erbschaftsteuer ist stark einzelfallgeprägt – Bewertung, Flächenberechnung und Fristen gehören zum Steuerberater. Die R&G Wirtschaftskanzlei GmbH erbringt keine Steuerberatung; wir liefern den Immobilienwert, auf dem die Berechnung aufbaut.

Quellen (abgerufen am 12.11.2026): § 13 ErbStG, gesetze-im-internet.de · § 13d ErbStG · § 15 ErbStG · § 16 ErbStG