Sonder-AfA nach § 7b EStG: Wann neue Mietwohnungen gefördert werden – und wann nicht

Kurz beantwortet: Die Sonder-AfA für den Neubau nach § 7b EStG erlaubt es, für neu geschaffene Mietwohnungen im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung und in den drei Folgejahren jeweils bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage, die je Quadratmeter gedeckelt ist, zusätzlich zur regulären AfA abzuschreiben – zusammen also bis zu 20 Prozent in vier Jahren. Gefördert wird aber nur, was den Wohnungsbestand tatsächlich vermehrt. Wer ein vermietetes Haus abreißt und an derselben Stelle gleichwertig neu baut, geht laut Bundesfinanzhof leer aus. Dazu kommen Kostengrenzen und für Bauanträge ab 2023 strenge Effizienzvorgaben.

Stand: Gesetzestext § 7b, § 23 und § 52 EStG, abgerufen am 04.11.2026; BFH, Urteil vom 12.08.2025, IX R 24/24. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuerberatung. Die R&G Wirtschaftskanzlei GmbH erbringt keine Steuerberatung – stimmen Sie Ihr Vorhaben vor dem Bauantrag mit Ihrem Steuerberater ab.

Für Kapitalanleger in Hagen und im Märkischen Kreis ist die Sonder-AfA vor allem bei drei Vorhaben ein Thema: Neubau eines Mehrfamilienhauses, Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger, Ausbau oder Aufstockung. Bei allen dreien entscheidet die Planung vor dem Bauantrag.

Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?

§ 7b EStG heißt im Gesetz „Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau“. Der Staat will damit erreichen, dass mehr Mietwohnungen entstehen, und gibt dafür einen Steuervorteil in den ersten Jahren.

Wer eine Neubauwohnung kauft statt selbst zu bauen, kommt nur zum Zug, wenn er sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung anschafft. Dann darf nur der Käufer die Sonder-AfA nutzen, nicht der Bauträger.

Welche Voraussetzungen muss die Wohnung erfüllen?

Das Gesetz stellt vier Hürden auf, in manchen Fällen eine fünfte. Fällt eine davon, gibt es die Sonder-AfA nicht – auch nicht anteilig.

1. Der Bauantrag muss im richtigen Zeitfenster liegen. Begünstigt sind Bauanträge oder Bauanzeigen nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 sowie nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029. Für Bauanträge aus dem Jahr 2022 gibt es keine Sonder-AfA.

2. Es müssen neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen entstehen. Gemeint sind Wohnungen im Sinne des § 181 Abs. 9 Bewertungsgesetz; die zugehörigen Nebenräume zählen mit. Was „bisher nicht vorhanden“ bedeutet, hat der Bundesfinanzhof 2025 geklärt – dazu unten mehr.

3. Bei Bauanträgen ab 2023: Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse. Das Gebäude muss diese Kriterien erfüllen, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Das gehört von Anfang an in die Planung.

4. Die Baukosten dürfen eine Obergrenze nicht überschreiten. Sie liegt bei 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für Bauanträge von 2018 bis 2021 und bei 5.200 Euro je Quadratmeter für Bauanträge ab 2023 bis zum 30.09.2029. Wer darüber liegt, verliert die Sonder-AfA vollständig, nicht nur für den Teil oberhalb der Grenze.

5. Je nach Fall: die EU-De-minimis-Verordnung. Nach § 7b Abs. 5 EStG müssen die Voraussetzungen der Verordnung (EU) 2023/2831 eingehalten und nachgewiesen sein: bei allen Bauanträgen von 2018 bis 2021, ab 2023 nur bei Einkünften nach §§ 13, 15 oder 18 EStG, etwa bei gewerblicher Vermietung.

Dazu kommt eine Bedingung für die Zeit danach: Die Wohnung muss zehn Jahre lang entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Die vorübergehende Beherbergung von Gästen, etwa als Ferienwohnung, zählt nicht.

Wie hoch ist die Sonder-AfA für den Neubau und wie wirkt sie neben der regulären AfA?

Abgeschrieben werden bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage im Jahr: der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung, höchstens aber 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei Bauanträgen von 2018 bis 2021 und höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter bei Bauanträgen ab 2023.

Die Baukostenobergrenze (3.000 bzw. 5.200 Euro) entscheidet also, ob es die Sonder-AfA gibt, die Bemessungsgrundlage (2.000 bzw. 4.000 Euro), wovon die 5 Prozent berechnet werden.

Ein frei gewähltes Beispiel mit Bauantrag 2025: Eine neue Mietwohnung hat 70 m² Wohnfläche, die Herstellungskosten für das Gebäude liegen bei 4.500 Euro je Quadratmeter, also 315.000 Euro. Die Obergrenze von 5.200 Euro ist eingehalten. Für die Sonder-AfA zählen aber höchstens 4.000 Euro × 70 m² = 280.000 Euro. Davon 5 Prozent ergibt bis zu 14.000 Euro im Jahr, über vier Jahre bis zu 56.000 Euro – zusätzlich zur regulären AfA. Lägen die Kosten bei 5.300 Euro je Quadratmeter, gäbe es gar nichts.

Was hat die Kaufpreisaufteilung damit zu tun?

Wie bei jeder AfA zählt nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Wer eine Neubauwohnung vom Bauträger kauft, muss den Kaufpreis deshalb auf Grundstück und Gebäude aufteilen. Diese Kaufpreisaufteilung bestimmt, wie hoch die Anschaffungskosten der Wohnung sind – und damit, ob die Baukostenobergrenze hält und welche Bemessungsgrundlage gilt. Eine Aufteilung im Kaufvertrag lohnt sich, sie sollte aber zu den tatsächlichen Werten passen.

Die Grundlagen der regulären Gebäudeabschreibung erklärt unser Lexikon unter AfA (Absetzung für Abnutzung).

Warum zählt ein Ersatzneubau nicht? (BFH IX R 24/24)

Der Fall, den der Bundesfinanzhof am 12.08.2025 entschieden hat: Auf einem Grundstück stand ein älteres, vermietetes Einfamilienhaus. Die Eigentümerin beantragte im Juli 2019 die Baugenehmigung für einen Neubau, ließ das alte Haus im Juni 2020 abreißen und baute von Juli bis Dezember 2020 ein neues Einfamilienhaus, das sie wieder vermietete. Die Sonder-AfA von rund 15.200 Euro lehnten Finanzamt und Finanzgericht Köln ab, der BFH bestätigte das.

Die Begründung: Eine Wohnung ist nur dann „neu, bisher nicht vorhanden“, wenn der Wohnungsbestand auf dem Grundstück vermehrt wird. Ein Neubau, der lediglich an die Stelle der abgerissenen Wohnung tritt, erfüllt das nicht – auch wenn die neue Wohnung neuer und qualitativ besser ist. Auf die Motive kommt es nicht an.

Entscheidend ist, ob Abriss und Neubau einem Gesamtplan folgen. Davon geht der BFH aus, wenn beim Abriss der Neubau schon beabsichtigt war – erst recht, wenn der Bauantrag bereits gestellt war, die Planung weit fortgeschritten ist oder die Bauarbeiten ohne nennenswerte Pause folgen.

Eine Ausnahme lässt der BFH zu: Hatte der Eigentümer beim Abriss nachvollziehbar noch keine Neubaupläne, und bestätigt das der zeitliche Ablauf – etwa weil das Grundstück längere Zeit brachlag –, kann ein späterer Neubau begünstigt sein. Wer sich darauf stützen will, muss den Ablauf sauber dokumentieren.

Wer in Hagen oder im Märkischen Kreis ein älteres Haus abreißen und neu bauen will, sollte das Urteil kennen, bevor der Abrissbagger bestellt ist.

Ausbau, Aufstockung, Mehrfamilienhaus statt Einfamilienhaus: Wann entstehen wirklich neue Wohnungen?

Das Gesetz spricht nur von „neuen, bisher nicht vorhandenen“ Wohnungen. Der BFH zählt in seiner Begründung auf, was jedenfalls nicht reicht:

• eine bloße Verlegung von Wohnraum oder eine größere Wohnfläche innerhalb des Gebäudes,
• eine Modernisierung oder Sanierung, auch wenn sie teuer ist,
• die rechtliche Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen.

Ausbauten, Umbauten, Aufstockungen und Anbauten stellt der BFH dem Neubau dagegen ausdrücklich gleich: Sie können begünstigt sein, wenn sie den vorher vorhandenen Wohnungsbestand vermehren, also eine zusätzliche Wohnung im Sinne des Bewertungsgesetzes entsteht. Bei Bauanträgen ab 2023 bleibt aber zu klären, wie „Effizienzhaus 40 mit QNG“ erfüllt wird – das Gesetz knüpft die Anforderung an das Gebäude. Das gehört vor der Planung zum Steuer- und Energieberater.

Ausdrücklich offen gelassen hat der BFH, ob und in welchem Umfang die Sonder-AfA greift, wenn ein Ersatzneubau mehr Wohnungen schafft als vorher – etwa ein Mehrfamilienhaus anstelle eines Ein- oder Zweifamilienhauses. Wer so ein Projekt plant, sollte das Risiko in der Kalkulation einpreisen und die Rendite auch ohne Sonder-AfA rechnen.

Wie grenzt sich die Sonder-AfA von Sanierung, 15-%-Grenze und Denkmal-AfA ab?

Die Sonder-AfA ist ein Neubau-Instrument. Für Bestandsimmobilien gelten andere Regeln:

• Sanierung und anschaffungsnaher Aufwand: Wer eine Bestandsimmobilie kauft und in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung viel in Instandsetzung und Modernisierung steckt, muss diese Kosten ab einer gesetzlichen Grenze über die reguläre AfA abschreiben statt sofort. Wo die Grenze liegt, erklärt der Beitrag zum anschaffungsnahen Aufwand und zur Steueroptimierung beim Immobilieninvestment.
• Denkmal-AfA: Für Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten gibt es eigene erhöhte Abschreibungen nach §§ 7h und 7i EStG. Sie setzen eine Bescheinigung der Behörde voraus – mehr im Beitrag zur Denkmal-AfA für Kapitalanleger.
• Restnutzungsdauer: Bei älteren Gebäuden kann ein Gutachten eine höhere reguläre AfA belegen, siehe Restnutzungsdauer-Gutachten für eine höhere AfA.

Was passiert bei Verkauf oder Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren?

Die Wohnung muss im Jahr der Herstellung oder Anschaffung und in den neun Folgejahren vermietet sein. Sonst macht das Finanzamt die Sonderabschreibung rückwirkend rückgängig

• bei Selbstnutzung, wenn die Wohnung nicht mehr entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wird,
• bei Verkauf in diesem Zeitraum, wenn der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt,
• wenn die Baukostenobergrenze durch nachträgliche Kosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung überschritten wird.

Die alten Bescheide werden dann geändert, auch wenn sie längst bestandskräftig sind; die Festsetzungsfrist beginnt erst mit Ablauf des Jahres, in dem das schädliche Ereignis eintritt.

Für die Exit-Planung heißt das: Ein Verkauf schadet nur, wenn der Gewinn steuerfrei ist. Ist er steuerpflichtig – privat innerhalb der Spekulationsfrist, in einer GmbH immer –, bleibt die Sonder-AfA erhalten, erhöht aber den Gewinn (mehr zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf).

Heikel ist vor allem ein Neubau auf einem Grundstück, das schon länger als zehn Jahre im Privatvermögen liegt: Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG läuft die Zehnjahresfrist ab dem Kauf des Grundstücks; ein später errichtetes Gebäude startet keine eigene Frist. Der Verkauf kann dann steuerfrei sein – und gerade dann fällt die Sonder-AfA weg. Wie die Fristen zusammenspielen, klärt Ihr Steuerberater.

Ein Hinweis für ältere Projekte: Für Wohnungen mit Bauantrag von September 2018 bis Ende 2021 kann die Sonder-AfA letztmalig für das Jahr 2026 geltend gemacht werden, auch wenn die vier Jahre noch nicht abgelaufen sind (§ 52 Abs. 15a EStG).

Wie wir Anlageprojekte finanzieren, steht auf unserer Seite Baufinanzierung für Investoren.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?

Bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage im Jahr der Herstellung oder Anschaffung und in den drei Folgejahren, also bis zu 20 Prozent in vier Jahren. Die Bemessungsgrundlage ist bei Bauanträgen ab 2023 auf 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt, bei Bauanträgen von 2018 bis 2021 auf 2.000 Euro.

Bekomme ich die Sonder-AfA, wenn ich ein altes Haus abreiße und neu baue?

Nur, wenn dadurch mehr Wohnungen entstehen als vorher – und selbst dann ist die Frage laut BFH noch offen. Wird eine Wohnung nur gleichwertig ersetzt, gibt es keine Sonder-AfA (BFH, Urteil vom 12.08.2025, IX R 24/24). Eine Ausnahme ist möglich, wenn Abriss und Neubau zeitlich und sachlich nicht zusammenhängen.

Darf ich die geförderte Wohnung später selbst bewohnen?

Erst nach Ablauf der zehnjährigen Vermietungsbindung. Ziehen Sie früher selbst ein, wird die Sonder-AfA rückgängig gemacht.

Quellen: § 7b EStG · § 52 EStG · § 23 EStG · BFH, Urteil vom 12.08.2025, IX R 24/24 – abgerufen am 04.11.2026.