Kostenloses Werkzeug
Erbschaftsteuer-Rechner für Immobilien
Fällt auf das geerbte Haus Steuer an – oder nicht? Freibetrag, Steuerklasse und Familienheim-Befreiung in einer Rechnung.
Das Wichtigste in Kürze
Ob auf eine geerbte Immobilie Erbschaftsteuer anfällt, entscheiden zwei Regeln, die nebeneinander gelten: die Familienheim-Befreiung – wer selbst einzieht und 10 Jahre bleibt, zahlt nichts, bei Kindern allerdings nur bis 200 m² Wohnfläche – und der persönliche Freibetrag, der vom Verwandtschaftsverhältnis abhängt: 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € je Kind. Der Rechner setzt beides zusammen und zeigt die Herleitung.
Die drei Fälle, die der Rechner unterscheidet
Die Familienheim-Befreiung nach § 13 ErbStG gilt nicht für jeden gleich. Das ist der Punkt, an dem die meisten Überschlagsrechnungen auseinandergehen:
- Der überlebende Ehepartner erbt
- Das Familienheim ist steuerfrei – ohne Flächengrenze, also auch bei einem großen Haus. Bedingung: Der Verstorbene hat dort bis zum Erbfall gewohnt, der Erbe zieht unverzüglich selbst ein und bleibt 10 Jahre.
- Ein Kind erbt
- Dieselben Bedingungen – aber zusätzlich begrenzt auf 200 m² Wohnfläche. Ist die Wohnung größer, bleibt nur der anteilige Teil steuerfrei; der Rest zählt gegen den Freibetrag von 400.000 €.
- Ein Enkel erbt
- Hier greift die Familienheim-Befreiung in der Regel gar nicht: Das Gesetz erfasst Kinder und Kinder verstorbener Kinder. Lebt der eigene Elternteil noch, bleibt dem Enkel der Freibetrag von 200.000 €.
Wie diese Regeln im Einzelnen zusammenspielen – inklusive der rückwirkenden Folgen bei einem Auszug vor Ablauf der Frist –, steht im Ratgeber Wann entfällt die Erbschaftsteuer bei Immobilien?
Der Wert entscheidet – und wird am häufigsten geschätzt
Jede dieser Rechnungen beginnt mit dem Wert der Immobilie. Wer ihn zu niedrig ansetzt, erlebt eine Nachzahlung; wer ihn zu hoch ansetzt, zahlt unnötig. Das Finanzamt bewertet nach dem Bewertungsgesetz – und ein nachvollziehbar hergeleiteter Marktwert ist das, womit sich diese Bewertung begründen oder korrigieren lässt.
Für Hagen und den Märkischen Kreis erstellen wir Ihnen diese Grundlage aus echten Abschlüssen im Stadtteil: Marktwertermittlung. Wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen möchten, führt Geerbte Immobilie verkaufen durch den Ablauf.
Der Rechner gibt eine Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung. Die R&G Wirtschaftskanzlei GmbH erbringt keine Steuerberatung – wir liefern den Immobilienwert, auf dem die Berechnung aufbaut.
Häufige Fragen
Erbschaftsteuer – häufige Fragen
Wann entfällt die Erbschaftsteuer bei einer Immobilie ganz?
Auf zwei Wegen. Erstens über die Familienheim-Befreiung: Zieht der Erbe unverzüglich selbst ein und bleibt 10 Jahre, bleibt das Haus steuerfrei – unabhängig von seinem Wert. Zweitens über den persönlichen Freibetrag: Was darunter bleibt, kostet keine Steuer. Beide Regeln gelten nebeneinander.
Warum fragt der Rechner nach der Wohnfläche?
Weil die Familienheim-Befreiung für Kinder auf 200 m² Wohnfläche begrenzt ist (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Für den überlebenden Ehepartner gilt diese Grenze nicht – dort ist das Familienheim ohne Flächenbegrenzung befreit. Übersteigt die Wohnung bei Kindern die Grenze, bleibt nur der anteilige Teil steuerfrei.
Kann ein Enkel das Haus steuerfrei erben?
Die Familienheim-Befreiung erfasst Kinder und Kinder verstorbener Kinder. Ein Enkel, dessen eigener Elternteil noch lebt, fällt also nicht darunter – ihm bleibt der Freibetrag von 200.000 €. Im Rechner wählen Sie dafür „Enkel".
Was passiert, wenn ich vor Ablauf der 10 Jahre ausziehe?
Die Befreiung fällt rückwirkend weg – die Steuer wird nachträglich fällig, als hätte es sie nie gegeben. Ausgenommen sind zwingende Gründe, die eine Selbstnutzung unmöglich machen; der Umzug ins Pflegeheim ist der Standardfall. Der Rechner zeigt das Ergebnis für den Fall, dass Sie die Frist einhalten.
Warum fragt der Rechner nach Schenkungen der letzten 10 Jahre?
Weil Erwerbe von derselben Person innerhalb von 10 Jahren zusammengerechnet werden. Wer kurz vor dem Erbfall schon etwas geschenkt bekommen hat, hat seinen Freibetrag womöglich teilweise verbraucht.
Ersetzt das Ergebnis die Steuerberatung?
Nein. Der Rechner gibt eine Orientierung, ob Steuer anfallen kann oder eher nicht. Die tatsächliche Bemessungsgrundlage hängt an der Bewertung nach dem Bewertungsgesetz, an Nachlassverbindlichkeiten und an Ihrer persönlichen Situation. Für die Erklärung gegenüber dem Finanzamt brauchen Sie einen Steuerberater.
Woher weiß ich, was die Immobilie wert ist?
Das ist die wichtigste Eingabe – und die, bei der am häufigsten geschätzt wird. Wir ermitteln den Marktwert für Hagen und den Märkischen Kreis auf Basis echter Abschlüsse aus dem Stadtteil. Diese Zahl ist auch die Grundlage, die Steuerberater und Notar brauchen.
Passende Rechner
- Erbbauzins / ErbpachtWas kostet die Erbpacht bis zum Laufzeitende – und lohnt der Kauf des Bodens?
- Grunderwerbsteuer beim ErbbaurechtWie viel Grunderwerbsteuer fällt bei Kauf, Bestellung oder Verlängerung eines Erbbaurechts an?
- Wohnrecht & NießbrauchWas ist ein lebenslanges Wohnrecht wert – auch für ein Ehepaar?
Für die Finanzierung selbst – Budget, Rate, Tilgung und Zinsentwicklung – finden Sie die Rechner auf der Seite Baufinanzierung.
Sprechen wir über Ihr Vorhaben
Unverbindlich, kostenlos und auf Augenhöhe – Sie entscheiden danach in Ruhe, wie es weitergeht.
Kein Verkaufsdruck. Nur ein ehrliches Gespräch.