Wohnrecht bei Immobilien: Nachteile, Wertminderung und Verkauf mit Wohnrecht

Kurz beantwortet: Ein Wohnrecht ist für den Eigentümer vor allem eine lange Bindung: Der Berechtigte darf die Wohnung lebenslang nutzen, das Recht lässt sich nicht kündigen, und es bleibt beim Verkauf im Grundbuch stehen. Dadurch sinkt der Wert, der Käuferkreis wird klein, und Banken beleihen die Immobilie nur eingeschränkt. Steuerlich rechnet das Finanzamt mit Jahreswert mal Vervielfältiger, am Markt entscheidet, was ein Käufer für eine Immobilie zahlt, die er womöglich viele Jahre nicht selbst nutzen kann. Wer verkaufen will, braucht deshalb zuerst zwei Zahlen: den Verkehrswert mit und ohne Wohnrecht.

Was ist ein Wohnrecht, und worin unterscheidet es sich vom Nießbrauch?

Das Gesetz spricht vom Wohnungsrecht. Nach § 1093 BGB ist es das Recht, „ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen". Es ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) und hängt an der Person: Nach § 1092 BGB ist es „nicht übertragbar". Auch die Ausübung darf der Berechtigte einem anderen nur überlassen, „wenn die Überlassung gestattet ist". Ohne eine solche Gestattung im Vertrag darf er also nicht vermieten.

Der Berechtigte darf aber nicht allein wohnen müssen. § 1093 Absatz 2 BGB erlaubt ihm, seine Familie und die zur Pflege erforderlichen Personen aufzunehmen. Ist das Recht auf einen Teil des Hauses beschränkt, etwa auf das Erdgeschoss, darf er die gemeinsamen Anlagen wie Flur, Keller oder Heizung mitbenutzen (Absatz 3).

Der Nießbrauch reicht weiter. Nach § 1030 BGB darf der Nießbraucher „die Nutzungen der Sache ziehen", also selbst wohnen oder vermieten und die Miete behalten. Wann sich eine Übertragung mit Nießbrauch anbietet, steht im Beitrag Immobilie zu Lebzeiten übertragen mit Nießbrauch.

Davon zu trennen ist das schuldrechtliche Wohnrecht. Es steht nur in einem Vertrag, etwa in einem Übergabevertrag ohne Grundbucheintrag. Ein Recht am Grundstück entsteht erst mit Einigung und Eintragung (§ 873 BGB). Fehlt die Eintragung, bindet die Abrede nur die Vertragspartner. Für den Berechtigten ist das die schwächere Lösung, für den Eigentümer die flexiblere.

Welche Nachteile hat ein lebenslanges, eingetragenes Wohnrecht?

Die Nachteile treffen vor allem den Eigentümer. Vier Punkte kommen immer wieder vor.

1. Es lässt sich nicht kündigen. Der Bundesgerichtshof hat 2016 klargestellt, dass die Kündigung eines dinglichen Wohnungsrechts „nur in Betracht" kommt, „wenn das als Inhalt des Rechts ausdrücklich vereinbart ist" (Urteil vom 11.03.2016, V ZR 208/15). Steht im Vertrag nichts dazu, bleibt das Recht, auch wenn sich die Beteiligten zerstreiten.

2. Es endet erst mit dem Tod. § 1090 Absatz 2 BGB verweist auf § 1061 BGB, und danach erlischt das Recht „mit dem Tode". Einen Auszug nennt das Gesetz nicht als Erlöschensgrund. Zieht der Berechtigte ins Pflegeheim, steht die Wohnung im ungünstigen Fall leer, weil er sie ohne Gestattung nicht vermieten darf. Was dann gelten soll, gehört deshalb in den Vertrag.

3. Es geht beim Verkauf mit. Das Wohnrecht steht in Abteilung II des Grundbuchs und belastet das Grundstück, nicht den Eigentümer. Ein Käufer muss es übernehmen.

4. Es erschwert die Finanzierung. Entscheidend ist der Rang. Rechte in verschiedenen Abteilungen ordnet das Grundbuch nach dem Tag der Eintragung (§ 879 BGB). Steht das Wohnrecht vor der Grundschuld, bleibt es in einer Zwangsversteigerung bestehen: Das geringste Gebot muss die vorgehenden Rechte decken (§ 44 ZVG), und Rechte darin bleiben nach § 52 ZVG erhalten. Für den Kreditgeber ist die Sicherheit damit weniger wert, der Beleihungswert sinkt. Häufig wird deshalb ein Rangrücktritt verlangt. Dafür braucht es nach § 880 BGB die Einigung des Berechtigten und die Eintragung.

Für den Berechtigten ist das Recht dagegen eine starke Sicherung. Sein Nachteil ist die fehlende Flexibilität: kein Vermieten ohne Gestattung, keine Übertragung, kein Geld bei Auszug, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.

Wer muss bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit renovieren und die Kosten tragen?

Das Gesetz regelt nur einen Ausschnitt. § 1093 Absatz 1 BGB verweist unter anderem auf § 1041 BGB. Danach hat der Berechtigte für die Erhaltung „in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen". Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm aber nur ob, „als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören". Kleinere Reparaturen und Schönheitsreparaturen in der Wohnung trägt also im Grundsatz der Berechtigte.

Für große Reparaturen wie Dach, Heizung oder Fenster sieht § 1093 BGB keine ausdrückliche Pflicht des Eigentümers vor. Der Berechtigte muss solche Schäden aber unverzüglich anzeigen (§ 1042 BGB). Bei den Lasten fällt eine Lücke auf: Die Vorschrift zum Nießbrauch, nach der der Nutzer die öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer trägt (§ 1047 BGB), steht nicht in der Verweisung des § 1093 BGB.

Schweigt der Vertrag, ist Streit programmiert. Regeln Sie deshalb, wer zahlt für:

• Heizung, Strom, Wasser, Abfall und Versicherungen,
• Grundsteuer,
• Schönheitsreparaturen und kleine Instandhaltung,
• große Instandsetzungen an Dach, Fassade, Heizung und Leitungen.

Wie viel mindert ein Wohnrecht den Verkehrswert?

Es gibt zwei Rechnungen mit verschiedenen Ergebnissen.

Die Rechnung des Finanzamts. Bei einer Schenkung oder einem Erbe wird das Wohnrecht nach § 14 Bewertungsgesetz bewertet: Jahreswert mal Vervielfältiger. Der Jahreswert ist bei einer Wohnung nach § 15 Absatz 2 BewG mit den „üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts" anzusetzen, praktisch also mit der ortsüblichen Miete. Der Vervielfältiger hängt von Alter und Geschlecht ab. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht ihn jedes Jahr neu, gerechnet mit der Sterbetafel und einem festen Zins von 5,5 Prozent (§ 14 Absatz 1 BewG). Zwei Grenzen gelten: Der Jahreswert darf höchstens den Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG). Und eine kürzere Lebenserwartung oder ein anderer Zins sind ausdrücklich kein Grund für einen anderen Wert (§ 14 Absatz 4 BewG).

Die Rechnung des Marktes. Für den Verkehrswert gilt die Immobilienwertermittlungsverordnung. Nach § 46 ImmoWertV zählen „wohnungsrechtliche Bindungen" zu den Belastungen, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen. § 47 Absatz 5 ImmoWertV schreibt vor: Sind Rechte „an das Leben gebunden, ist mit Leibrentenbarwertfaktoren zu kapitalisieren". Gutachter rechnen also mit einem marktüblichen Zins statt mit festen 5,5 Prozent. Dazu kommt, was der Markt einem Haus abzieht, das der Käufer lange nicht selbst nutzen kann.

Ein Rechenbeispiel

Die Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Anschauung.

• Verkehrswert ohne Wohnrecht: 300.000 Euro
• Berechtigte: eine Frau, 75 Jahre alt, mit Wohnrecht am ganzen Haus
• Ortsübliche Kaltmiete: 750 Euro im Monat, also 9.000 Euro im Jahr
• Deckel nach § 16 BewG: 300.000 € ÷ 18,6 = 16.129 Euro. Die 9.000 Euro liegen darunter.
• Vervielfältiger: 9,477 (Frau, 75 Jahre, Bewertungsstichtage ab 01.01.2027)
• Kapitalwert des Wohnrechts: 9.000 € × 9,477 = 85.293 Euro

Steuerlich verbleiben damit rund 214.700 Euro. Ein Käufer wird aber nicht automatisch diesen Betrag zahlen. Er rechnet mit seinem eigenen Zins, mit der Unsicherheit über die Dauer und mit dem Aufwand, eine bewohnte Immobilie zu halten. Der Abschlag am Markt kann deshalb deutlich anders ausfallen als der steuerliche Wert. Für Stichtage im Jahr 2026 gilt noch die Tabelle des Vorjahres mit leicht abweichenden Werten. Mit Ihren eigenen Zahlen, auch für Ehepaare, rechnet unser Wohnrecht- und Nießbrauch-Rechner.

Kann man ein Haus mit Wohnrecht verkaufen?

Ja. Eine Zustimmung des Berechtigten verlangt das Gesetz dafür nicht, denn sein Recht bleibt im Grundbuch und gilt gegenüber jedem neuen Eigentümer. Manche Übergabeverträge enthalten aber ein Veräußerungsverbot oder ein Rückforderungsrecht. Lesen Sie den Vertrag deshalb vorher genau. Genau das macht den Verkauf schwer. Selbstnutzer fallen als Käufer weg, wenn das Recht das ganze Haus betrifft. Übrig bleiben vor allem Kapitalanleger und Angehörige. Sie kaufen eine Immobilie, die zunächst keine Miete bringt, und rechnen entsprechend.

Auch die Grunderwerbsteuer berücksichtigt das Recht: Behält sich der Verkäufer das Wohnrecht vor, zählt es nach § 9 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG als Teil der Gegenleistung. Wie die Steuer in NRW berechnet wird, zeigt die Seite Grunderwerbsteuer NRW.

In der Praxis gibt es drei Wege:

1. Verkauf mit Wohnrecht. Der Preis liegt unter dem Wert ohne Belastung. Das passt, wenn der Berechtigte bleiben will und der Käufer langfristig denkt.
2. Wohnrecht vor dem Verkauf aufheben. Der Berechtigte verzichtet, meist gegen eine Abfindung. Danach wird die Immobilie ohne Belastung verkauft, der Käuferkreis ist voll offen.
3. Aufhebung im selben Notartermin. Verzicht, Löschung und Verkauf werden zusammen beurkundet, die Abfindung wird aus dem Kaufpreis gezahlt.

Ob sich die Abfindung lohnt, zeigt nur die Gegenüberstellung: Preis ohne Wohnrecht minus Abfindung gegen Preis mit Wohnrecht. Wollen Sie selbst verkaufen und wohnen bleiben, vergleicht der Beitrag Immobilienverrentung und Leibrente die Modelle. Wer nach dem Verkauf als Mieter im Haus bleiben möchte statt mit Wohnrecht, findet die Unterschiede im Ratgeber zum Rückmietverkauf. Den Ablauf eines Verkaufs mit R&G finden Sie unter Immobilie verkaufen.

Wie bekomme ich jemanden mit Wohnrecht aus dem Haus?

Nur im Einvernehmen. Ein einseitiger Weg ist im Gesetz nicht vorgesehen, und eine Kündigung scheidet aus, wenn sie nicht vereinbart ist (BGH, V ZR 208/15). Selbst in dem Extremfall, über den der Bundesgerichtshof 2016 entschied, musste der Berechtigte sein Recht nicht entschädigungslos aufgeben. Er konnte nur verpflichtet werden, die Wohnung nicht mehr selbst zu nutzen, sondern sie Dritten zu überlassen.

Der übliche Weg ist deshalb ein Verzicht:

• Der Berechtigte erklärt, dass er das Recht aufgibt, und es wird gelöscht (§ 875 BGB).
• Für die Löschung braucht das Grundbuchamt seine Bewilligung (§ 19 GBO) in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO), in aller Regel beim Notar.
• Als Gegenleistung wird meist eine Abfindung vereinbart, manchmal auch eine andere Wohnung oder eine Rente.

Als Anhaltspunkt dient oft der Kapitalwert aus dem Beispiel oben, verbindlich ist er nicht. Weil hier Rechts- und oft Steuerfragen zusammenkommen, gehören Notar und Anwalt an den Tisch, bevor Sie ein Angebot machen.

Nach dem Tod des Berechtigten ist die Löschung leichter. Steht im Grundbuch, dass der Nachweis des Todes genügt, reicht die Sterbeurkunde. Ohne diesen Vermerk kann innerhalb des ersten Jahres nach dem Tod die Bewilligung der Erben nötig sein (§ 23 GBO).

Was bedeutet die 10-Jahres-Frist beim Wohnrecht?

Gemeint ist meist der Pflichtteil. Verschenken Eltern ihr Haus an ein Kind, können die übrigen Kinder im Erbfall eine Pflichtteilsergänzung verlangen. Nach § 2325 Absatz 3 BGB zählt die Schenkung im ersten Jahr voll und dann jedes Jahr „um jeweils ein Zehntel weniger". Nach zehn Jahren bleibt sie unberücksichtigt.

Die Frist läuft aber erst, wenn der Schenker die Immobilie wirklich aus der Hand gegeben hat. Der Bundesgerichtshof stellt darauf ab, ob er auf die Nutzung „im Wesentlichen" verzichtet hat. Ein vorbehaltener Nießbrauch hindert den Fristbeginn nach dieser Rechtsprechung, die auf ein Grundsatzurteil von 1994 zurückgeht (IV ZR 132/93). Beim Wohnrecht hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es den Fristbeginn nur „in Ausnahmefällen" hindert (Urteil vom 29.06.2016, IV ZR 474/15). Im entschiedenen Fall betraf das Recht nur das Erdgeschoss, und die Frist lief. Ob ein Wohnrecht am ganzen Haus anders zu beurteilen ist, hängt vom Einzelfall ab. Mehr zum Anspruch selbst lesen Sie unter Pflichtteil bei Immobilien.

Daneben gibt es eine zweite, steuerliche Frist. Stirbt die Berechtigte früh, wird die Steuer nach § 14 Absatz 2 BewG berichtigt. Die Grenze hängt vom Alter ab, bei über 70 bis 75 Jahren sind es fünf Jahre. Und wer sich fragt, ob das Sozialamt eine Schenkung zurückholen kann, findet die Antwort im Beitrag Kann das Sozialamt mich zwingen, mein Haus zu verkaufen?.

Warum am Anfang eine Bewertung mit und ohne Wohnrecht steht

Ob Sie verkaufen, eine Abfindung anbieten oder eine Übertragung planen: Jede Entscheidung braucht zwei Werte. Der Wert ohne Wohnrecht zeigt, was die Immobilie frei kostet. Der Wert mit Wohnrecht zeigt, was ein Käufer heute zahlt. Die Differenz ist Ihr Verhandlungsrahmen für eine Abfindung.

Für Hagen arbeiten wir dafür mit dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses der Stadt Hagen (Stichtag 01.01.2026), im Umland mit den Berichten der zuständigen Gutachterausschüsse, und mit echten Abschlüssen aus der Gegend. Eine Immobilie mit vorrangigem Wohnrecht ist zudem schwerer zu finanzieren. Unsere Baufinanzierung im Haus prüft deshalb vor der Vermarktung, welche Kaufinteressenten die Finanzierung tatsächlich darstellen können. Wie eine fundierte Bewertung in Hagen abläuft, zeigt die Seite Immobilienbewertung in Hagen.

Häufige Fragen

Welche Nachteile hat ein lebenslanges Wohnrecht?

Für den Eigentümer: Das Recht ist ohne Vereinbarung nicht kündbar, endet erst mit dem Tod des Berechtigten und bleibt beim Verkauf bestehen. Die Immobilie verliert an Wert und ist schwerer zu finanzieren. Für den Berechtigten: Er darf ohne Gestattung nicht vermieten und das Recht nicht übertragen.

Welche Nachteile hat ein eingetragenes Wohnrecht?

Gerade die Eintragung macht es stark. Es wirkt gegenüber jedem späteren Eigentümer und, wenn es vor der Grundschuld steht, auch in der Zwangsversteigerung (§§ 44, 52 ZVG). Banken bewerten die Immobilie deshalb niedriger und verlangen oft einen Rangrücktritt.

Wie bekomme ich jemanden mit Wohnrecht aus dem Haus?

Nur mit seiner Zustimmung. Üblich ist ein Verzicht gegen Abfindung, beurkundet oder beglaubigt beim Notar, danach wird das Recht im Grundbuch gelöscht (§ 875 BGB, §§ 19, 29 GBO). Lassen Sie sich vorher anwaltlich beraten.

Wie viel mindert ein Wohnrecht den Verkehrswert?

Das hängt vor allem vom Alter des Berechtigten und der ortsüblichen Miete ab. Je jünger der Berechtigte, desto höher der Abschlag. Gutachter kapitalisieren das Recht mit Leibrentenbarwertfaktoren (§ 47 Absatz 5 ImmoWertV), der tatsächliche Abschlag am Markt kann davon abweichen. Eine feste Prozentzahl gibt es nicht.

Wie berechnet das Finanzamt das Wohnrecht?

Jahreswert mal Vervielfältiger nach § 14 BewG. Der Jahreswert ist die ortsübliche Miete für zwölf Monate, höchstens der Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Den Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jährlich. Die Gestaltung stimmen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater ab.

Was bedeutet die 10-Jahres-Frist beim Wohnrecht?

Sie betrifft vor allem den Pflichtteil: Eine Schenkung zählt nach § 2325 Absatz 3 BGB jedes Jahr ein Zehntel weniger und nach zehn Jahren gar nicht mehr. Ein vorbehaltenes Wohnrecht hindert den Fristbeginn nach dem Bundesgerichtshof nur in Ausnahmefällen (IV ZR 474/15).

Wer muss bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit renovieren?

Die gewöhnliche Unterhaltung trägt der Berechtigte (§ 1093 Absatz 1 in Verbindung mit § 1041 BGB). Für große Reparaturen nennt das Gesetz keine ausdrückliche Pflicht des Eigentümers. Was gelten soll, regelt am besten der Vertrag.

Wie lange haben Kinder Wohnrecht bei den Eltern?

Ein Wohnrecht im Sinne des § 1093 BGB haben Kinder im Elternhaus nicht. Das Wohnen gehört zum Unterhalt (§§ 1601, 1610 BGB), und Eltern unverheirateter Kinder dürfen bestimmen, in welcher Art sie ihn leisten (§ 1612 Absatz 2 BGB). Wie lange Unterhalt geschuldet ist, ist eine Frage des Familienrechts und gehört zu einem Anwalt.

Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die R&G Wirtschaftskanzlei GmbH berät nicht rechtlich oder steuerlich. Für Vertrag, Verzicht und Löschung brauchen Sie Notar und Anwalt, für die steuerliche Seite Ihren Steuerberater. Wir liefern den Wert, auf dem diese Entscheidungen aufbauen.

Quellen (abgerufen am 11.11.2026): § 1093 BGB, gesetze-im-internet.de · § 1090 BGB · § 1092 BGB · § 1061 BGB · § 1030 BGB · § 1041 BGB · § 1042 BGB · § 1047 BGB · § 873 BGB · § 875 BGB · § 879 BGB · § 880 BGB · § 2325 BGB · § 1601 BGB · § 1610 BGB · § 1612 BGB · § 19 GBO · § 23 GBO · § 29 GBO · § 44 ZVG · § 52 ZVG · § 14 BewG · § 15 BewG · § 16 BewG · § 46 ImmoWertV · § 47 ImmoWertV · § 9 GrEStG · Bundesfinanzministerium, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 01.01.2027 · BGH, Urteil vom 11.03.2016, V ZR 208/15 · BGH, Urteil vom 29.06.2016, IV ZR 474/15