Zum Inhalt springen

Ratgeber

Familienpool-Gesellschaft: Immobilienvermögen steueroptimiert in der Familie halten

5. Juli 2026

Wer über Jahre Immobilienvermögen aufgebaut hat, stellt sich früher oder später eine Frage: Wie gebe ich das eigentlich weiter – ohne dass ein großer Teil davon in der Erbschaftsteuer verschwindet, ohne die Kontrolle zu früh aus der Hand zu geben und ohne Streit unter den Erben zu riskieren? Ein Instrument, das für private Immobilienvermögen seit Jahren zum Standardrepertoire erfahrener Gestaltungsberater gehört, ist die Familienpool-Gesellschaft. Für unseren Podcast „R&G – Zeit für Neues" haben wir uns dazu ausführlich – in einer dreiteiligen Folge – mit Rechtsanwalt Nils Ruttkamp unterhalten. In diesem Beitrag fassen wir die wichtigsten Grundzüge zusammen.

Hinweis: Die folgenden Ausführungen dienen der beispielhaften Darstellung und Erläuterung möglicher Gestaltungen. Sie sind nicht allgemeingültig und ersetzen keine individuelle, (steuer-)rechtliche Beratung. Die R&G Wirtschaftskanzlei GmbH erbringt selbst keine Steuer- oder Rechtsberatung – für die konkrete Umsetzung braucht es immer eine auf Ihre Familiensituation zugeschnittene Begleitung durch Fachanwalt und Steuerberater.

Was ist eine Familienpool-Gesellschaft?

Die Grundidee: Statt Immobilien direkt im Namen einzelner Familienmitglieder zu halten, wird das Vermögen in eine gemeinsame Gesellschaft eingebracht – meist in der Rechtsform einer (eingetragenen) Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kurz eGbR. Über diese Gesellschaftsstruktur lassen sich mehrere Ziele gleichzeitig verfolgen:

  • Asset Protection – das Vermögen wird lebzeitig organisatorisch abgesichert.
  • Nachfolge – Kinder oder andere Angehörige lassen sich schrittweise einbinden, statt alles auf einmal zu übertragen.
  • Kontrolle – wer das Vermögen einbringt, kann die Handlungs- und Verfügungsbefugnis darüber trotzdem behalten.

Wichtig für die steuerliche Einordnung: Als Gesellschaftszweck wird in der Regel die allgemeine Vermögensverwaltung festgelegt, konkretisiert auf die Verwaltung von Grundbesitz. Die Gesellschaft darf dabei bewusst keine gewerblichen Tätigkeiten ausüben – sonst droht eine sogenannte „gewerbliche Infizierung", die aus steuerlichem Privatvermögen Betriebsvermögen machen würde. Übrigens lässt sich eine solche Gesellschaft auch im Beteiligungsverhältnis 100 zu 0 gründen, wenn der Kauf vermögensmäßig zunächst allein erfolgen, die Struktur einer Familienpool-eGbR aber trotzdem von Anfang an genutzt werden soll.

Zehn Gründe, die für eine Familienpool-Gesellschaft sprechen

Laut Nils Ruttkamp gibt es eine ganze Reihe von Argumenten, die für diese Gestaltung sprechen – und die sich je nach Familiensituation unterschiedlich stark gewichten lassen:

  1. Flexibilität – auch beim unmittelbaren Erwerb einer Immobilie direkt durch die Gesellschaft.
  2. Bündelung von Vermögenswerten – mehrere Immobilien und ggf. weitere Vermögenswerte unter einem Dach strukturieren.
  3. Nachhaltige Streitvermeidung – sowohl vor als auch nach einem Erbfall, weil klare Regeln von Anfang an feststehen.
  4. Kontrollmöglichkeiten – bis hin zur uneingeschränkten Kontrolle, wenn gewünscht.
  5. Ertragshoheit oder Familiensplitting – Erträge können bei der übertragenden Generation bleiben oder sukzessive auf die nächste Generation verlagert werden.
  6. Schenkung- und erbschaftsteuerliche Optimierung – etwa über einen Nießbrauchsvorbehalt oder die mehrfache, punktgenaue Ausschöpfung persönlicher Freibeträge.
  7. Schutz des Familienvermögens – „Asset Protection" im engeren Sinn.
  8. Ertragsteuerliche Optimierung – Stichworte sind hier „AfA-Step-Up" und die „Ehegatten-Schaukel".
  9. Vorrang des Gesellschaftsrechts vor dem Erbrecht – die gesellschaftsvertraglichen Regelungen setzen sich gegenüber dem gesetzlichen Erbrecht durch.
  10. Einsparung künftiger Notarkosten – weil spätere Übertragungsschritte innerhalb der bestehenden Struktur oft einfacher und günstiger ablaufen als ein Neuaufsatz von Grund auf.

Entscheidend ist dabei immer die individuelle Gewichtung: Familiäre Belange, wirtschaftliche Aspekte und steuerliche Optimierung müssen zu einer passgenauen Lösung verbunden werden – ein Familienpool von der Stange funktioniert nicht.

Worauf es im Gesellschaftsvertrag ankommt

Der eigentliche Wert einer Familienpool-Gesellschaft entsteht nicht durch die Rechtsform allein, sondern durch einen sorgfältig ausgearbeiteten Gesellschaftsvertrag. Nils Ruttkamp nennt unter anderem folgende Regelungsbereiche als besonders relevant:

  • Geschäftsführung und Vertretungsbefugnis – wer darf im Namen der Gesellschaft handeln?
  • Zustimmungspflichtige Geschäfte – für welche Entscheidungen braucht es die Zustimmung aller (oder bestimmter) Gesellschafter?
  • Ergebnisfeststellung und Rücklagenbildung
  • Kontrollrechte der einzelnen Gesellschafter
  • Stimmrechtsverteilung – inklusive möglicher Sonderrechte wie einer disquotalen (also von der Kapitalbeteiligung abweichenden) Stimmrechtsverteilung
  • Abtretung oder Belastung von Gesellschaftsrechten
  • Innerfamiliäre Vorkaufsrechte, sofern ein Verkauf überhaupt zulässig sein soll
  • Güterstandsklausel – Schutz vor einem Zugriff im Fall einer Scheidung eines Gesellschafters
  • Ausschließungs- und Einziehungsgründe für Krisensituationen wie Scheidung, Insolvenz oder Vorversterben
  • Regelungen zum Ausscheiden, zur Liquidation und zur Bewertung der Vermögenswerte im Auseinandersetzungsfall
  • Nachfolgeberechtigte Personen – wer rückt in die Gesellschafterstellung nach?
  • Umgang mit Meinungsverschiedenheiten zwischen den Gesellschaftern

Diese Liste macht deutlich: Ein Familienpool ist kein Formular, sondern ein individuell zugeschnittenes Regelwerk für die eigene Familie.

Der Gesellschaftsvertrag ist nicht alles

Weil das Gesellschaftsrecht dem Erbrecht vorgeht, reicht es nicht, nur den Gesellschaftsvertrag anzupassen. In der Regel braucht es danach auch eine Anpassung der letztwilligen Verfügungen – also Testament oder Erbvertrag – an die neue gesellschaftsvertragliche Struktur. Sonst kann es passieren, dass ein altes Testament und der neue Gesellschaftsvertrag nicht zusammenpassen.

Ergänzend gehört an dieser Stelle auch eine aktuelle Generalvollmacht einschließlich Betreuungs- und Patientenverfügung (Vorsorgevollmacht) auf den Prüfstand. Bei vorhandenem Immobilienvermögen empfiehlt sich dafür aus Gründen der Rechtssicherheit im Außenverhältnis in der Regel die notarielle Beurkundung.

Für wen ist ein Familienpool interessant?

Ein Familienpool lohnt sich vor allem dann, wenn bereits ein gewisser Immobilienbestand vorhanden ist oder gerade aufgebaut wird und die Frage der Nachfolge absehbar wird – oft schon deutlich früher, als man denkt. Gerade für Kapitalanleger, die über Jahre in Hagen und dem Märkischen Kreis Wohneinheiten aufgebaut haben, ist das eine Überlegung wert: Die Gestaltung lässt sich bereits in frühen Lebensphasen anlegen, sodass steuerliche Vorteile über einen langen Zeitraum wirken können.

Als Immobilienmakler und Finanzierungsvermittler sitzen wir dabei an einer wichtigen Schnittstelle: Wenn eine Immobilie in eine Familienpool-Gesellschaft eingebracht oder von einer solchen erworben werden soll, muss das mit der Finanzierungsstruktur zusammenpassen – etwa bei der Frage, wer im Grundbuch als Eigentümer steht und wie die Bank das bewertet. Wie wir Kapitalanleger bei der passenden Finanzierungsstruktur begleiten, lesen Sie auf unserer Seite zur Baufinanzierung für Investoren. Die eigentliche gesellschafts- und erbrechtliche Gestaltung gehört dagegen in die Hände eines Fachanwalts wie Nils Ruttkamp – wir vermitteln hier gern den Kontakt.

Podcast-Tipp: die dreiteilige Folge mit Nils Ruttkamp

Wenn Sie tiefer in das Thema einsteigen möchten: In einer dreiteiligen Folge unseres Podcasts „R&G – Zeit für Neues" spricht Marc Günther ausführlich mit Rechtsanwalt Nils Ruttkamp über die effiziente Vermögensgestaltung durch Familienpools und die konkreten Kosteneinsparungen im Immobiliensektor:

Reinhören lohnt sich, wenn Sie über die Nachfolge Ihres Immobilienvermögens nachdenken.

Fazit

Eine Familienpool-Gesellschaft ist kein Steuertrick, sondern eine durchdachte Organisationsstruktur, die Vermögensschutz, Nachfolgeplanung und steuerliche Optimierung miteinander verbindet – unabhängig von der konkreten Rechtsform. Der Gesellschaftsvertrag muss dabei individuell auf die familiäre Situation zugeschnitten sein und mit Testament, Erbvertrag und Vorsorgevollmacht zu einem stimmigen Gesamtkonzept zusammengeführt werden. Wer über nennenswertes Immobilienvermögen verfügt oder gerade eines aufbaut, sollte die Frage der Nachfolge nicht erst im Erbfall stellen, sondern frühzeitig mit spezialisierter rechtlicher und steuerlicher Beratung angehen.

Auch hier der Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die dargestellten Gestaltungsmöglichkeiten sind nicht abschließend und müssen auf Ihre persönliche und familiäre Situation abgestimmt werden.

Sprechen wir über Ihre Immobilie und deren Finanzierung – die rechtliche Gestaltung der Nachfolge begleiten wir gern gemeinsam mit spezialisierten Partnern:

← Zurück zum Blog