Rechner
Schenkungssteuer-Rechner für Immobilien
Freibetrag, Steuerklasse – und wie viel ein vorbehaltener Nießbrauch spart.
Das Wichtigste in Kürze
Wer eine Immobilie verschenkt, zahlt Schenkungssteuer auf den Wert oberhalb des Freibetrags – bei Kindern 400.000 € je Elternteil, alle zehn Jahre neu. Behält der Schenkende den Nießbrauch, wird dessen Kapitalwert abgezogen: Bei einem Haus für 800.000 € und 30.000 € Jahreswert sinkt die Steuer für eine 65-jährige Mutter von 60.000 € auf 1.575 €.
Wie Sie die Übertragung insgesamt planen – Tranchen, Pflichtteil, Rückforderungsrechte – steht im Ratgeber Immobilie zu Lebzeiten übertragen. Für den Erbfall gibt es den Erbschaftsteuer-Rechner.
Freibeträge und Steuerklassen bei der Schenkung
Der Freibetrag gilt je Schenker und Beschenktem und lebt nach zehn Jahren neu auf. Wer innerhalb dieser Frist mehrfach an dieselbe Person schenkt, für den werden die Schenkungen zusammengerechnet.
| Beschenkt wird | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kind oder Stiefkind | 400.000 € | I |
| Enkel | 200.000 € | I |
| Eltern oder Großeltern | 20.000 € | II |
| Geschwister, Nichte, Neffe, Schwiegerkind, Stiefeltern | 20.000 € | II |
| alle übrigen (auch Lebensgefährte ohne Trauschein) | 20.000 € | III |
Achtung bei den Eltern: Im Erbfall gehören sie zur Steuerklasse I mit 100.000 € Freibetrag, bei einer Schenkung dagegen zur Steuerklasse II mit 20.000 € (§ 15 ErbStG). Der Steuersatz liegt in Klasse I je nach Höhe zwischen 7 und 30 %, in Klasse II zwischen 15 und 43 %.
So viel spart der Nießbrauch
Mit dem Nießbrauch verschenken Sie das Eigentum, behalten aber die Nutzung: Sie wohnen weiter im Haus oder bekommen weiter die Mieten. Das Finanzamt zieht den Wert dieser Nutzung vom Immobilienwert ab. Er ergibt sich aus dem Jahreswert mal einem Vervielfältiger, den das Bundesfinanzministerium jedes Jahr nach der Sterbetafel veröffentlicht – je jünger der Schenkende, desto länger die erwartete Nutzung und desto größer der Abzug.
Beispiel: Haus für 800.000 €, Jahreswert 30.000 €, geschenkt an ein Kind. Ohne Nießbrauch fallen 60.000 € Schenkungssteuer an.
| Alter | Vervielfältiger Frau | Steuer | Vervielfältiger Mann | Steuer |
|---|---|---|---|---|
| 60 Jahre | 13,832 | 0 € | 12,798 | 1.120 € |
| 65 Jahre | 12,583 | 1.575 € | 11,444 | 3.962 € |
| 70 Jahre | 11,107 | 4.669 € | 9,938 | 11.198 € |
| 75 Jahre | 9,393 | 13.002 € | 8,282 | 16.665 € |
| 80 Jahre | 7,490 | 19.283 € | 6,509 | 22.517 € |
Vervielfältiger aus dem BMF-Schreiben vom 21.10.2025 für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026. Der Jahreswert ist auf den Immobilienwert geteilt durch 18,6 begrenzt – bei 800.000 € auf 43.011 €.
Was viele Rechner nicht berücksichtigen
- Den Nießbrauch. Die meisten Schenkungssteuer-Rechner kennen nur Wert, Freibetrag und Tarif. Bei Immobilien, die innerhalb der Familie übertragen werden, ist der vorbehaltene Nießbrauch aber der Regelfall – und oft der größte Posten der ganzen Rechnung.
- Die Steuerklasse der Eltern. Bei einer Schenkung an Eltern gilt Klasse II mit 20.000 € Freibetrag, nicht Klasse I wie im Erbfall.
- Den Härteausgleich. An den Grenzen der Tarifstufen springt die Steuer nicht voll, sondern nur so weit, wie es die Hälfte des übersteigenden Betrags trägt (§ 19 Abs. 3 ErbStG).
- Die Berichtigung bei frühem Tod. Endet der Nießbrauch durch Tod früher als das Gesetz je Alter vorsieht, wird nachträglich mit der tatsächlichen Dauer gerechnet (§ 14 Abs. 2 BewG).
Der Wert, den das Finanzamt ansetzt, folgt dem Bewertungsgesetz und ist nicht automatisch der Marktpreis. Ob eine Schenkung mit Nießbrauch für Ihre Familie richtig ist, entscheiden Sie mit Steuerberater und Notar. Was die Immobilie heute am Markt wert ist, ermitteln wir mit Ihnen in einer Marktwertermittlung.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Schenkungssteuer bei Immobilien
Wie viel kann ich meinem Kind schenken, ohne Schenkungssteuer zu zahlen?
400.000 € je Elternteil und Kind, und das alle zehn Jahre neu. Schenken beide Eltern, sind es 800.000 € je Kind. Enkel haben einen Freibetrag von 200.000 €, Ehepartner von 500.000 €. Schenkungen an dieselbe Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG) – wer den Freibetrag schon teilweise genutzt hat, hat nur noch den Rest.
Wie senkt ein Nießbrauch die Schenkungssteuer?
Wer die Immobilie verschenkt und sich den Nießbrauch vorbehält, darf weiter darin wohnen oder die Mieten behalten. Das Kind bekommt also nur das Eigentum ohne die Nutzung – und genau dieser Unterschied wird abgezogen. Der Kapitalwert des Nießbrauchs ist der Jahreswert der Nutzung mal einem Vervielfältiger, den das Bundesfinanzministerium jedes Jahr nach Alter und Geschlecht veröffentlicht. Je jünger der Schenkende, desto höher der Vervielfältiger und desto größer der Abzug.
Wie hoch darf der Jahreswert des Nießbrauchs sein?
Angesetzt wird, was die Nutzung im Jahr wert ist – bei einem vermieteten Haus die Mieteinnahmen abzüglich der Kosten, die der Nießbraucher trägt, bei einem selbst bewohnten in der Regel die ortsübliche Miete. Nach oben ist er begrenzt: höchstens der Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Bei 500.000 € sind das rund 26.900 € im Jahr. Ein höherer Ansatz senkt die Steuer nicht weiter.
Was passiert, wenn der Schenkende kurz nach der Schenkung stirbt?
Dann wird die Steuer nachträglich berichtigt. Das Bewertungsgesetz legt je Alter eine Mindestdauer fest – bei 60 bis 65 Jahren zum Beispiel sieben Jahre, bei 70 bis 75 fünf Jahre (§ 14 Abs. 2 BewG). Endet der Nießbrauch durch Tod vorher, wird er nur mit der tatsächlichen Dauer angesetzt, und die Steuer steigt. Das ist kein Grund gegen den Nießbrauch, gehört aber in die Planung.
Gilt die Befreiung für das Familienheim auch bei einer Schenkung an Kinder?
Nein. Zu Lebzeiten ist nur die Schenkung des selbst bewohnten Familienheims zwischen Ehegatten steuerfrei – ohne Wertgrenze, ohne Flächengrenze und ohne Behaltefrist (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Kinder können das Familienheim nur im Erbfall steuerfrei erwerben, und dann mit Bedingungen: höchstens 200 m² Wohnfläche und zehn Jahre Selbstnutzung.
Warum zahlen Eltern mehr Schenkungssteuer als Kinder?
Weil das Gesetz zwischen Erbe und Schenkung unterscheidet. Eltern und Großeltern gehören nur bei Erwerben von Todes wegen zur günstigen Steuerklasse I. Schenkt ein Kind seinen Eltern etwas, gilt Steuerklasse II mit nur 20.000 € Freibetrag und Sätzen ab 15 % (§ 15 ErbStG). Viele Online-Rechner behandeln Eltern bei der Schenkung fälschlich wie beim Erbe.
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- ErbschaftsteuerFreibetrag, Steuerklasse und die Befreiung des Familienheims.
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Für die Finanzierung selbst – Budget, Rate, Tilgung und Zinsentwicklung – finden Sie die Rechner auf der Seite Baufinanzierung.
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