Rechner
Wohnflächenrechner nach WoFlV
Raum für Raum eintragen – Dachschrägen, Balkone und Keller werden nach der Wohnflächenverordnung angerechnet.
Das Wichtigste in Kürze
Die Wohnfläche berechnen Sie nach der Wohnflächenverordnung in drei Schritten: Räume auswählen, die zur Wohnung gehören, ihre Grundfläche zwischen den fertigen Wänden ausmessen und sie dann nach der Raumhöhe anrechnen. Ab 2 m lichter Höhe zählt die Fläche voll, von 1 m bis unter 2 m zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, Keller, Heizungsraum und Garage überhaupt nicht.
Ihre Eingaben bleiben in Ihrem Browser – es wird nichts übertragen und nichts gespeichert. Mit „Aufstellung drucken“ erhalten Sie eine Übersicht aller Räume mit der angerechneten Fläche je Raum, auf Wunsch als PDF. Was der Begriff im Detail bedeutet, steht im Lexikon unter Wohnfläche.
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) gibt den Weg in § 1 Abs. 2 selbst vor – drei Schritte, die der Rechner oben nachbildet:
- Welche Flächen gehören dazu? Alle Räume, die ausschließlich zu Ihrer Wohnung gehören – einschließlich Wintergarten, Balkon, Loggia, Dachgarten und Terrasse. Nicht dazu gehören Zubehörräume, Geschäftsräume und Räume, die die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht erfüllen (§ 2 WoFlV).
- Wie groß ist jede Fläche? Gemessen wird nach den lichten Maßen zwischen den fertigen Wänden, also ab Vorderkante Putz oder Verkleidung (§ 3 WoFlV).
- Mit welchem Anteil wird sie angerechnet? Das hängt von der lichten Höhe und der Art der Fläche ab (§ 4 WoFlV) – siehe Tabelle.
Anrechnung nach § 4 WoFlV
| Fläche | wird angerechnet |
|---|---|
| Räume und Raumteile mit mindestens 2 m lichter Höhe | voll |
| Räume und Raumteile mit 1 m bis unter 2 m lichter Höhe | zur Hälfte |
| Räume und Raumteile unter 1 m lichter Höhe | nicht |
| Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume | zur Hälfte |
| Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen | in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte |
Ein beheizbarer Wintergarten fällt nicht unter die Hälfte-Regel: Er wird wie jeder andere Raum nach seiner Höhe angerechnet. Die Hälfte beim Balkon ist die Ausnahme, nicht die Regel – sie kommt bei besonders hochwertiger Ausführung oder Lage in Betracht.
Was gehört nicht zur Wohnfläche?
Nach § 2 Abs. 3 WoFlV zählen diese Flächen überhaupt nicht – auch nicht anteilig:
- Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume, Bodenräume (etwa der Spitzboden) und Garagen
- Räume, die das Bauordnungsrecht für ihre Nutzung nicht erfüllen – ein Kellerraum wird nicht dadurch zur Wohnfläche, dass dort ein Bett steht
- Geschäftsräume
Beim Ausmessen bleiben außerdem einige Flächen innerhalb der Räume außen vor (§ 3 Abs. 3 WoFlV): Schornsteine, Vormauerungen und freistehende Pfeiler, die höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben, Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Absätzen sowie Türnischen. Fest eingebaute Gegenstände wie Herd, Badewanne oder Einbauschrank werden dagegen mitgerechnet – die Fläche darunter gehört zur Wohnung.
Beispiel: ein Zimmer unter dem Dach
Ein Dachzimmer ist 5,00 m lang und 4,00 m tief, die Grundfläche also 20,00 m². Auf einer Seite fällt die Dachschräge ab. Gemessen von der Seite mit voller Höhe:
| Raumteil | Grundfläche | Anteil | Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| Höhe ab 2 m (5,00 × 2,60 m) | 13,00 m² | voll | 13,00 m² |
| Höhe 1 bis unter 2 m (5,00 × 1,00 m) | 5,00 m² | zur Hälfte | 2,50 m² |
| Höhe unter 1 m (5,00 × 0,40 m) | 2,00 m² | nicht | 0,00 m² |
| Zimmer gesamt | 20,00 m² | 15,50 m² |
Von 20 m² Grundfläche bleiben 15,5 m² Wohnfläche. Ein Balkon mit 6 m² vor diesem Zimmer brächte in der Regel weitere 1,5 m² (ein Viertel). Im Rechner tragen Sie dafür vier Zeilen ein – je Raumteil eine, mit der passenden Anrechnung.
Wohnflächenverordnung, DIN 277 und das Exposé
Verbindlich vorgeschrieben ist die Wohnflächenverordnung nach ihrem § 1 für Berechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz. In der Praxis wird sie darüber hinaus meist herangezogen, wenn nichts anderes vereinbart ist – beim Verkauf, bei der Finanzierung und bei der Vermietung.
Daneben gibt es die DIN 277, eine Norm für Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau. Sie kennt die anteilige Anrechnung nach Raumhöhe nicht und unterscheidet andere Flächenarten. Eine Angabe nach DIN 277 ist deshalb meist größer als die Wohnfläche nach WoFlV – ohne dass die Wohnung größer wäre. Steht im Exposé eine Fläche ohne Angabe der Methode, lohnt die Nachfrage, denn der Quadratmeterpreis hängt unmittelbar daran.
Bei der Bewertung in Hagen und im Märkischen Kreis ist die Wohnfläche oft die erste Zahl, die wir nachrechnen: Ältere Häuser haben häufig keine aktuelle Berechnung, ausgebaute Dachgeschosse und Souterrain-Räume sind die üblichen Abweichungen. Für eine belastbare Preisvorstellung gibt es die kostenlose Marktwertermittlung. Wenn die Bank für Ihre Finanzierung eine Berechnung verlangt, steht unter Wohnflächenberechnung als Finanzierungsunterlage, worauf es dabei ankommt. Ob der geforderte Preis einer vermieteten Wohnung marktüblich ist, zeigt der Kaufpreisfaktor-Rechner.
Quellen: Wohnflächenverordnung (WoFlV) §§ 1–4, abgerufen am 31.10.2026 auf gesetze-im-internet.de. Der Rechner ist eine Arbeitshilfe; ob eine selbst erstellte Berechnung genügt, hängt vom Zweck ab. Keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung
Wie berechnet man die Wohnfläche?
In drei Schritten nach der Wohnflächenverordnung: Zuerst klären, welche Räume überhaupt zur Wohnfläche gehören – Keller, Heizungsraum oder Garage gehören nicht dazu. Dann jede Grundfläche nach den lichten Maßen ausmessen, also zwischen den fertigen Wänden. Zuletzt die Flächen nach der Raumhöhe anrechnen: ab 2 m voll, von 1 m bis unter 2 m zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel.
Zählt eine Dachschräge zur Wohnfläche?
Teilweise. Entscheidend ist die lichte Höhe an jeder Stelle des Raums: Wo sie mindestens 2 m beträgt, zählt die Fläche voll, zwischen 1 m und unter 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht. Ein Zimmer mit Dachschräge teilen Sie deshalb in Streifen auf und rechnen jeden Streifen mit seinem eigenen Anteil.
Wird der Balkon zur Wohnfläche gezählt?
Ja, aber nur anteilig. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach § 4 der Wohnflächenverordnung in der Regel mit einem Viertel ihrer Grundfläche angerechnet, höchstens mit der Hälfte. Die Hälfte kommt bei besonders hochwertiger Ausführung oder Lage in Betracht – rechnen Sie dann damit, dass Käufer oder Bank nach der Begründung fragen.
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein. Kellerräume, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume, Bodenräume und Garagen sind Zubehörräume und gehören nach § 2 Abs. 3 der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche – auch dann nicht, wenn sie beheizt und gut ausgebaut sind. Wird ein Kellerraum als Wohnraum genutzt, zählt er nur, wenn er die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt.
Zählt ein Wintergarten zur Wohnfläche?
Das hängt von der Heizung ab. Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume werden zur Hälfte angerechnet. Ist der Wintergarten beheizbar, gilt keine Sonderregel – er wird wie jeder andere Raum nach seiner lichten Höhe angerechnet, in aller Regel also voll.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Grundfläche nach DIN 277?
Die Wohnflächenverordnung rechnet Flächen anteilig an – nach Raumhöhe, Balkone zu einem Viertel, Keller gar nicht. Die DIN 277 ist eine Norm für Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau und kennt diese Anrechnung nicht. Eine Flächenangabe nach DIN 277 fällt deshalb meist größer aus als die Wohnfläche. Steht im Exposé oder im Plan eine Fläche, fragen Sie nach, nach welcher Methode sie ermittelt wurde.
Passende Rechner
- ÜbergabeprotokollZählerstände, Schlüssel, Unterlagen und Mängel festhalten – ausfüllen und ausdrucken.
- SpekulationssteuerLäuft die 10-Jahres-Frist noch – und wie viel Steuer fiele auf den Gewinn an?
- MaklerprovisionWie viel Provision fällt an – und welchen Teil zahlen Käufer und Verkäufer?
Für die Finanzierung selbst – Budget, Rate, Tilgung und Zinsentwicklung – finden Sie die Rechner auf der Seite Baufinanzierung.
Sprechen wir über Ihr Vorhaben
Unverbindlich, kostenlos und auf Augenhöhe – Sie entscheiden danach in Ruhe, wie es weitergeht.
Kein Verkaufsdruck. Nur ein ehrliches Gespräch.