Ratgeber
Die Immostrategie 10/3: Kaufen, sanieren, steuerfrei verkaufen
6. Juni 2026
Die Immostrategie 10/3 ist kein Geheimtipp, sondern die konsequente Nutzung von zwei steuerlichen Regeln, die der Gesetzgeber ohnehin vorsieht. Die Grundidee: Sie kaufen eine vermietete Immobilie, halten in den ersten drei Jahren die Renovierungskosten bewusst niedrig, sanieren ab Jahr vier in Ruhe und steueroptimiert – und verkaufen nach mehr als zehn Jahren steuerfrei. Wer diese Zeitachse versteht und die Finanzierung darauf abstimmt, kann als privater Kapitalanleger in Hagen und im Märkischen Kreis viel herausholen.
Hinweis: Dieser Beitrag liefert allgemeine Informationen und keine Steuerberatung. Die R&G Wirtschaftskanzlei GmbH erbringt keine steuerliche Beratung und ersetzt nicht die individuelle Beratung durch einen Steuerberater. Alle genannten Grenzen und Prozentsätze sind beispielhaft; das geltende Steuerrecht kann sich ändern. Binden Sie für Ihre konkrete Situation unbedingt einen Steuerberater ein.
Die Idee hinter 10/3 in Kurzform
Hinter dem Namen stecken zwei Zahlen, die zwei Regeln markieren:
- Die 3 steht für die ersten drei Jahre nach dem Kauf. In diesem Fenster gilt der sogenannte anschaffungsnahe Aufwand: Geben Sie zu viel für Instandsetzung aus, behandelt das Finanzamt diese Kosten nicht mehr als sofort absetzbare Werbungskosten, sondern als Anschaffungskosten – sie wandern in die langjährige Abschreibung.
- Die 10 steht für die Mindesthaltedauer. Wer eine Immobilie im Privatvermögen länger als zehn Jahre hält und danach verkauft, zahlt auf den Veräußerungsgewinn keine Einkommensteuer.
Aus diesen beiden Regeln ergibt sich der rote Faden: in den ersten Jahren zurückhaltend sanieren, ab Jahr vier groß investieren und absetzen, und den Verkauf erst jenseits der Zehnjahresgrenze ins Auge fassen.
Die Zeitachse im Überblick
Die Strategie lässt sich am besten als Fahrplan über mehr als zehn Jahre denken.
| Zeitraum | Was passiert | Steuerlicher Effekt | |----------|--------------|---------------------| | Jahr 1–3 | Kleinreparaturen, Leerstand beheben, Mieten behutsam anpassen | Ausgaben für Instandhaltung beispielhaft bis max. 15 % des Gebäudewerts (zzgl. MwSt.) als Werbungskosten | | Ab Jahr 4 | Große Sanierung: Heizung, Fenster, Dämmung, Bäder | Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten absetzbar, große Beträge optional über 2–5 Jahre verteilbar | | Ab Jahr 11 | Optionaler Verkauf | Veräußerungsgewinn im Privatvermögen beispielhaft vollständig steuerfrei |
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel verdeutlicht den Reiz: Sie kaufen für 400.000 Euro und verkaufen nach elf Jahren für 600.000 Euro. Der Gewinn von 200.000 Euro bliebe – als beispielhafte Annahme im Privatvermögen und bei Einhaltung aller Voraussetzungen – steuerfrei.
Das ideale Objekt: der Rohdiamant
Nicht jede Immobilie eignet sich. Gesucht ist ein Objekt mit Potenzial, aber ohne akuten Handlungsdruck – im Fachjargon ein Rohdiamant. Typische Merkmale:
- Kein akuter Notfall: Dach und Heizung funktionieren noch, es droht keine Sofortreparatur.
- Veraltete, aber nutzbare Substanz: ältere Heizung, in die Jahre gekommene Fenster, renovierungsbedürftige Bäder.
- Teils leerstehende Wohnungen, die Sie sofort neu und marktgerecht vermieten können.
- Niedriges Mietniveau mit klarem Anpassungspotenzial.
In der Praxis fallen oft Objekte mit Baujahr um 1970 in mittlerer Wohnlage und in einem Ballungsraum in dieses Raster. Genau solche Häuser finden sich auch in Hagen und im Märkischen Kreis. Wenn Sie ohnehin verkaufen möchten oder ein passendes Objekt suchen, lohnt das Gespräch über unsere Seite Immobilie verkaufen.
Die ersten drei Jahre: anschaffungsnahen Aufwand im Blick behalten
In den ersten drei Jahren gilt eine wichtige Grenze. Übersteigen Ihre Instandsetzungskosten beispielhaft 15 % des Gebäudewerts (zuzüglich Mehrwertsteuer), gelten sie nicht mehr als sofort abzugsfähig, sondern werden den Anschaffungskosten zugeschlagen.
Der Gebäudewert ist dabei der Kaufpreis abzüglich des Grundstückswerts; auf das Grundstück entfallen häufig 20 bis 30 %. Ein Beispiel: Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 100.000 Euro Grundstückswert beträgt der Gebäudewert 300.000 Euro. Die beispielhafte Grenze läge dann bei 300.000 Euro × 15 % × 1,19, also rund 53.550 Euro brutto.
In der Praxis sollten Sie diese Grenze nicht ausreizen. Klüger ist es, vorsichtig zu kalkulieren und etwa bei 40.000 bis 45.000 Euro zu bleiben, um einen Sicherheitspuffer zu haben. Wird die Grenze überschritten, muss der gesamte Betrag über die Abschreibung (beispielhaft 2 % pro Jahr, bei Altbauten bis Baujahr 1924 2,5 %) geltend gemacht werden – die steuerliche Entlastung streckt sich dann über 40 bis 50 Jahre statt sofort zu wirken.
Ab Jahr vier: groß sanieren und sofort absetzen
Ist das Drei-Jahres-Fenster verstrichen, ändert sich die Logik. Jetzt können Sie umfangreich sanieren – Heizung, Fenster, Dämmung, Bäder – und diese Erhaltungsaufwendungen grundsätzlich sofort als Werbungskosten absetzen. Bei sehr großen Beträgen lohnt es sich häufig, den Abzug auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen, um den Progressionseffekt bestmöglich auszunutzen.
Eine zentrale Stolperfalle: Bringen Sie nicht drei der vier Hauptgewerke – Elektro, Heizung, Sanitär und Fenster – gleichzeitig auf einen deutlich höheren Standard. Das Finanzamt kann dies als wesentliche Verbesserung werten. Dann gelten die Kosten als Herstellungskosten statt als Werbungskosten und müssen abgeschrieben werden. Auch hier gilt: vor jeder größeren Maßnahme den Steuerberater einbinden.
Genau in diese Phase passen energetische Modernisierungen, die sich mit Förderung kombinieren lassen. Wie das funktioniert, lesen Sie in unserem Beitrag zur KfW-Förderung für Immobilieninvestoren.
Wie R&G die Finanzierung auf die Zeitachse abstimmt
Die Strategie steht und fällt mit einer Finanzierung, die den ganzen Zehnjahreshorizont mitdenkt. Wir stimmen für Sie zwei Bausteine als zusammenhängendes Paket ab:
- Erstdarlehen für Kauf und die kleinen Anfangsrenovierungen in den ersten drei Jahren.
- Sanierungsdarlehen für die große Modernisierung ab Jahr vier.
Entscheidend ist, dass wir das Sanierungsdarlehen bereits beim Erstkauf bei der Bank mit vorsichern. So vermeiden Sie, dass Sie Jahre später mit veränderter Marktlage oder Bonität neu verhandeln müssen. Wo es passt, integrieren wir KfW-Programme, damit Förderung und Bankfinanzierung sauber ineinandergreifen.
Mindestens ebenso wichtig ist die Zinsbindung: Wir stimmen sie so ab, dass nach Jahr zehn – Ihrem möglichen Exit – keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Eine schlecht gewählte Zinsbindung kann den steuerfreien Gewinn sonst empfindlich schmälern. All das stimmen wir eng mit Ihrem Steuerberater ab, damit Finanzierung und Steuerplanung zusammenpassen.
Mehr dazu finden Sie auf unseren Seiten zur Baufinanzierung für Investoren und zur Baufinanzierung allgemein. Welche Finanzierungsformen für Kapitalanleger in Frage kommen, erklären wir im Beitrag zu den Finanzierungsformen für Immobilieninvestoren.
Der steuerfreie Verkauf: Voraussetzungen
Der steuerfreie Verkauf nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist an Bedingungen geknüpft:
- Die Immobilie wird im Privatvermögen gehalten – nicht gewerblich und nicht über eine GmbH.
- Es liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor. Als Faustregel gelten beispielhaft maximal drei Objekte innerhalb von fünf Jahren.
- Die Immobilie wurde mindestens zehn Jahre gehalten.
Werden diese Punkte eingehalten, bleibt der Gewinn als beispielhafte Annahme steuerfrei. Wie sich das in eine breitere Steuerplanung einfügt, beleuchtet unser Beitrag zur Steueroptimierung im Immobilieninvestment.
Die häufigsten Fehler
Aus der Praxis kennen wir vier typische Fehler, die die ganze Strategie gefährden:
- Zu früh zu viel investieren und so die 15-%-Grenze in den ersten drei Jahren überschreiten.
- Drei der vier Hauptgewerke gleichzeitig modernisieren und damit eine wesentliche Verbesserung auslösen.
- Verkauf nach neun Jahren – dann fällt voller Steuersatz auf den Gewinn an, oft zum persönlichen Spitzensteuersatz.
- Finanzierung ohne Blick auf den Exit, sodass beim Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Wer langfristig denkt, vermeidet diese Fehler. Ein zusätzlicher Vorteil: Der Cashflow steigt über die Jahre, weil Mietanpassungen, Modernisierung und laufende Optimierung die Erträge erhöhen. Grundsätzliches dazu lesen Sie auch im Beitrag Mit Immobilien Geld verdienen.
Immobilienstammtisch: Regionaler Austausch für Investoren
Einmal im Monat veranstalten wir einen Immobilienstammtisch für Investoren aus Hagen und dem Märkischen Kreis. Dort tauschen sich Kapitalanleger persönlich und auf Augenhöhe über Objekte, Strategien und Erfahrungen aus der Region aus. Wenn Sie dabei sein möchten, melden Sie sich gern über Kontakt.
Fazit
Die Immostrategie 10/3 ist kein Glücksspiel, sondern diszipliniertes Vorgehen entlang zweier steuerlicher Regeln: in den ersten drei Jahren maßvoll sanieren, ab Jahr vier groß und steueroptimiert modernisieren – und nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Den größten Hebel haben Sie, wenn Objektauswahl, Sanierungsfahrplan und Finanzierung von Anfang an zusammengedacht werden. Genau hier unterstützen wir Sie mit einer Finanzierung, die den gesamten Zeithorizont abbildet.
Auch zum Abschluss der Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung. Die R&G Wirtschaftskanzlei GmbH erbringt keine steuerliche Beratung. Lassen Sie Ihre individuelle Situation und alle steuerlichen Schritte unbedingt von einem Steuerberater prüfen.
Ihre nächsten Schritte: