8 Mehrfamilienhäuser in 8 Monaten: Jenny Bürschgens über Aufteilerstrategie, die 20-Mal-Frage und Wertschätzung

Kurz beantwortet: Jenny Bürschgens hat in acht Monaten acht Mehrfamilienhäuser gekauft – vier für den eigenen Bestand, vier, um sie in Eigentumswohnungen aufzuteilen und zu verkaufen. Ihr Werkzeug ist kein ausgefeiltes Modell, sondern eine Frage: Würde ich diesen Deal 20-mal so kaufen? Dafür sichtet sie täglich über 150 Inserate und kauft ein bis zwei Objekte im Monat. Ihr Motto stammt aus ihrer Zeit bei der Sparkasse: lieber provisorisch anfangen, als perfekt nichts tun.

Von der Sparkasse zur eigenen Immobilienfirma

Jenny hat ihr Handwerk bei der Bank gelernt. Ihre erste Eigentumswohnung kaufte sie mit 23 – noch als Bankerin und ohne eigenes Geld. Damals gab es Finanzierungen über 110 bis 120 % des Kaufpreises. Das ist heute vorbei, und genau deshalb hat sich ihre Strategie verändert.

Seit rund zehn Jahren führt sie die Firmen gemeinsam mit ihrem Mann. Die Arbeitsteilung ist klar: Sie verantwortet alles bis zum Notartermin – Akquise, Finanzierung, Projektplanung. Ihr Mann übernimmt alles danach. Für Hausmeister, Verwaltung und Renovierung arbeiten sie mit externen Dienstleistern. Ihr Grundsatz: lieber Rechnungen zahlen als Löhne.

Die 20-Mal-Frage: so entscheidet sie

Jenny hält Entscheidungsstärke für die wichtigste Eigenschaft eines Investors. Wer nicht entscheidet, lässt andere entscheiden. Ihre Prüfung:

Wie wichtig der Puffer ist, zeigt ein Beispiel aus einem Aufteilerprojekt mit elf Parteien: In einer Wohnung fehlte eine Gasetagenheizung, die beim Ankauf übersehen wurde. Mehrkosten rund 7.500 €. Weil sie für Unvorhergesehenes 50.000 € eingeplant hatte, war der Fehler keine Krise, sondern nur eine Neuberechnung.

Ihr Seitenhieb auf die „Excel-Ritter“: Wer seit zwei Jahren seine erste Immobilie sucht und jedes Objekt bis auf die letzte Nachkommastelle durchrechnet, verliert mehr durch Warten als durch einen Fehler.

Aufteilen und behalten: zwei Strategien, ein Ziel

Die acht Häuser verteilen sich bewusst auf zwei Strategien:

• Aufteilen: Ein Mehrfamilienhaus wird in Eigentumswohnungen aufgeteilt, die Wohnungen werden einzeln verkauft. Das bringt Kapital.
• Bestand: Die Gewinne aus dem Aufteilen fließen in Häuser, die sie behalten. Das bringt Sicherheit und laufende Einnahmen.

Weil es keine Vollfinanzierungen mehr gibt, ist das Aufteilergeschäft für sie die Quelle des Eigenkapitals für den Bestand. Banken sehen das Geschäft als risikoreicher – umso wichtiger ist eine saubere Kalkulation, über die sich auch die Bank freut.

Verkauf zuerst an die Mieter: Jenny bietet die Wohnungen zuerst den Menschen an, die darin wohnen – ohne Makler, ohne Vertriebsprovision, zum Endpreis. Sie rechnet ihnen die Finanzierungsrate vor. Ihre Marge steht vorher fest. Ihr Grundsatz: Geschwindigkeit vor Rendite. Sie baut bezahlbaren Wohnraum, keinen Luxus.

Die Risiken benennt sie offen: Aufteilen ist kein Einsteigergeschäft. Wer 40 bis 60 Wohnungen gleichzeitig im Verkauf hat, trägt ein Absatzrisiko – besonders, wenn Zinsen steigen. Und geplante Mieterhöhungen lassen sich in der Praxis nicht immer so umsetzen wie in der Tabelle.

Wertschätzung: der Mensch hinter dem Objekt

Der ungewöhnlichste Teil ihrer Methode ist der menschliche. Jenny fragt bei Maklern nach, was dem Verkäufer wirklich wichtig ist – „Geld“ als erste Antwort reicht ihr nicht. Bei einem Termin in einem Haus mit mehreren Hunden brachte sie Leckerli mit. Der Makler erzählte das den Verkäufern weiter, und sie bekam den Zuschlag.

Wertschätzung muss für sie echt sein und zur Person passen: gegenüber Verkäufern, gegenüber Mietern, denen sie ihre Wohnung zuerst anbietet, und gegenüber allen, mit denen sie arbeitet. Eine Immobilie ist für sie nicht nur ein Eintrag in einer Tabelle.

So funktioniert Aufteilen – die Einordnung von R&G

Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilen will, braucht eine Teilungserklärung beim Notar, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht und für jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt. Erst dann lassen sich Wohnungen einzeln verkaufen. In Gemeinden mit besonderen Schutzvorschriften kann die Umwandlung genehmigungspflichtig sein – das ist vor dem Ankauf zu klären.

Steuerlich ist Vorsicht geboten: Wer innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf mehr als drei Objekte verkauft, kann gewerblichen Grundstückshandel begründen – und beim Aufteilen zählt jede verkaufte Wohnung als eigenes Objekt. Was das bedeutet, erklärt unser Beitrag zur Drei-Objekt-Grenze. Lassen Sie diesen Punkt immer von einem Steuerberater prüfen.

Ob sich ein Haus zum Aufteilen oder zum Behalten eignet, entscheidet am Ende das Verhältnis von Kaufpreis und Miete – den ganzen Weg vom Exposé bis zur Bewirtschaftung beschreibt unser Leitfaden Mehrfamilienhaus kaufen. Was ein Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswertverfahren wert ist, rechnet unser Ertragswertverfahren-Rechner, die Rendite der Mietrendite-Rechner.

Häufige Fragen

Was ist die Aufteilerstrategie?

Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus, teilt es rechtlich in Eigentumswohnungen auf und verkauft die Wohnungen einzeln – oft zuerst an die Mieter. Der Gewinn entsteht aus dem Unterschied zwischen dem Kaufpreis des ganzen Hauses und der Summe der Einzelpreise, abzüglich Kosten.

Was ist die 20-Mal-Frage?

Jenny Bürschgens' Test für jeden Deal: Würde ich dieses Objekt ohne Zögern 20-mal genau so kaufen? Wenn nicht, ist der Deal nicht gut genug.

Kann man heute noch ohne Eigenkapital eine Wohnung kaufen?

Finanzierungen über 110 bis 120 % des Kaufpreises, wie es sie früher gab, sind heute selten. Banken erwarten in der Regel Eigenkapital mindestens für die Kaufnebenkosten. Was in Ihrem Fall möglich ist, klären wir in einer Finanzierungsberatung.