Geerbte Immobilie verkaufen: Leitfaden für Erben in NRW

Eine Immobilie zu erben ist oft mit Trauer, vielen Fragen und einer großen Verantwortung verbunden. Plötzlich steht ein Elternhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück im Raum – und mit ihm die Frage: behalten, vermieten oder verkaufen? Wenn Sie sich entscheiden, eine geerbte Immobilie zu verkaufen, möchten wir Ihnen mit diesem Leitfaden eine ruhige, klare Orientierung geben. Wir begleiten als R&G Wirtschaftskanzlei GmbH regelmäßig Erbinnen und Erben in Hagen und dem Märkischen Kreis und kennen die typischen Stolpersteine genau.

Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Bevor Sie über einen Verkauf nachdenken, sollten ein paar grundlegende Dinge geklärt sein. Nehmen Sie sich diese Zeit – es ist selten Eile geboten, und gut vorbereitete Entscheidungen sind später viel weniger anstrengend.

• Testament oder gesetzliche Erbfolge prüfen: Gibt es ein Testament oder einen Erbvertrag? Liegt nichts vor, greift die gesetzliche Erbfolge. Ein notarielles Testament wird beim Nachlassgericht eröffnet.
• Erbschein klären: Häufig benötigen Sie für die Umschreibung im Grundbuch einen Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament als Nachweis. Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht – in unserer Region beim Amtsgericht Hagen oder dem für den Wohnort des Erblassers zuständigen Gericht.
• Grundbuch berichtigen: Als Eigentümer müssen Sie im Grundbuch eingetragen sein, bevor verkauft werden kann. Die Grundbuchberichtigung läuft über das Grundbuchamt; ein Notar unterstützt Sie dabei.
• Wichtige Fristen im Blick behalten: Die Erbschaft kann innerhalb einer gesetzlichen Frist ausgeschlagen werden – etwa wenn Schulden im Nachlass vermutet werden. Lassen Sie sich hier im Zweifel anwaltlich oder notariell beraten.

Die wichtigsten Fristen im Überblick:

Wer erbt eigentlich? Die gesetzliche Erbfolge ohne Testament

Liegt kein Testament und kein Erbvertrag vor, bestimmt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), wer erbt. Die Verwandten werden dabei in drei Ordnungen eingeteilt – Erben einer näheren Ordnung schließen die weiter entfernten grundsätzlich aus:

Ordnung	Wer gehört dazu
1. Ordnung	Kinder, Enkel und weitere direkte Nachkommen des Verstorbenen
2. Ordnung	Eltern des Verstorbenen sowie Geschwister und deren Kinder (Nichten, Neffen)
3. Ordnung	Großeltern sowie deren Nachkommen (Onkel, Tanten, Cousins)

Der Ehe- oder eingetragene Lebenspartner erbt daneben zusätzlich, und zwar in einer Quote, die vom Güterstand der Ehe abhängt:

Konstellation	Zugewinngemeinschaft (Normalfall ohne Ehevertrag)	Gütertrennung (per Ehevertrag)
Ehepartner + Kinder (1. Ordnung)	Ehepartner ½, Kinder teilen sich ½	Ehepartner ¼, Kinder teilen sich ¾
Ehepartner, keine Kinder, aber Eltern/Geschwister (2. Ordnung)	Ehepartner ¾, Rest ¼	Ehepartner ½, Rest ½

Die meisten Ehen leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, weil dafür kein Ehevertrag nötig ist – das ist also in der Praxis der weitaus häufigere Fall. Ohne Testament entsteht bei mehreren Erben automatisch eine Erbengemeinschaft – dazu gleich mehr.

Tipp: Klären Sie zuerst Ihre rechtliche Position als Erbe – ob Sie allein oder mit anderen erben –, bevor Sie weitere Entscheidungen zur Immobilie treffen.

Erbe annehmen oder ausschlagen?

Ein Erbe müssen Sie nicht automatisch annehmen – gerade wenn Sie hohe Schulden vermuten, können Sie es ausschlagen. Dafür haben Sie ab Kenntnis vom Erbfall sechs Wochen Zeit, um dies gegenüber dem Nachlassgericht zu erklären (bei Auslandsbezug verlängert sich die Frist auf sechs Monate). Verstreicht die Frist ungenutzt, gilt das Erbe automatisch als angenommen.

Bevor Sie sich entscheiden, empfiehlt sich eine gründliche Prüfung: Übersteigen die Schulden oder Verbindlichkeiten den Wert der Immobilie und der übrigen Nachlassgegenstände? Eine Annahme lässt sich später nur in Ausnahmefällen anfechten, etwa wenn Sie über wesentliche Aspekte des Nachlasses getäuscht wurden.

Erbengemeinschaft: Wenn mehrere erben

Sehr oft erbt nicht eine Person allein, sondern mehrere – Geschwister, der überlebende Ehepartner und Kinder, manchmal auch entferntere Verwandte. Dann entsteht eine Erbengemeinschaft. Wichtig zu wissen: Über die Immobilie können die Miterben nur gemeinsam entscheiden. Eine einzelne Person kann das Haus nicht im Alleingang verkaufen.

Das klingt nach Konfliktpotenzial – und manchmal ist es das auch. Unsere Erfahrung zeigt jedoch: Die meisten Erbengemeinschaften finden eine gute Lösung, wenn alle Beteiligten dieselben, neutralen Informationen vor sich haben. Häufige Wege sind:

• Gemeinsamer Verkauf und Aufteilung des Erlöses nach Erbquoten – der häufigste und meist unkomplizierteste Weg.
• Auszahlung einzelner Miterben: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen zum aktuellen Marktwert ihres Anteils aus. Der notariell beglaubigte Vertrag dafür orientiert sich an derselben Wertbasis wie ein Verkauf – für die ausgezahlten Miterben macht es wirtschaftlich kaum einen Unterschied.
• Teilungsversteigerung als letztes Mittel, wenn keine Einigung gelingt. Anders als bei anderen Entscheidungen genügt hierfür der Antrag eines einzelnen Miterben – die Zustimmung der anderen ist nicht nötig. Der Haken: Teilungsversteigerungen erzielen erfahrungsgemäß niedrigere Preise als ein regulärer Verkauf und verursachen zusätzliche Kosten. Das Vermögen der gesamten Erbengemeinschaft schrumpft dadurch – eine Option, die man sich wirklich nur als letzten Ausweg aufheben sollte.

Eine neutrale Wertermittlung ist hier Gold wert: Sie schafft eine sachliche, von allen akzeptierte Grundlage und nimmt Diskussionen über den „richtigen Preis“ die Schärfe. Genau diese neutrale Bewertung bieten wir Erbengemeinschaften an – als gemeinsamen Ausgangspunkt für eine faire Lösung.

Erfahren Sie mehr über unsere Begleitung im Erbfall

Welche Unterlagen Sie brauchen

Für einen reibungslosen Verkauf werden zahlreiche Dokumente benötigt. Viele davon liegen im Nachlass verstreut – in Ordnern, beim Notar oder bei Behörden. Eine frühe Sammlung erspart später Stress:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte / Lageplan vom Katasteramt
• Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baupläne
• Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben, GEG §87 – schon bei der Vermarktung Pflicht)
• Nachweise zu Modernisierungen (Heizung, Dach, Fenster)
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen
• Nachweise über Lasten wie Wege- oder Wohnrechte

Falls Unterlagen fehlen, ist das kein Drama. Wir helfen Ihnen, fehlende Dokumente bei den zuständigen Stellen in Hagen und im Märkischen Kreis zu beschaffen, und bringen alles in eine verkaufsfähige Ordnung.

Halten, vermieten oder verkaufen?

Nicht jede geerbte Immobilie muss verkauft werden. Die richtige Entscheidung hängt von Ihrer Lebenssituation, dem Zustand des Objekts und dem Miteinander in der Erbengemeinschaft ab. Ein nüchterner Vergleich hilft:

Option	Spricht dafür	Spricht dagegen
Selbst nutzen / halten	emotionaler Wert, eigener Bedarf	Unterhaltskosten, Instandhaltung, Bindung von Kapital
Vermieten	laufende Einnahmen, Werterhalt	Verwaltungsaufwand, Mietrecht, oft Sanierungsbedarf
Verkaufen	klare Aufteilung, Kapital frei, kein Aufwand	Immobilie geht aus dem Familienbesitz

Gerade bei älteren Häusern mit Renovierungsstau oder bei einer Erbengemeinschaft mit unterschiedlichen Interessen ist der Verkauf häufig der fairste und entspannteste Weg. Ob sich Vermieten lohnt, hängt stark vom konkreten Objekt ab – eine realistische Einschätzung von Markt und Zustand ist die beste Entscheidungshilfe.

Lassen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln

Eine Orientierung, wie eine Bewertung grundsätzlich funktioniert, finden Sie auch in unserem Beitrag Was ist meine Immobilie wert?.

Erbschaftsteuer: Freibeträge und Steuersätze

Ob und wie viel Erbschaftsteuer anfällt, hängt vor allem vom Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen und vom Wert des Erbes ab. Jeder Erbe hat einen persönlichen Freibetrag, der sich nach seiner Steuerklasse richtet:

Steuerklasse	Wer dazugehört	Freibetrag
I	Ehepartner, eingetragene Lebenspartner	500.000 €
I	Kinder, Stief- und Adoptivkinder	400.000 €
I	Enkelkinder	200.000 €
I	Eltern und Großeltern (bei Erbschaft)	100.000 €
II	Geschwister, Nichten/Neffen, Stiefeltern, geschiedene Ehepartner	20.000 €
III	Alle übrigen Erben, etwa nicht verwandte Personen	20.000 €

Nur der Betrag oberhalb des Freibetrags wird versteuert – und zwar mit einem Steuersatz, der mit der Steuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs steigt: In Steuerklasse I beginnt er bei 7 % (bis 75.000 € steuerpflichtiger Erwerb) und steigt stufenweise bis auf 30 % bei sehr hohen Vermögen. In Steuerklasse II und III liegt er durchgehend höher und kann bei sehr großen, nicht verwandten Erbschaften bis zu 50 % erreichen.

Das Familienheim kann steuerfrei bleiben. Hat der Verstorbene die Immobilie bis zuletzt selbst als Hauptwohnsitz genutzt, bleibt sie unter bestimmten Voraussetzungen vollständig von der Erbschaftsteuer befreit:

• Der Ehe- oder Lebenspartner erbt das Familienheim unabhängig von der Wohnfläche steuerfrei.
• Kinder erben es steuerfrei, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt – für die darüberliegende Fläche wird anteilig Steuer fällig.
• In beiden Fällen muss der Erbe unverzüglich einziehen und die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Wird sie vorher verkauft oder vermietet (außer aus zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit), wird die Steuerbefreiung nachträglich gestrichen.

Unabhängig davon, ob Erbschaftsteuer anfällt, müssen Sie den Erbfall innerhalb von drei Monaten nach Kenntnisnahme dem Finanzamt anzeigen – schriftlich und formlos. Diese Frist gilt auch dann, wenn Sie sicher sind, dass keine Steuer anfällt.

Beim späteren Verkauf einer geerbten Immobilie kann zusätzlich die Spekulationssteuer relevant werden. Entscheidend ist dabei nicht der Erbfall selbst, sondern der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt durch den Erblasser: Wurde die Immobilie von ihm mindestens zehn Jahre gehalten oder durchgehend selbst bewohnt, bleibt ein späterer Verkaufsgewinn steuerfrei. Wird eine Immobilie stattdessen innerhalb der Familie weitergegeben, statt sie zu verkaufen, kann außerdem eine Familienpool-Gesellschaft eine schenkung- und erbschaftsteuerlich interessante Gestaltung sein.

Hinweis: Diese Angaben geben die aktuelle Rechtslage vereinfacht wieder und ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Freibeträge, Steuersätze und Fristen können sich durch Gesetzesänderungen verschieben. Die R&G Wirtschaftskanzlei GmbH erbringt selbst keine Steuerberatung – lassen Sie Ihre konkrete Situation unbedingt von einem Steuerberater prüfen. Bei rechtlichen Fragen rund um Nachlass, Erbschein und Grundbuch ist zusätzlich ein Notar oder Fachanwalt für Erbrecht der richtige Ansprechpartner.

Grundbuchänderung und Erbschein

Bevor Sie eine geerbte Immobilie verkaufen können, müssen Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein. Die gute Nachricht: Die Grundbuchberichtigung auf den Namen des Erben ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Erst danach fallen Gebühren an, die sich nach dem Immobilienwert richten – ein guter Grund, diesen Schritt nicht unnötig zu verschieben.

Für die Eintragung weisen Sie sich als Erbe entweder über ein eröffnetes notarielles Testament oder über einen Erbschein aus, den Sie beim zuständigen Amtsgericht am Wohnsitz des Verstorbenen beantragen. Erben mehrere Personen gemeinsam, können Sie einen gemeinsamen Erbschein für alle Miterben oder getrennte Teil-Erbscheine beantragen – die Gebühren richten sich in beiden Fällen nach dem Wert des Nachlasses.

Der Ablauf des Verkaufs

Steht die Entscheidung zum Verkauf fest, läuft der Prozess in geordneten Schritten ab. Mit professioneller Begleitung müssen Sie sich um die meisten Punkte nicht selbst kümmern:

• Wertermittlung: Neutrale, marktgerechte Einschätzung als Grundlage für Preisstrategie und Einigung in der Erbengemeinschaft.
• Unterlagen aufbereiten: Alle Dokumente zusammentragen und ein aussagekräftiges Exposé erstellen.
• Vermarktung: Professionelle Fotos, Ansprache passender Interessenten in der Region und überregional, organisierte Besichtigungen.
• Verhandlung & Bonitätsprüfung: Verhandlung mit ernsthaften Kaufinteressenten und Prüfung der Finanzierung.
• Notartermin: Der Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet, anschließend erfolgen Zahlung und Eigentumsübergang.
• Übergabe: Schlüsselübergabe, Übergabeprotokoll und Ummeldung der Zähler.

Als R&G Wirtschaftskanzlei übernehmen wir den kompletten Verkauf für Sie – von der ersten Bewertung bis zur Übergabe. Wir koordinieren die Unterlagen, halten die Erbengemeinschaft transparent auf demselben Stand und arbeiten auf Erfolgsbasis: Unser Honorar fällt erst an, wenn Ihre Immobilie erfolgreich verkauft ist.

So begleiten wir Sie

Wir wissen, dass hinter jeder geerbten Immobilie eine persönliche Geschichte steht. Deshalb gehen wir behutsam vor, erklären jeden Schritt verständlich und nehmen Ihnen die organisatorische Last ab. Gerade bei Erbengemeinschaften sehen wir uns als neutralen Vermittler, der allen Beteiligten dieselbe, faire Informationsbasis gibt.

Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen möchten oder noch unsicher sind, welcher Weg der richtige ist, sprechen Sie uns einfach an. Im ersten Gespräch klären wir Ihre Situation – unverbindlich und vertraulich.

Übrigens: Wer nach dem eigenen Erbfall vorausschauend plant, kann viele der hier beschriebenen Hürden für die nächste Generation vermeiden. Welche Möglichkeiten die Übertragung zu Lebzeiten bietet – Freibeträge alle zehn Jahre, Nießbrauch, Rückforderungsrechte – lesen Sie im Ratgeber Immobilie zu Lebzeiten übertragen.

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