Rechner
Vergleichswertverfahren-Rechner
Vergleichswert nach ImmoWertV – mit den amtlichen Immobilienrichtwerten für die Hagener Stadtteile.
Das Wichtigste in Kürze
Beim Vergleichswertverfahren bestimmen tatsächlich gezahlte Preise den Wert: Vergleichsfaktor oder Mittel der Vergleichspreise je m² × Wohnfläche, angepasst mit Zu- und Abschlägen für Baujahr, Lage und Ausstattung. Ein freistehendes Einfamilienhaus mit 140 m² in Haspe kommt mit den amtlichen Richtwerten von 1.965 bis 2.125 €/m² auf 275.100 € bis 297.500 € – vor objektbezogenen Anpassungen.
Die Wohnfläche ermitteln Sie Raum für Raum mit dem Wohnflächenrechner. Für vermietete Häuser passt der Ertragswertverfahren-Rechner, für individuelle Häuser ohne Vergleichsfälle der Sachwertverfahren-Rechner.
Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?
Die ImmoWertV lässt zwei Wege zu (§ 24 Abs. 2). Der Rechner kann beide:
- Aus Vergleichspreisen: Sie tragen tatsächlich gezahlte Preise je m² für vergleichbare Objekte ein, der Rechner bildet das Mittel. Wichtig ist eine ausreichende Zahl geeigneter Verkäufe – Angebotspreise zählen nicht.
- Mit einem Vergleichsfaktor: Der Gutachterausschuss leitet aus vielen Verkäufen einen Durchschnittswert je m² Wohnfläche für ein Normobjekt ab. Für Hagen sind die zonalen Immobilienrichtwerte für Häuser im Rechner hinterlegt.
- Anpassen: Weicht Ihr Objekt vom Normobjekt ab, gleichen Zu- oder Abschläge das aus (§ 26 Abs. 1). Der Gutachterausschuss Hagen nennt dafür Umrechnungskoeffizienten, etwa 0,91 bis 1,28 für das Baujahr und 0,82 bis 1,41 für die Ausstattung.
- Wohnfläche × angepasster Wert je m² ergibt den vorläufigen Vergleichswert, Garage oder Stellplatz kommen dazu.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Haspe
Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Haspe weist der Grundstücksmarktbericht 1.965 bis 2.125 € je m² Wohnfläche aus – zwei Richtwertzonen, einschließlich Grundstücksanteil und ohne Garage.
- Ohne Anpassung: 140 m² × 1.965 bis 2.125 € = 275.100 € bis 297.500 €
- Mit 5 % Abschlag für eine nicht modernisierte Ausstattung (Annahme): 261.345 € bis 282.625 €
Der Abschlag ist hier eine Annahme. Wie groß er tatsächlich ist, hängt davon ab, wie weit Ihr Haus vom Normobjekt der Zone abweicht – genau das prüfen wir bei der Besichtigung.
Immobilienrichtwerte Hagen für Häuser
€ je m² Wohnfläche inkl. Grundstücksanteil, Stichtag 01.01.2026. Spannen: mehrere Richtwertzonen im Ortsteil. Die Werte sind zwischen den Zonen nicht eins zu eins vergleichbar, weil sich das Normobjekt unterscheidet.
| Stadtteil | Freist. Ein-/Zweifamilienhaus | Doppelhaushälfte / Reihenhaus |
|---|---|---|
| Westerbauer | 2.160 (Baukloh) | 1.805 – 2.455 |
| Haspe | 1.965 – 2.125 | 1.930 – 2.385 |
| Tücking | 1.965 | 1.875 – 2.225 |
| Kuhlerkamp | 2.405 | 2.225 |
| Vorhalle | 2.155 | 2.060 |
| Oberes Buscheyviertel | 1.750 | – |
| Eilpe | 1.620 – 1.835 | 1.990 – 2.165 |
| Emst | 1.815 – 1.935 | 2.055 – 2.415 |
| Gerichtsviertel / Rosenstraße | 2.105 | 2.295 |
| Hochschulviertel | 1.690 | 2.150 |
| Tondernsiedlung | 2.015 | 2.120 |
| Boloh | – | 2.140 |
| Halden | 2.510 | 2.430 |
| Fleyerviertel | 2.280 | 2.465 |
| Fley | – | 2.545 |
| Altenhagen (Ischeland / Funckepark) | 1.530 | 1.945 |
| Boelerheide / Ischeland | 2.125 | 2.175 |
| Boele – Boelerheide | 2.510 | 2.290 |
| Boele – Helfe / Kabel | – | 2.370 |
| Kabel – Bickenstück | – | 2.165 |
| Berchum | 2.015 | 2.500 |
| Garenfeld Unterdorf | 2.215 | 2.120 |
| Garenfeld Oberdorf | 2.475 | 2.650 |
| Holthausen / Haßley | 2.315 | 2.430 |
| Hohenlimburg | 1.145 – 2.150 | 1.515 – 2.215 |
| Dahl | 1.855 | 1.805 |
| Rummenohl | 1.690 | 2.005 |
| Herbeck | – | 2.005 |
| Priorei / Niederkattwinkel | – | 1.805 |
Wann ist das Vergleichswertverfahren das richtige?
Wenn es genug vergleichbare Verkäufe gibt und Käufer vor allem zum Selbstbewohnen kaufen: bei Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäusern und vielen Einfamilienhäusern. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern bestimmt die Miete den Preis – dort ist das Ertragswertverfahren üblich. Für besondere Häuser ohne Vergleichsfälle bleibt das Sachwertverfahren; welches Alter dabei angesetzt wird, zeigt der Restnutzungsdauer-Rechner.
Ein Richtwert ist ein Durchschnitt, kein Preis für Ihr Haus. Zustand, Grundstücksgröße und die Lage innerhalb des Stadtteils verschieben das Ergebnis. Wir bewerten mit echten Vergleichsverkäufen und Besichtigung – in einer kostenlosen Marktwertermittlung. Mehr zu unserem Vorgehen lesen Sie unter Immobilienbewertung Hagen.
Quellen: §§ 20, 24 und 26 ImmoWertV, abgerufen am 06.11.2026 auf gesetze-im-internet.de. Richtwerte und Umrechnungskoeffizienten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Hagen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stichtag 01.01.2026. Wohnfläche und Abschlag im Beispiel sind Annahmen. Die Rechnung ist eine Modellrechnung und kein Verkehrswertgutachten.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Vergleichswertverfahren
Wie berechnet man den Vergleichswert einer Immobilie?
Entweder aus einer ausreichenden Zahl tatsächlich gezahlter Kaufpreise vergleichbarer Objekte oder mit einem Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses: Vergleichsfaktor je m² Wohnfläche × Wohnfläche des eigenen Objekts. Weicht das Objekt vom Normobjekt ab – Baujahr, Lage, Ausstattung –, wird der Faktor mit Zu- oder Abschlägen angepasst (§§ 24 und 26 ImmoWertV).
Was ist ein Vergleichsfaktor?
Ein durchschnittlicher Wert je Bezugseinheit, den der Gutachterausschuss aus geeigneten Kaufpreisen ableitet, zum Beispiel Euro je Quadratmeter Wohnfläche (§ 20 ImmoWertV). In Nordrhein-Westfalen veröffentlichen die Gutachterausschüsse dafür zonale Immobilienrichtwerte. Sie gelten für ein Normobjekt mit bestimmtem Baujahr, bestimmter Größe und Lage.
Für welche Immobilien eignet sich das Vergleichswertverfahren?
Für Objekte, die häufig verkauft werden und sich gut vergleichen lassen: Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäuser, viele Einfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke. Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist das Ertragswertverfahren üblich, für sehr individuelle Häuser das Sachwertverfahren.
Wo finde ich Vergleichspreise für Hagen?
Die Gutachterausschüsse werten alle beurkundeten Kaufverträge aus und veröffentlichen Richtwerte und Durchschnittspreise im Grundstücksmarktbericht und im Portal BORIS.NRW. Angebotspreise aus Immobilienportalen sind keine Vergleichspreise – sie zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht was Käufer zahlen.
Ist der Vergleichswert der Verkehrswert?
Nicht ganz. Der Rechner liefert den vorläufigen Vergleichswert. Zum Verkehrswert kommen besondere Merkmale des einzelnen Objekts hinzu, etwa Baumängel, Instandhaltungsstau oder ein Wohnrecht im Grundbuch (§ 24 Abs. 4 ImmoWertV). Das klärt eine Bewertung mit Besichtigung.
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