Haus unter Wert verkaufen: Wie weit Sie in der Familie gehen dürfen – und ab wann das Finanzamt mitrechnet

Kurz beantwortet: Eine feste Untergrenze gibt es nicht – Sie dürfen Ihr Haus zu jedem Preis verkaufen, auch an Angehörige. Aber jeder Euro, den der Preis unter dem Verkehrswert liegt, gilt als Schenkung. Für diesen Teil greifen die Freibeträge der Schenkungsteuer, und er kann Pflichtteilsansprüche auslösen oder im Pflegefall zurückgefordert werden. Wer unter Wert verkaufen will, braucht deshalb zuerst zwei Dinge: einen belastbaren Verkehrswert und die Rechnung, wie viel Schenkung der Freibetrag trägt.

Es gibt keine „erlaubte" Grenze – das ist der häufigste Irrtum

Im Gespräch hören wir immer wieder Zahlen: „zehn Prozent gehen doch", „bis zwanzig Prozent fragt niemand nach". Diese Grenzen gibt es nicht. Weder im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz noch in der Abgabenordnung steht ein Prozentsatz, bis zu dem ein Familienpreis unbeanstandet bliebe.

Das Gesetz arbeitet anders. Nach § 7 Absatz 1 Nummer 1 ErbStG ist eine Schenkung „jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird". Dieses „soweit" ist der entscheidende Punkt: Nicht der ganze Vorgang wird eingeordnet, sondern er wird geteilt.

Verkaufen Sie ein Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro für 250.000 Euro an Ihr Kind, dann sind 250.000 Euro ein Kauf und 150.000 Euro eine Schenkung. Juristen nennen das gemischte Schenkung. Die Frage ist also nie „darf ich das?", sondern „was passiert mit dem geschenkten Teil?".

Der Verkehrswert ist die Rechengrundlage – und Ihre Beweislast

Weil sich alles am Verkehrswert bemisst, entscheidet dieser Wert über die gesamte Rechnung. Und hier liegt das praktische Risiko: Setzen Sie ihn zu niedrig an, fällt die Schenkung auf dem Papier kleiner aus – bis das Finanzamt einen eigenen Wert ansetzt und die Differenz nachversteuert.

Umgekehrt gilt: Ein nachvollziehbar hergeleiteter Wert schützt. Er zeigt, dass der Preis kein Fantasiewert war, und er ist die Grundlage, um den Freibetrag überhaupt planen zu können. Für Hagen und den Märkischen Kreis arbeiten wir dafür mit den Daten des Grundstücksmarktberichts und echten Abschlüssen aus dem Stadtteil – eine Marktwertermittlung ist in solchen Fällen kein Formalakt, sondern das Fundament der ganzen Gestaltung.

Das gilt besonders, wenn das Haus in die Jahre gekommen ist: Sanierungsstau, Baujahr und Zuschnitt verändern den Wert erheblich. Wie sich das Preisniveau zwischen den Hagener Stadtteilen unterscheidet, zeigt unser Marktbericht für Hagen.

Die Freibeträge – und die Falle bei den Eltern

Für den geschenkten Teil gelten die Freibeträge nach § 16 ErbStG. Sie stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung:

Empfänger	Freibetrag
Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner	500.000 €
Kinder, Stiefkinder, Kinder verstorbener Kinder	400.000 €
Enkel	200.000 €
übrige Personen der Steuerklasse I	100.000 €
Personen der Steuerklasse II	20.000 €
Personen der Steuerklasse III	20.000 €

Hier steckt eine Falle, die viele Familien übersehen: Die Richtung der Übertragung entscheidet mit. Verschenkt ein Kind etwas an seine Eltern – etwa wenn der Sohn der Mutter das Haus zum halben Preis überlässt –, dann gilt nicht der Freibetrag von 100.000 Euro. Denn § 15 ErbStG ordnet „die Eltern und Voreltern" der Steuerklasse I ausdrücklich nur „bei Erwerben von Todes wegen" zu. Bei einer Schenkung zu Lebzeiten fallen sie unter Steuerklasse II – und damit auf 20.000 Euro.

Dieselbe Klasse II gilt für Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern und geschiedene Ehegatten. Wer dem Bruder das Haus günstig überlässt, hat also 20.000 Euro frei, nicht mehr. Bei Freunden oder Lebensgefährten ohne eingetragene Partnerschaft sind es ebenfalls 20.000 Euro – dort allerdings in Steuerklasse III, die deutlich höhere Steuersätze kennt.

Ein Rechenbeispiel

Eine Großmutter aus Hagen möchte ihrem Enkel ihr Reihenhaus überlassen. Der Verkehrswert liegt bei 320.000 Euro, der Enkel soll 150.000 Euro zahlen.

• Entgeltlicher Teil: 150.000 € – das ist ein normaler Kauf.
• Schenkungsteil: 170.000 € – hier greift die Schenkungsteuer.
• Freibetrag Enkel: 200.000 € nach § 16 Absatz 1 Nummer 3 ErbStG.
• Ergebnis: Der Schenkungsteil bleibt innerhalb des Freibetrags. Schenkungsteuer fällt nicht an.

Wäre dasselbe Haus an einen Neffen gegangen, sähe die Rechnung anders aus: Freibetrag 20.000 Euro, steuerpflichtiger Erwerb also 150.000 Euro – mit einer spürbaren Steuerlast in Steuerklasse II.

Die Rechnung zeigt zugleich, warum der Verkehrswert so wichtig ist. Läge er in Wahrheit bei 400.000 Euro statt bei 320.000, wäre der Schenkungsteil 250.000 Euro groß – und der Freibetrag des Enkels überschritten.

Was der geschenkte Teil sonst noch auslöst

Die Schenkungsteuer ist nur eine von vier Folgen. Die anderen drei werden häufiger übersehen.

Pflichtteilsergänzung: zehn Jahre, die langsam verfallen

Wer Kinder hat und einem davon etwas schenkt, berührt die Ansprüche der anderen. Nach § 2325 BGB können übergangene Pflichtteilsberechtigte eine Ergänzung verlangen – berechnet auf den verschenkten Teil.

Dieser Anspruch verfällt nicht sofort, sondern schmilzt ab: Im ersten Jahr vor dem Erbfall wird die Schenkung in vollem Umfang berücksichtigt, danach „um jeweils ein Zehntel weniger" je weiterem Jahr. Nach zehn Jahren bleibt sie unberücksichtigt.

Ausnahme bei Ehegatten: Schenkungen unter Eheleuten schmelzen nicht ab, solange die Ehe besteht. Das Gesetz sagt ausdrücklich, die Frist beginne „nicht vor der Auflösung der Ehe". Wer dem Ehepartner das Haus unter Wert überlässt, sollte das wissen.

Das Sozialamt: zehn Jahre ab Übergabe

Was der Sozialhilfeträger im Pflegefall überhaupt verlangen kann und welches Vermögen geschützt bleibt, steht ausführlich in Kann das Sozialamt mich zwingen, mein Haus zu verkaufen?.

Wird der Schenker später pflegebedürftig und kann seinen Unterhalt nicht mehr bestreiten, kann er das Geschenk nach § 528 BGB herausverlangen – und dieser Anspruch geht auf den Sozialhilfeträger über. In der Praxis ist das der Fall, der Familien am häufigsten trifft.

Auch hier gibt es eine Zehnjahresfrist, aber sie läuft anders als die beim Pflichtteil: Nach § 529 BGB ist die Rückforderung ausgeschlossen, wenn „zur Zeit des Eintritts seiner Bedürftigkeit seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind". Maßgeblich ist also der Zeitpunkt, zu dem die Bedürftigkeit eintritt – nicht der Zeitpunkt, zu dem das Sozialamt sich meldet.

Spekulationssteuer – für Sie als Verkäufer

Der entgeltliche Teil ist für Sie ein Verkauf wie jeder andere. Haben Sie die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft und nicht selbst bewohnt, kann auf den Gewinn aus diesem Teil Einkommensteuer anfallen. Wie die Frist genau läuft und wann Eigennutzung schützt, steht im Beitrag Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Grunderwerbsteuer: in gerader Linie frei

Eine gute Nachricht zum Schluss: Verkäufe zwischen Verwandten in gerader Linie – Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel – sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nummer 6 GrEStG). Bei Geschwistern gilt diese Befreiung dagegen nicht.

Was das für Ihre Planung heißt

Die Reihenfolge entscheidet. Wer zuerst einen Preis festlegt und danach rechnet, erlebt Überraschungen. Sinnvoll ist der umgekehrte Weg:

1. Verkehrswert ermitteln lassen – belastbar und nachvollziehbar dokumentiert.
2. Freibetrag bestimmen – nach dem tatsächlichen Verwandtschaftsverhältnis und der Richtung der Übertragung.
3. Preis daraus ableiten – so, dass der Schenkungsteil in den Freibetrag passt, wenn das Ihr Ziel ist.
4. Fristen prüfen – eigene Haltedauer, Pflichtteilsfristen, Zehnjahresfrist beim Sozialamt.
5. Notar und Steuerberater einbinden – die Übertragung muss ohnehin notariell beurkundet werden.

Gerade bei mehreren Kindern lohnt der Blick auf die Geschwister: Ein Ausgleich im Übertragungsvertrag verhindert Streit, der sonst Jahre später im Erbfall aufbricht. Wollen Sie nach der Übergabe im Haus wohnen bleiben, behalten Sie sich oft ein Wohnrecht vor. Es mindert den Schenkungsteil, bindet aber beide Seiten für Jahrzehnte. Was das bedeutet, erklärt der Ratgeber Wohnrecht bei Immobilien.

Häufige Fragen

Wie weit darf man ein Haus unter Wert verkaufen?

So weit Sie möchten – es gibt keine gesetzliche Untergrenze und keine Prozentgrenze, ab der ein Verkauf unzulässig wäre. Die Differenz zum Verkehrswert gilt aber als Schenkung und wird steuerlich so behandelt. Ob daraus eine Steuer entsteht, hängt vom Freibetrag des Empfängers ab.

Wie weit unter Marktwert kann meine Oma ihr Haus an mich verkaufen?

Rechnerisch ist der Freibetrag die Grenze, bis zu der es steuerfrei bleibt: Als Enkel steht Ihnen ein Freibetrag von 200.000 Euro zu, alle zehn Jahre neu. Liegt der Kaufpreis also höchstens 200.000 Euro unter dem Verkehrswert, fällt auf den Schenkungsteil keine Schenkungsteuer an. Darüber hinaus wird der übersteigende Betrag besteuert.

Kann man ein Haus innerhalb der Familie unter Wert verkaufen?

Ja, und es ist ein verbreiteter Weg, Vermögen zu Lebzeiten weiterzugeben. Rechtlich ist es ein ganz normaler Kaufvertrag beim Notar – nur mit den steuerlichen Folgen einer gemischten Schenkung für den Differenzbetrag. Wichtig ist, dass alle Beteiligten denselben Verkehrswert zugrunde legen.

Für welchen Preis darf ich mein Haus verkaufen?

Für jeden, auf den Sie sich mit dem Käufer einigen. Vertragsfreiheit gilt auch hier. Nur bemisst das Finanzamt die Schenkungsteuer nicht am vereinbarten Preis, sondern an der Differenz zum Verkehrswert – ein zu niedrig angesetzter Wert verschiebt das Problem also nur.

Muss ich dem Finanzamt die Schenkung selbst melden?

Bei einer Immobilie in aller Regel nicht. § 30 Absatz 3 Satz 2 ErbStG stellt klar: „Einer Anzeige bedarf es auch nicht, wenn eine Schenkung unter Lebenden … gerichtlich oder notariell beurkundet ist." Da die Übertragung eines Grundstücks ohnehin zum Notar muss, entfällt die eigene Anzeige damit. Ohne Beurkundung gilt das Gegenteil: Dann sind sowohl der Empfänger (§ 30 Absatz 1) als auch derjenige, aus dessen Vermögen der Erwerb stammt (§ 30 Absatz 2), binnen drei Monaten zur Anzeige verpflichtet.

Was passiert, wenn das Finanzamt einen höheren Wert ansetzt?

Dann wächst der Schenkungsteil – und mit ihm die Bemessungsgrundlage. Genau deshalb ist eine hergeleitete Wertermittlung kein Luxus: Sie ist das, womit Sie den angesetzten Preis begründen.

Hilft eine Schenkung gegen den Zugriff des Sozialamts?

Nur mit Vorlauf. Die Zehnjahresfrist des § 529 BGB läuft ab der Übergabe bis zum Eintritt der Bedürftigkeit. Wer erst überträgt, wenn Pflegebedürftigkeit absehbar ist, erreicht damit in der Regel nichts.

Der erste Schritt ist der Wert

Ob 150.000 oder 250.000 Euro der richtige Familienpreis sind, lässt sich erst sagen, wenn der Verkehrswert feststeht. Alles andere – Freibetrag, Steuerlast, Ausgleich unter Geschwistern – baut darauf auf.

Diese Grundlage erstellen wir Ihnen: eine Marktwertermittlung auf Basis echter Abschlüsse aus Ihrem Stadtteil, die Sie Ihrem Steuerberater und dem Notar vorlegen können. Wenn Sie ohnehin über eine Übertragung nachdenken, lesen Sie ergänzend, wie die vollständige Schenkung einer Immobilie funktioniert und wann sich ein Nießbrauch anbietet.

Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die R&G Wirtschaftskanzlei GmbH erbringt selbst keine Steuerberatung – für die konkrete Gestaltung brauchen Sie Notar und Steuerberater. Wir liefern den Wert, auf dem beide aufbauen.

Quellen (abgerufen am 11.11.2026): § 7 ErbStG, gesetze-im-internet.de · § 15 ErbStG · § 16 ErbStG · § 30 ErbStG · § 2325 BGB · § 528 BGB · § 529 BGB