Rückmietverkauf: Haus verkaufen und als Mieter wohnen bleiben – wie es funktioniert und wo die Risiken liegen

Kurz beantwortet: Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Ihr Haus vollständig an einen Käufer und schließen im selben Zug einen Mietvertrag mit ihm. Sie erhalten den Kaufpreis auf einmal und wohnen als Mieter weiter. Ob das gut geht, entscheidet der Mietvertrag: Er sollte unbefristet sein, die Eigenbedarfskündigung ausschließen, Mieterhöhungen berechenbar regeln und schriftlich geschlossen werden. Wer mehr Sicherheit will, lässt sich zusätzlich ein Wohnrecht im Grundbuch eintragen. Der Preis liegt meist unter dem, was das Haus leer bringen würde, weil der Käufer nicht einziehen kann und mit der Miete rechnet.

Der Rückmietverkauf (englisch „Sale and lease back“) ist eine eigene Variante neben Teilverkauf, Leibrente und Beleihung.

Wie funktioniert ein Rückmietverkauf?

Der Ablauf hat zwei Teile, die zusammengehören:

1. Der Kaufvertrag. Sie verkaufen Haus und Grundstück zum vollen Eigentum. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Als Käufer kommen private Kapitalanleger, Investoren oder Anbieter infrage, die sich auf dieses Modell spezialisiert haben.
2. Der Mietvertrag. Der Käufer vermietet Ihnen das Haus zurück, und zwar ab dem Tag, an dem Besitz, Nutzen und Lasten auf ihn übergehen. Ab dann sind Sie Mieter mit allen Rechten aus dem Mietrecht.

Sie gewinnen den Kaufpreis als frei verfügbaren Einmalbetrag und geben die Instandhaltung an den Eigentümer ab. Sie verlieren das Eigentum, jede künftige Wertsteigerung und das letzte Wort über Ihr Zuhause.

Anders als beim Teilverkauf behalten Sie keinen Anteil. Anders als bei der Leibrente bekommen Sie keine monatliche Zahlung, sondern zahlen selbst jeden Monat.

Welcher Mietvertrag schützt Sie – unbefristet oder befristet?

Ohne eingetragenes Wohnrecht ist der Mietvertrag Ihre einzige Sicherheit. Drei Punkte entscheiden.

Unbefristet statt befristet. Ein Zeitmietvertrag ist bei Wohnraum nur mit einem der Gründe aus § 575 BGB zulässig: Der Vermieter will nach Ablauf selbst einziehen, umfassend umbauen oder an einen Dienstverpflichteten vermieten, und er muss Ihnen den Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Fehlt das, „gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen“. Ein Rückmietvertrag mit festem Enddatum und angekündigter Eigennutzung ist deshalb ein Warnsignal: Er ist so gebaut, dass Sie am Ende ausziehen.

Kündigungsschutz und Eigenbedarf. Im unbefristeten Vertrag kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 BGB). Das wichtigste ist der Eigenbedarf: Er benötigt das Haus für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts. Genau diese Kündigung lässt sich vertraglich ausschließen. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 573 Abs. 4 BGB), ein Verzicht des Vermieters zu Ihren Gunsten aber nicht. Achten Sie darauf, dass der Ausschluss ausdrücklich den Eigenbedarf nennt und auch Rechtsnachfolger bindet.

Schriftform. Ein Mietvertrag, der länger als ein Jahr laufen soll und nicht schriftlich geschlossen ist, „gilt für unbestimmte Zeit“ (§ 550 BGB). Ein nur mündlich zugesagter langer Kündigungsverzicht wäre damit wertlos. Der unterschriebene Mietvertrag sollte vorliegen, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird.

Sie selbst können als Mieter mit der gesetzlichen Frist von knapp drei Monaten kündigen (§ 573c BGB).

Wie stark darf die Miete später steigen?

Davon hängt ab, ob der Kaufpreis bis ins hohe Alter reicht. Das BGB kennt drei Wege:

Regelung	Wie die Miete steigt	Grenze
Vergleichsmiete (§ 558 BGB)	Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete	frühestens 15 Monate nach der letzten Änderung, höchstens 20 % in drei Jahren (Kappungsgrenze)
Staffelmiete (§ 557a BGB)	feste Beträge für bestimmte Zeiträume, im Vertrag in Euro genannt	jede Stufe gilt mindestens ein Jahr, Erhöhung nach Vergleichsmiete ausgeschlossen
Indexmiete (§ 557b BGB)	Miete folgt dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts	mindestens ein Jahr unverändert, Erhöhung nach Vergleichsmiete ausgeschlossen

Für Hagen gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent. Die niedrigere Grenze von 15 Prozent gilt nur in Gemeinden, die das Land per Verordnung bestimmt. Die Mieterschutzverordnung NRW nennt in ihrer Anlage 57 Kommunen, Hagen und die Städte des Märkischen Kreises sind nicht darunter. Wie die Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze zusammenwirken, zeigt der Beitrag Mieterhöhung nach Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.

Eine Staffelmiete ist für Verkäufer oft die berechenbarste Lösung: Sie wissen am Tag der Unterschrift, was Sie in zehn Jahren zahlen. Eine Indexmiete schützt vor Sprüngen bei der Vergleichsmiete, steigt aber mit der Inflation, in Jahren hoher Teuerung also deutlich. Erhöhungen lassen sich auch ganz oder zeitweise ausschließen (§ 557 Abs. 3 BGB).

Zur Orientierung, wo die Miete heute liegt, dient der Mietspiegel Hagen. Er gilt allerdings für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern; für ein frei stehendes Einfamilienhaus bildet er die Vergleichsmiete nur eingeschränkt ab.

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen

Angenommen, Sie erhalten nach Ablösung aller Kredite 250.000 Euro und zahlen 1.000 Euro Kaltmiete im Monat. Bleibt die Miete gleich, ist der Erlös rechnerisch nach knapp 21 Jahren aufgebraucht, ohne Zinsen auf das angelegte Geld und ohne Nebenkosten. Steigt die Miete alle drei Jahre um die vollen 20 Prozent, was nur geht, wenn die Vergleichsmiete das hergibt, reicht derselbe Betrag bis ins 15. Jahr. Die Zahlen sind ein Beispiel, keine Marktaussage, zeigen aber: Die Mietklausel ist so wichtig wie der Kaufpreis.

Was passiert, wenn der Käufer weiterverkauft – und wie sichern Sie sich ab?

Weiterverkauf. Verkauft der neue Eigentümer das Haus weiter, bleibt Ihr Mietvertrag bestehen. Der Erwerber „tritt anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein“ (§ 566 BGB). Das gilt auch für einen wirksam vereinbarten Kündigungsausschluss.

Zwangsversteigerung. Gerät der Käufer in Zahlungsschwierigkeiten und wird das Haus versteigert, hat der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht: Er darf das Mietverhältnis „unter Einhaltung der gesetzlichen Frist“ kündigen (§ 57a ZVG). Auf eine lange vertragliche Bindung können Sie sich in diesem Fall nicht verlassen. Ob der Ersteher zusätzlich einen Kündigungsgrund braucht, klärt im Einzelfall ein Fachanwalt für Mietrecht. Deshalb ist die Bonität des Käufers für Sie so wichtig.

Wohnrecht im Grundbuch. Stärker als jeder Mietvertrag ist ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB: das Recht, das Gebäude oder einen Teil davon „unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“. Es wird im Grundbuch eingetragen und wirkt gegenüber jedem späteren Eigentümer. Es kann lebenslang bestellt werden und den Mietvertrag ersetzen oder ergänzen. In der Versteigerung bleibt ein Recht nur bestehen, wenn es im geringsten Gebot berücksichtigt ist (§ 52 ZVG), und das hängt vom Rang ab: Ein Wohnrecht vor der Grundschuld der Käuferbank steht deutlich besser als eines dahinter (§ 879 BGB). Ein eingetragenes Wohnrecht senkt außerdem den Preis, den der Käufer zahlt. Wie sich sein Wert berechnet, zeigt unser Wohnrecht-Rechner; was es sonst für Eigentümer und Käufer bedeutet, steht im Ratgeber Wohnrecht bei Immobilien.

Rückkaufsrecht und Vorkaufsrecht. Beide werden oft verwechselt:

• Ein Rückkaufsrecht (im Gesetz: Wiederkaufsrecht, § 456 BGB) behalten Sie sich im Kaufvertrag vor. Üben Sie es aus, kommt der Rückkauf schon durch Ihre Erklärung zustande. Als Preis gilt im Zweifel der ursprüngliche Kaufpreis, wenn nichts anderes vereinbart ist. Bei Grundstücken kann es höchstens 30 Jahre ausgeübt werden (§ 462 BGB). Es ist ein schuldrechtlicher Anspruch gegen den Käufer. Damit er auch gegen einen späteren Eigentümer wirkt, wird er durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert (§ 883 BGB).
• Ein Vorkaufsrecht hilft nur, wenn der Käufer selbst verkaufen will: Sie können dann in den Vertrag mit dem Dritten eintreten (§ 463 BGB), zu dessen Preis. Als dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch (§ 1094 BGB) wirkt es gegenüber Dritten wie eine Vormerkung (§ 1098 Abs. 2 BGB).

Ein Rückkaufsrecht ist nur so viel wert wie das Geld, mit dem Sie es später ausüben können.

Welchen Preis bekommen Sie – und warum liegt er meist unter dem Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr „nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften“ zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Ein langfristiger Mietvertrag mit Kündigungsausschluss ist eine solche rechtliche Gegebenheit. Wer nicht einziehen kann, kauft eine Kapitalanlage und rechnet vom Mietertrag her, nicht vom Preis, den Selbstnutzer für ein bezugsfreies Haus zahlen.

Daraus folgen drei Zusammenhänge:

• Je niedriger die vereinbarte Miete, desto niedriger der Preis.
• Je stärker Ihr Schutz (Eigenbedarfsausschluss, Wohnrecht, Rückkaufsrecht), desto niedriger der Preis.
• Je kleiner der Kreis der Käufer, desto weniger Wettbewerb um Ihr Haus.

Eine feste Prozentzahl für den Abschlag gibt es nicht. Beurteilen können Sie ein Angebot erst, wenn Sie den Verkehrswert des bezugsfreien Hauses kennen, ermittelt unabhängig vom Käufer. Für Hagen und das Umland stützen wir die Marktwertermittlung auf den Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses und auf vergleichbare Abschlüsse. Wie wir dabei vorgehen, steht auf der Seite Immobilienbewertung Hagen.

Wenn Sie einen Käufer suchen, statt nur ein Angebot zu prüfen: Wir bringen Ihr Haus zu Kapitalanlegern aus der Region, unter anderem aus dem Kreis des Immobilienstammtischs Hagen, und unsere Finanzierungsabteilung prüft vor dem Notartermin, ob der Käufer den Kauf tatsächlich finanzieren kann. Beim Rückmietverkauf ist das keine Formalie, denn der Käufer wird auf Jahre Ihr Vermieter.

Welche Steuern und Folgen löst der Verkauf aus?

Einkommensteuer. Haben Sie das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, ist der Gewinn steuerfrei, auch innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Sonderfälle, etwa eine vermietete Einliegerwohnung, erklärt der Beitrag Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Grunderwerbsteuer. In NRW beträgt sie 6,5 Prozent. Im Kaufvertrag wird meist vereinbart, dass der Käufer sie trägt. Gesetzlich schulden aber beide Vertragsteile die Steuer (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an Sie halten. Notar- und Grundbuchkosten des Kaufs trägt nach dem gesetzlichen Regelfall der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Mehr zur Steuer: Grunderwerbsteuer NRW.

Sozialhilfe im Pflegefall. Ein angemessenes, selbst bewohntes Hausgrundstück gehört zum geschützten Vermögen (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Der Verkaufserlös auf dem Konto gehört nicht dazu: Einzusetzen ist „das gesamte verwertbare Vermögen“ (§ 90 Abs. 1 SGB XII). Was dabei geschützt bleibt, steht im Beitrag Kann das Sozialamt mich zwingen, mein Haus zu verkaufen?.

Wie sich der Verkauf auf Ihre Steuer und Ihre Erben auswirkt, stimmen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater ab.

Wann passt der Rückmietverkauf – und welche Wege gibt es sonst?

Der Rückmietverkauf passt, wenn Sie Kapital brauchen, das Haus nicht vererben wollen oder müssen und die Miete aus Rente und Erlös dauerhaft tragen können. Mögliche Anlässe: ein Kredit, der zur Last geworden ist, eine Erbregelung, bei der Kinder ausbezahlt werden sollen, oder der Wunsch, die Instandhaltung abzugeben.

Er passt eher nicht, wenn Sie lange Lebenserwartung und knappe Rente mit einer hohen Miete kombinieren, wenn Sie das Haus in der Familie halten wollen oder wenn Ihnen ein Vermieter im eigenen Haus schwerfallen würde. Rechnen Sie deshalb immer auch den freien Verkauf zum Verkehrswert dagegen, verbunden mit dem Umzug in eine passende Wohnung. Den Übergabetermin können Sie dabei großzügig vereinbaren.

Weg	Sie bleiben Eigentümer?	Geld	Laufende Kosten	Sicherheit fürs Wohnen	Ratgeber
Verkauf mit Rückmiete	nein	Einmalbetrag	Miete, steigt nach Vertrag	Mietvertrag, optional Wohnrecht	dieser Beitrag
Teilverkauf	ja, anteilig	Einmalbetrag für den verkauften Anteil	Nutzungsentgelt für den Anteil	Nießbrauch im Grundbuch	Teilverkauf der Immobilie
Leibrente / Verrentung	nein	monatliche Rente	keine Miete	Wohnrecht oder Nießbrauch	Immobilienverrentung & Leibrente
Verkauf mit Wohnrecht	nein	Einmalbetrag, gemindert um den Wert des Wohnrechts	keine Miete	Wohnrecht im Grundbuch	Wohnrecht bei Immobilien, Wohnrecht-Rechner
Beleihung	ja	Darlehen	Zins und Tilgung	volles Eigentum	Immobilie beleihen

Gehen Sie nicht mit einem fertigen Angebot ins Gespräch, sondern mit dem Verkehrswert Ihres Hauses und einem Mietvertragsentwurf, den Ihr Anwalt oder Notar gelesen hat. Wenn Sie lieber frei verkaufen, zeigt die Seite Immobilie verkaufen, wie wir dabei vorgehen. Wenn Sie noch überlegen, ob Sie überhaupt bleiben oder lieber kleiner wohnen wollen, hilft der Beitrag Wohnen im Alter: umbauen, verkleinern oder verkaufen?.

Häufige Fragen

Was ist ein Rückmietverkauf?

Sie verkaufen Ihre Immobilie vollständig und mieten sie im selben Zug vom Käufer zurück. Sie erhalten den Kaufpreis als Einmalbetrag und zahlen ab der Übergabe Miete.

Wie funktioniert ein Rückmietverkauf einer Immobilie?

Kaufvertrag beim Notar und Mietvertrag werden zusammen verhandelt und unterschrieben. Der Mietvertrag sollte unbefristet und schriftlich sein, die Eigenbedarfskündigung ausschließen und die Mieterhöhung regeln. Auf Wunsch kommt ein Wohnrecht oder ein Rückkaufsrecht im Grundbuch hinzu.

Welche Nachteile hat ein Rückmietverkauf?

Der Preis liegt meist unter dem Wert des bezugsfreien Hauses, die Miete kann steigen, und eine Wertsteigerung gehört künftig dem Käufer. Sie hängen von seiner Zahlungsfähigkeit ab: Wird das Haus zwangsversteigert, darf der Ersteher mit gesetzlicher Frist kündigen. Und der Erlös zählt im Pflegefall als einzusetzendes Vermögen.

Kann der neue Eigentümer mir wegen Eigenbedarf kündigen?

Ohne Vereinbarung ja, wenn er das Haus für sich oder seine Familie benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Deshalb gehört ein ausdrücklicher Ausschluss der Eigenbedarfskündigung in den schriftlichen Mietvertrag. Am sichersten ist ein zusätzliches Wohnrecht im Grundbuch.

Muss ich beim Rückmietverkauf Steuern zahlen?

Meist nicht. Haben Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 EStG). Die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent in NRW übernimmt üblicherweise der Käufer, gesetzlich haften aber beide Seiten.

Ist es im Alter besser, zur Miete zu wohnen?

Das hängt von Ihren Zahlen ab. Als Mieter sind Sie die Instandhaltung los, zahlen aber jeden Monat und tragen das Risiko steigender Mieten. Rechnen Sie aus, wie lange Erlös und Rente die Miete tragen.

Was ist besser: Rückmietverkauf oder Verkauf mit Wohnrecht?

Mit Wohnrecht zahlen Sie keine Miete und sind über das Grundbuch abgesichert, erhalten dafür aber einen niedrigeren Kaufpreis. Beim Rückmietverkauf ist der Preis höher, die Sicherheit hängt am Mietvertrag. Beides lässt sich auch kombinieren.

Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Kauf- und Mietvertrag sollten Sie vor der Unterschrift von einem Notar oder Fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen, steuerliche Fragen mit Ihrem Steuerberater klären.

Quellen (abgerufen am 11.11.2026): § 311b BGB, gesetze-im-internet.de · § 448 BGB · § 456 BGB · § 462 BGB · § 463 BGB · § 550 BGB · § 557 BGB · § 557a BGB · § 557b BGB · § 558 BGB · § 566 BGB · § 573 BGB · § 573c BGB · § 575 BGB · § 879 BGB · § 883 BGB · § 1093 BGB · § 1094 BGB · § 1098 BGB · § 52 ZVG · § 57a ZVG · § 23 EStG · § 13 GrEStG · Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer NRW, recht.nrw.de · § 90 SGB XII · § 194 BauGB · Mieterschutzverordnung NRW mit Anlage, recht.nrw.de