Wohnrecht & Nießbrauch berechnen

Jahreswert × Vervielfältiger. Der Jahreswert ist die ortsübliche Kaltmiete der Wohnung mal zwölf, der Vervielfältiger hängt von Alter und Geschlecht ab und steht in der Tabelle des Bundesfinanzministeriums (§ 14 BewG). Für eine 70-jährige Frau und 900 € Miete im Monat: 10.800 € × 11,107 = 119.956 €.

Mit dem Wohnrecht darf der Berechtigte die Wohnung selbst nutzen, aber nicht vermieten. Der Nießbrauch ist umfassender: Der Berechtigte darf selbst wohnen oder vermieten und behält die Mieten, trägt dafür aber in der Regel auch die laufenden Kosten. Bewertet werden beide gleich – als Jahreswert der Nutzung mal Vervielfältiger.

Endet das Recht erst mit dem Tod des Letzten, zählt die Person mit dem höheren Vervielfältiger – meist die jüngere oder die Frau (§ 14 Abs. 3 BewG). Endet es schon mit dem Tod des Ersten, gilt der niedrigere. Viele Online-Rechner kennen nur eine Person und setzen das Recht für Ehepaare dadurch zu niedrig an.

Ja. Der Jahreswert darf höchstens den Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG). Bei 300.000 € sind das 16.129 € im Jahr. Auch wenn die Miete höher wäre, wird nicht mehr angesetzt.

Dann wird die Steuer nachträglich berichtigt. Das Gesetz legt je Alter eine Frist fest – zum Beispiel sechs Jahre bei einem Alter über 65 bis 70 und vier Jahre über 75 bis 80 (§ 14 Abs. 2 BewG). Endet das Recht innerhalb dieser Frist durch Tod, zählt nur die tatsächliche Dauer, und die Steuer steigt.

Nicht automatisch Verkehrswert minus steuerlicher Kapitalwert. Käufer und Gutachter rechnen mit der Lebenserwartung und einem Marktzins statt der festen 5,5 % des Bewertungsgesetzes, und sie berücksichtigen, dass sie die Immobilie lange nicht nutzen können. Der Abschlag am Markt ist deshalb oft ein anderer. Welcher Preis realistisch ist, klären wir in einer Marktwertermittlung.