Denkmal-AfA für Kapitalanleger: Wie die Sonderabschreibung nach § 7h und § 7i EStG funktioniert

Kurz beantwortet: Wer ein Baudenkmal oder eine Immobilie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet kauft und saniert, kann die Modernisierungskosten über die sogenannte Denkmal-AfA deutlich schneller abschreiben als bei einer normalen Immobilie – bei vermieteten Objekten beispielhaft 9 Prozent pro Jahr über acht Jahre und anschließend 7 Prozent über vier weitere Jahre, insgesamt also die vollen Sanierungskosten über zwölf Jahre. Selbstnutzer kommen auf eine etwas andere Regelung. Voraussetzung ist in beiden Fällen eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde – ohne sie erkennt das Finanzamt die Sonderabschreibung nicht an.

Hinweis: Dieser Beitrag liefert allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die R&G Wirtschaftskanzlei GmbH erbringt keine Steuerberatung. Besprechen Sie Ihre konkrete Situation immer mit einem Steuerberater und der zuständigen Denkmalbehörde. Genannte Prozentsätze beruhen auf dem gesetzlichen Grundmodell der §§ 7h und 7i EStG; das geltende Steuerrecht kann sich ändern.

Für Kapitalanleger, die eine Immobilie in Hagen oder dem Märkischen Kreis nicht als Neubau, sondern als sanierungsbedürftigen Altbau mit Substanz kaufen, ist die Denkmal-AfA einer der wirkungsvollsten Steuerhebel überhaupt. Anders als die reguläre lineare Abschreibung wirkt sie nicht über Jahrzehnte verteilt, sondern konzentriert sich auf gut ein Jahrzehnt – und genau das macht sie für die Renditerechnung eines Investments besonders interessant.

Zwei Vorschriften, zwei Anwendungsfälle

„Denkmal-AfA" ist ein Sammelbegriff für zwei eng verwandte, aber unterschiedliche Regelungen im Einkommensteuergesetz:

• § 7h EStG gilt für Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich – unabhängig davon, ob das einzelne Gebäude selbst unter Denkmalschutz steht. Entscheidend ist die Lage im Sanierungsgebiet und eine mit der Gemeinde abgestimmte Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme.
• § 7i EStG gilt für Gebäude, die selbst als Baudenkmal eingetragen sind, sowie für Maßnahmen an Gebäuden, die zwar kein eigenes Baudenkmal sind, aber Teil einer denkmalgeschützten Gesamtanlage sind und zu deren Erhaltung die Maßnahme erforderlich ist.

Beide Vorschriften funktionieren im Kern gleich: Statt der üblichen linearen Gebäude-AfA über 40 bis 50 Jahre dürfen die begünstigten Sanierungs- und Modernisierungskosten in deutlich kürzerer Zeit abgeschrieben werden. Der Kaufpreis für die bereits vorhandene, unsanierte Bausubstanz wird davon nicht erfasst – begünstigt sind ausschließlich die nach dem Erwerb entstandenen, mit der Behörde abgestimmten Baumaßnahmen.

Die Abschreibungssätze im Überblick

Für vermietete Objekte im Betriebs- oder Privatvermögen von Kapitalanlegern gilt beispielhaft folgendes Grundmodell:

Zeitraum	Abschreibung pro Jahr	Kumuliert
Jahr 1–8	9 % der begünstigten Sanierungskosten	72 %
Jahr 9–12	7 % der begünstigten Sanierungskosten	100 %

Nach zwölf Jahren sind die begünstigten Sanierungskosten damit vollständig abgeschrieben – bei der regulären linearen AfA auf ein Bestandsgebäude dauert dieselbe Wirkung je nach Baujahr rund das Vier- bis Fünffache der Zeit.

Für selbst genutzte Baudenkmäler gilt eine eigene Regelung nach § 10f EStG: Hier lassen sich die begünstigten Sanierungskosten über zehn Jahre mit jeweils 9 Prozent geltend machen – als Sonderausgabenabzug statt als Werbungskosten, weil bei Selbstnutzung keine Vermietungseinkünfte vorliegen, denen Werbungskosten gegenüberstehen könnten. Für Kapitalanleger, die vermieten, bleibt die AfA nach § 7h bzw. § 7i EStG die maßgebliche Regelung.

Das Bescheinigungsverfahren: ohne Behörde keine Abschreibung

Der wichtigste praktische Punkt, den viele Käufer unterschätzen: Das Finanzamt prüft die denkmalrechtliche Erforderlichkeit einer Maßnahme nicht selbst. Es verlässt sich vollständig auf eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde beziehungsweise der Gemeinde bei Sanierungsgebieten. Ohne diese Bescheinigung wird die Sonderabschreibung nicht anerkannt – selbst wenn die Sanierung objektiv sinnvoll und denkmalgerecht war.

Der übliche Ablauf:

1. Vor Beginn der Baumaßnahme mit der Denkmalbehörde beziehungsweise der Gemeinde abstimmen, welche Maßnahmen als erforderlich und förderfähig anerkannt werden – eine nachträgliche Genehmigung bereits durchgeführter, nicht abgestimmter Arbeiten ist deutlich schwieriger und manchmal gar nicht mehr möglich.
2. Maßnahme durchführen und sämtliche Kosten sauber dokumentieren und den begünstigten Baumaßnahmen zuordnen.
3. Bescheinigung bei der Behörde beantragen, die bestätigt, dass die Maßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes oder zur sinnvollen Nutzung erforderlich waren und mit ihr abgestimmt wurden.
4. Bescheinigung beim Finanzamt einreichen – erst dann kann die Sonderabschreibung in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Gerade der erste Schritt wird in der Praxis häufig übersprungen, weil Käufer erst nach Abschluss der Sanierung an die Steuervorteile denken. Die Abstimmung mit der Behörde vor Baubeginn ist deshalb keine Formalie, sondern die Voraussetzung dafür, dass die Denkmal-AfA später überhaupt greift.

Wie sich das in die Investmentstrategie einfügt

Die Denkmal-AfA verändert die Renditerechnung eines Investments spürbar, weil sie die Steuerersparnis in die ersten zwölf Jahre der Haltedauer konzentriert – genau die Phase, in der viele Kapitalanleger ohnehin die höchste Zinslast tragen. Wie sich Abschreibung, Werbungskosten und der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren Haltedauer insgesamt zu einer Investmentstrategie zusammenfügen, erklären wir ausführlicher im Beitrag Steueroptimierung bei Immobilieninvestments. Mehr zur Systematik der regulären Gebäude-AfA finden Sie im Baufinanzierungs-Lexikon unter AfA.

Wichtig für die Haltedauer-Planung: Der nach zehn Jahren mögliche steuerfreie Verkauf im Privatvermögen und die zwölfjährige Abschreibungsdauer der Denkmal-AfA laufen zeitlich nicht exakt parallel. Wer zu früh verkauft, gibt unter Umständen noch nicht ausgeschöpfte Abschreibungspotenziale auf – wer die Haltedauer bewusst auf beide Fristen abstimmt, holt aus beiden Vorteilen das Meiste heraus. Wie sich eine solche Haltestrategie steuerlich insgesamt auszahlt, zeigt unser Beitrag zur Immostrategie 10/3.

Typische Fehler, die die Denkmal-AfA gefährden

• Baubeginn vor der Abstimmung mit der Denkmalbehörde – ohne vorherige Abstimmung droht die spätere Bescheinigung zu scheitern.
• Fehlende Trennung zwischen Anschaffungskosten und begünstigten Sanierungskosten – nur die tatsächlich mit der Behörde abgestimmten Baumaßnahmen sind begünstigt, nicht der gesamte Kaufpreis.
• Vermischung mit dem anschaffungsnahen Aufwand: Auch bei einer Denkmalimmobilie gelten die allgemeinen steuerlichen Abgrenzungsregeln zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten – die Denkmal-AfA ersetzt diese Prüfung nicht, sie setzt auf ihr auf.
• Zu später Antrag der Bescheinigung, wodurch Nachweise zu einzelnen Kostenpositionen im Nachhinein schwer zu erbringen sind.

Häufige Fragen

Muss die gesamte Immobilie unter Denkmalschutz stehen?

Nein. Für § 7h EStG genügt die Lage in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, unabhängig vom Denkmalstatus des einzelnen Gebäudes. Für § 7i EStG muss entweder das Gebäude selbst als Baudenkmal eingetragen sein oder Teil einer denkmalgeschützten Gesamtanlage sein, zu deren Erhaltung die Maßnahme erforderlich ist.

Was passiert, wenn ich ohne Abstimmung mit der Behörde saniere?

Dann besteht ein erhebliches Risiko, dass die spätere Bescheinigung verweigert wird oder nur einen Teil der Kosten erfasst – die Denkmal-AfA entfällt dann ganz oder teilweise für die nicht abgestimmten Maßnahmen. Die Abstimmung vor Baubeginn ist deshalb keine Formsache, sondern eine harte Voraussetzung.

Gilt die Denkmal-AfA auch für den Kaufpreis der unsanierten Immobilie?

Nein. Begünstigt sind ausschließlich die nach dem Erwerb entstandenen, mit der Behörde abgestimmten Sanierungs- und Modernisierungskosten. Der Kaufpreis für Grundstück und vorhandene Bausubstanz wird weiterhin über die reguläre AfA abgeschrieben.

Kann ich Denkmal-AfA und normale AfA gleichzeitig nutzen?

Ja. Die reguläre lineare AfA auf den Altbau-Anteil des Kaufpreises läuft parallel weiter, während die Denkmal-AfA zusätzlich auf die begünstigten Sanierungskosten angewendet wird. Beide Abschreibungen ergänzen sich, statt sich gegenseitig auszuschließen.

Fazit: Attraktiver Hebel mit klarer Formalie

Die Denkmal-AfA gehört zu den stärksten steuerlichen Hebeln, die Kapitalanlegern beim Immobilienerwerb zur Verfügung stehen – konzentriert auf gut ein Jahrzehnt und mit klar bezifferbaren Prozentsätzen. Der Preis dafür ist Formalie: Ohne die vorherige Abstimmung mit der Denkmalbehörde und die spätere Bescheinigung greift die Sonderabschreibung nicht. Wer das von Anfang an mitdenkt und Kauf, Sanierungsplanung und Finanzierung darauf abstimmt, kann diesen Vorteil verlässlich realisieren.

Als unabhängige Baufinanzierungsberater in Hagen strukturieren wir die Finanzierung von Denkmal- und Sanierungsobjekten so, dass Ratenpläne und Steuervorteile zusammenpassen.

• Persönliche Beratung für Ihr Denkmal- oder Sanierungsobjekt vereinbaren
• Baufinanzierung für Investoren
• Überblick über unsere Baufinanzierung

Wir freuen uns darauf, Ihr Investment gemeinsam mit Ihnen und Ihrem Steuerberater sauber aufzustellen.