Rechner
Ertragswertverfahren-Rechner
Ertragswert nach ImmoWertV – mit dem amtlichen Liegenschaftszinssatz für Hagen.
Das Wichtigste in Kürze
Beim Ertragswertverfahren bestimmt die Miete den Wert: Reinertrag abzüglich Bodenwertverzinsung, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer, plus Bodenwert. Ein Hagener Mehrfamilienhaus mit 400 m² und 7 €/m² Miete kommt beim amtlichen Liegenschaftszins von 3,8 % auf rund 492.000 € – das 14,7-Fache der Jahresmiete.
Die Restnutzungsdauer ermitteln Sie mit unserem Restnutzungsdauer-Rechner, den Bodenrichtwert im Portal BORIS.NRW. Wie Vergleichs- und Sachwertverfahren funktionieren, steht im Ratgeber Was ist meine Immobilie wert?
Das Ertragswertverfahren in sechs Schritten
- Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert.
- Jahresrohertrag = marktüblich erzielbare Nettokaltmiete × 12. Maßgeblich ist, was nachhaltig erzielbar ist, nicht zwingend die vertraglich vereinbarte Miete.
- Reinertrag = Rohertrag − Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis).
- Gebäudereinertrag = Reinertrag − Bodenwert × Liegenschaftszinssatz. Der Boden verbraucht sich nicht, deshalb wird nur sein Zins abgezogen.
- Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag × Barwertfaktor. Der Faktor ist (qⁿ − 1) / (qⁿ × (q − 1)) mit q = 1 + Liegenschaftszinssatz und n = Restnutzungsdauer.
- Vorläufiger Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert.
Warum der Liegenschaftszinssatz alles entscheidet
Dasselbe Haus – 400 m², 7 €/m² Miete, 25 % Bewirtschaftungskosten, 30 Jahre Restnutzungsdauer, 500 m² Grundstück zu 280 €/m² – mit unterschiedlichen Zinssätzen:
| Liegenschaftszinssatz | Ertragswert | Vielfaches der Jahresmiete |
|---|---|---|
| 2,8 % | 568.090 € | 16,9 |
| 3,3 % | 528.174 € | 15,7 |
| 3,8 % (Hagen, MFH) | 492.270 € | 14,7 |
| 4,3 % | 459.907 € | 13,7 |
| 4,8 % | 430.676 € | 12,8 |
Ein Prozentpunkt mehr senkt den Wert hier um 62.000 €, ein Prozentpunkt weniger hebt ihn um 76.000 €. Wer mit einem pauschalen Zinssatz aus einer anderen Stadt rechnet, bewertet am Hagener Markt vorbei. Der Gutachterausschuss der Stadt Hagen weist für Mehrfamilienhäuser 3,8 % aus (Grundstücksmarktbericht 2026, S. 47).
Vom Ertragswert zum Marktwert
Der Rechner liefert den vorläufigen Ertragswert. Ein Gutachter prüft danach, ob der Markt Abschläge oder Zuschläge verlangt, und berücksichtigt besondere Merkmale des Objekts: Instandhaltungsstau, Leerstand, Mieten deutlich über oder unter dem Marktniveau, Rechte und Lasten im Grundbuch. Außerdem setzt er die Bewirtschaftungskosten modellkonform nach Anlage 3 ImmoWertV an – die Prozent-Pauschale im Rechner ist eine Näherung.
Sie wollen wissen, was Ihr Mehrfamilienhaus oder Ihre vermietete Wohnung in Hagen tatsächlich bringt? Wir bewerten mit echten Vergleichsverkäufen und den amtlichen Hagener Daten – in einer kostenlosen Marktwertermittlung.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren
Wie berechnet man den Ertragswert einer Immobilie?
Von der Jahresnettokaltmiete werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Vom Reinertrag geht die Verzinsung des Bodenwerts ab, der Rest ist der Gebäudereinertrag. Er wird mit dem Barwertfaktor aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer kapitalisiert. Gebäudeertragswert plus Bodenwert ergibt den vorläufigen Ertragswert (§§ 27–34 ImmoWertV).
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Der Zinssatz, mit dem sich der Wert einer Immobilie am Markt durchschnittlich verzinst. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus tatsächlichen Verkäufen ab. In Hagen liegt er für Mehrfamilienhäuser bei 3,8 % (Grundstücksmarktbericht 2026). Je niedriger der Zinssatz, desto höher der Ertragswert.
Für welche Immobilien nutzt man das Ertragswertverfahren?
Für Objekte, bei denen der Ertrag den Kaufpreis bestimmt: Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, vermietete Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und Gewerbeimmobilien. Selbst genutzte Häuser werden meist im Vergleichs- oder Sachwertverfahren bewertet.
Welche Bewirtschaftungskosten setzt man an?
Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis, bei Wohnungen zusammen oft 20 bis 30 % der Jahresmiete. Umlagefähige Betriebskosten zählen nicht dazu. Gutachter verwenden die Modellwerte nach Anlage 3 ImmoWertV, die jedes Jahr fortgeschrieben werden – mit denselben Werten hat der Gutachterausschuss den Liegenschaftszinssatz abgeleitet.
Ist der Ertragswert der Verkaufspreis?
Nein. Der Rechner liefert den vorläufigen Ertragswert. Für den Marktwert kommen eine Marktanpassung und besondere Merkmale des Objekts hinzu – etwa Instandhaltungsstau, Leerstand, Mieten über oder unter dem Marktniveau oder Rechte im Grundbuch. Das klärt eine Bewertung mit Besichtigung.
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